品质家园

　　在调控效应叠加影响下，下半年全国楼市普遍降温。在“金九”爽约后，进入“银十”的房地产市场仍在持续降温。

　　克而瑞研究中心近日发布的报告显示，10月份29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降3%，同比下降22%，较2019年同期下降12%。其中，一线城市市场不容乐观，成交环比增长4%，同比跌幅收窄至18%。25个二、三线城市市场难言好转，成交环比下降4%，同比下降23%。

　　超八成百强房企业绩同比下降

　　根据报告，10月百强房企实现销售操盘金额7761.4亿元，单月业绩规模较9月环比回升1.4%，同比降幅收窄至32.2%，同比去年同期延续了自7月以来的下跌趋势。

　　1-10月，百强房企销售操盘金额累计达到93347.2亿元，较2019年和去年同期分别增长18.5%和6.7%，累计业绩增速放缓。

　　具体到企业表现，10月，超八成百强房企单月业绩同比下降，其中，同比降幅大于30%的房企达到44家。同时，包括绝大部分TOP30房企在内，有近八成企业单月业绩不及上半年月均水平。

　　整体来看，10月房企单月业绩表现不及上半年及历史同期，同环比双降的百强房企数量达37家。

　　上市房企市值进一步缩水

　　另一方面，在调控严、资金紧、销售差、流拍多、暴雷频等多重因素的综合影响下，房地产上市企业的市值也在进一步缩水。

　　根据易居研究院此前提供的数据，截至9月末其监测的317家中国房地产上市公司市值总额为4.39万亿元，比上年同期相比下降约19%。其中，开发类上市公司233家，约78%的公司市值出现同比下降，市值总额为3.49万亿元。

　　同时，受行业大环境影响，48家物业管理类上市公司和36家服务类上市公司，也大多出现市值同比下降的情况。根据监测，9月末约77%物业管理类上市公司市值同比下降，市值总额0.64万亿元;约91%服务类上市公司市值同比下降，市值总额0.26万亿元。

　　在业内人士看来，政策趋紧、销售不佳、叠加部分房企的负面影响，导致资本市场对房地产板块的悲观情绪加重，股价下跌也意料之中。

　   年底市场不容乐观，成交或将缓步下行

　　可以预见的是，随着四季度房企销售继续承压，通过“以价换量”来促销售、抓回款的空间也越来越小，部分负债率较高的房企将面临更大的经营压力。

　　从短期来看，年末企业仍需加快开发节奏、保证年底的货量供应，深化销售渠道并维持积极的营销和折扣力度，冲刺全年业绩。长期来看，未来房企的经营逻辑向“以销定投”转变，在开发和销售端对企业的经营效率、供货节奏以及去化效率都提出了更高的要求。

　　展望11月，克而瑞研究中心分析认为，随着前期积压的按揭贷款陆续放贷，部分城市或将集中网签备案，成交有望明显提升。但由于新增按揭贷款规模增长受限，在售项目依旧面临较大的去化压力。值得一提的是，房地产税加速进入实操阶段，长期将改变楼市供需及房价预期，短期也将加剧市场观望情绪。预计年底房地产市场还是不容乐观，成交或将缓步下行，以价换量仍是加快成交去化的必要选项。