品质家园

　　第三轮集中供地已经开启。从第一轮的火热，到第二轮的普遍降温，让人们对第三轮的集中供地表现更加关注。

　　虽然第三批集中供地的城市还未开始大规模挂牌，但从三季度的住宅用地市场的表现来看，再加上三季度以来的楼市降温和房企债务违约问题，第三批集中供地的土地市场表现以及房企的热情都不容乐观。

　　三季度351城土地市场遇冷

　　根据贝壳研究院提供的数据，2021年3季度全国351城的住宅用地成交总金额为1.08万亿元，同比下滑37.01%。1-3季度累计成交总金额为4.21万亿元，同比下跌7.63%。3季度成交规划建筑面积为3.09万亿平米，同比下滑47.55%。1-3季度累计成交规划建筑面积为11.0万亿平米，同比下跌28.44%。

　　尽管如此，长三角城市群土地市场表现依旧相对活跃。

　　三季度长三角城市群以成交金额4225亿元领跑全国，其次是粤港澳大湾区和成渝城市群。值得注意的是，在全国土拍市场呈现出“一边倒”凉凉的大背景下，曾滚烫的长三角地区也没有例外，其溢价率从第二季度的22.2%回落至第三季度的9.6%。

　　其中，嘉兴、金华、湖州等城市的土拍溢价率自下半年以来已相应下调，湖州最近一场土拍已经出现多幅底价成交地块。

　　可以说，今年土地市场降温非常明显。全国出现了大量的流拍地块，北京、上海、杭州等地甚至出现了“未拍先流”的情况。

　　从宅地成交率来看，各线城市土地市场全面遇冷。一二线城市的居住用地成交率为77.0%，较上季度下滑10.4%。三四线城市的成交率为54.8%，较上季度下滑11.1%。其中，沈阳、长春、福州、济南和天津等城市二轮土地出让流拍率均超过了30%。

　　根据克而瑞此前发布的数据显示，9月份其监测的重点城市土地流拍率飙升至27%，甚至高于受疫情影响最大的2020年2月，创下近两年新高。

　　下一步的市场或更冷静

　　10月13日下午，北京第二批集中供地落下帷幕，从竞拍结果看，北京二轮集中供地溢价率为3.96%。据中房网粗略统计，北京首批集中供地溢价率为7%，与首批供地相比，二轮供地溢价率近乎腰斩。

　　而据中信建投数据显示，全国率先完成了第二批集中供地的15个城市，平均溢价率仅为4.9%，较首批22城16.8%的平均溢价率下降了11.9个百分点。而这也是2020年以来溢价率首次降低至5%以下。

　　在低溢价的同时，土地的流拍率也大幅提升，导致第二轮集中土拍成交量较首轮明显下降。据统计，长沙、北京、沈阳、杭州、广州5个城市，第二轮集中土拍流拍率均超50%，其他城市也都存在数量不等的流拍现象，整体土地市场的降温已经非常明显。

　　另一方面，房企融资难度在不断加大的同时，地方城市的监管也日益趋严，多城先后发布新政，严查参拍企业资金来源，如苏州、北京、深圳、杭州、成都、沈阳等城市都先后出台了相关政策，未来不排除其他城市陆续跟进的可能。

　　此举无疑对房企是一重大打击，企业参与积极性进一步降低，让本已降温的土地市场雪上加霜。某头部民企内部人士称，今年剩下的时间不再打算拿地。某华南房企资金部人士也表示，房地产是最依赖杠杆的，融资受限是一个大问题。

　　随着土地市场快速降温，叠加金融端政策趋紧，规模房企债务暴雷，机构评级下调等影响，企业更加重视资金安全。“留足现金最安全”，在大多数房企的投资逻辑中已成共识。在这些因素的叠加下，土地降温的态势还将持续，不过，央企、国企和稳健型的民企在土地市场的优势或将较第二轮集中供地时进一步凸显，比如将在竞争压力较小的条件下，以较高性价比取得土地资源，形成良性循环。