品质家园

　　随着楼市的降温，法拍渠道越来越多淘笋出现。机会往往稍纵即逝。

　　在阿里拍卖平台上，深圳福田保税区核心地段的迪辰仓储大厦格外受到关注，将于11月4日开拍。不仅仅是优质项目的市场价值与潜力，还有城市焕新发展、深港创新合作的宏大叙事。有颜有料，有品质，有底气，受到市场热捧可以预期。

　　法拍市场新变化，当前更需慧眼识货

　　今年2月8日，深圳率先打响二手房调控的“发令枪”，要求中介挂牌价不能超过参考价。政策发布后，深圳二手房市场迅速降温，连续多月成交量下滑，从高峰月的成交逾万套跌至2000以下。

　　另一边是明显上升的法拍市场。

　　《2020年深圳市法拍房研究报告》显示，2020年深圳法拍房的挂牌套数2839套，成交1710套。

　　最新阿里拍卖的数据显示，深圳7月结束拍卖的住宅房源有109套，8月结束拍卖的房源有164套，9月结束拍卖的住宅房源有245套，数量明显增加。

　　在这样的市场结构下，法拍房的成交往往意味着买家的捡漏。

　　8月31日，深圳湾豪宅御景东方花园，二拍以1568.29万成交，比一拍便宜390万左右，折合单价8.25万/平，低于官方二手指导价。

　　8月20日，百花顶级学区房长城大厦，同样是二拍，最终以1035万成交，折扣单价9.89万/平，与指导价(约10万/平)基本持平。

　　在法拍平台，物业起拍价多在市场价格的七折左右。有价差，就有机会。这个看似小众的市场越来吸引着越来越多买家的注意，也越发考验投资的专业能力与眼光。增量的市场也意味着，会有更多的优质资产出现在法拍渠道，其中不乏稀缺精品。

　　在逐渐庞大的法拍大军中抢得心宜的笋货已并非易事。要想脱颖而出，必须提升专业能力，慧眼识货，才有可能在竞拍中一击即中。

　　物业的最值钱的标签依旧是地段。优质物业在拍卖平台现身的时间不会太多，阿里拍卖平台检索“深圳后海”、“福田保税区”等黄金地段，货源极其稀缺，且交易周期较短。

　　以“福田保税区”为例，以其为关键词在阿里拍卖上搜索，除了即将在11月4日开拍的深圳市福田保税区迪辰仓储大厦外，其余标的物均已结束拍卖且多数已达成交易——好货显然还是抢手。

　　根据平台信息，拍卖的标的物为“深圳市福田保税区迪辰仓储大厦第一至四层及4m、8m、11.5m、18.3m夹层”，房产登记为7套，实际为整栋楼，共8层。物业位于港合作区槟榔道6号，建筑面积约3.3万平方米位处福田保税区的核心位置，是河套深港科技创新特别合作区的焦点地段。

　　核心稀缺地段，物业价值不可估量

　　阿里拍卖页面显示，上述标的资产评估值28634.54万元，也将作为起拍价。开拍日期为11月4日上午10点，截至11月1日18时，已有接近4000次围观，80人设置提醒，更已有一人成功报名(须缴纳2000万保证金)，有较高的关注度。

　　公开资料显示，迪辰仓储大厦位于深圳福田中轴核心地段，周边配套完善，战略位置优越。紧邻福田保税区超300米第一地标(CFC)长富金茂大厦。同时拥有便捷的地铁配套，临近地铁福保站，地铁3号线、10号线、22号线快速接驳换乘，附近公交网络发达，出行通勤便捷畅达。多维度交通网络直达福田口岸、深圳北站、直达机场等核心交通枢纽，交通非常便捷。

　　目前入驻迪辰仓储大厦的福田国际量子研究院，是河套深港科技创新合作区第一批入住高水平研究机构之一，是大湾区综合性国家科学中心和国际科技创新中心的重要组成部分;由深圳量子科学与工程研究院、湾区量子联盟和深港量子科学与工程创新研究院组成。

　　落地合作区的国际量子研究院的科研研究一路“向好”。据研究院相关负责人介绍，研究院以聚焦量子物态、量子计算、量子精密测量，以及“卡脖子”科研装备等量子工程应用领域，逐步打造国际一流共享共用和产业化中试平台，其成果入围2019年度“中国科技十大进展”。 未来，福田国际量子研究院将成为深港合作区建设一个国际一流的交流合作基地、共享共用研究平台，并以此为抓手，打造深港合作、科技创新发展的样本。

　　官方信息显示，深圳正在以河套-福保片区为核心布局卫星园区，利用现有专业楼宇和更新改造片区打造若干产业支撑区，发挥深圳CBD在金融和专业服务优势，支持创新成果落地转化，不断推动绿色生态、智能多元、创新开放的多形态、高质量发展。

　　城市核心区域，寸土寸金，区位优势加持实现价值腾飞，物业前景不可估量!

　　旧貌焕新颜，书写创新发展新篇章

　　迪辰仓储大厦的故事，是深圳“筑巢引凤”、书写深港科技创新合作篇章的生动写照。

　　小河弯弯向南流，流到香江去看一看”，深圳-香港，一水相连。

　　庆祝深圳经济特区建立40周年大会上，重要讲话点题，“规划建设好河套深港科技创新合作区”(以下简称“合作区”)。

　　作为深圳城市中心区和高度建成区，同时也是深圳行政、文化、金融中心，福田区建设用地已开发殆尽。而合作区内的福田保税区更是成熟的高密度建成区。

　　数据显示，福田保税区土地总面积约144万平方米，土地开发率100%、土地供应率100%、土地建成率97.79%，各项指标优异，在2020年度国家级开发区土地集约利用排名中，位列工业主导型国家级开发区中的第1名!

　　在深港合作的时代东风里，如何拓展全新发展空间?福田区采用“腾笼换鸟”的方式，推动福田保税区旧貌焕新颜，持续打造创新发展高地。

　　国际量子研究院所场地，便是来自河套深港科技创新合作区深圳园区先期整备的37万平方米优质科研空间。利用福田保税区现有仓储物流厂房在层高、承重等方面的良好条件，将迪辰仓储大厦成功改造为富有特色、极具创新氛围的空间载体。

　　相对低的营商成本、广阔的经济腹地、国际领先的转化能力等等，吸引着世界各地顶尖人才“东南飞”到了合作区。在迪辰仓储大厦，一位位顶尖名校毕业生从世界各地纷至沓来，深圳国际量子研究院在此成立后，麻省理工学院、芝加哥大学、圣路易斯华盛顿大学、北京大学、清华大学、芬兰阿尔托大学……世界顶级大学一流人才汇聚于此。

　　土地资源稀缺，核心地段寸土寸金，亟需开拓新的发展空间——这是福田保税区的基本现状。迪辰仓储大厦的案例表明，成熟配套与前瞻发展俱在，政策与区域优势双叠加，面向未来发展，又让福田保税区显得“底气十足”!

　　这是一份开放式的答卷。之于福田保税区，在厚重的存量资源基础上拓展全新的未来发展空间，不仅呈现现代化城市治理的样本，其蕴含的巨大潜力机遇，更是有机会印证各界精英的战略智慧与投资格局。进可攻，退可守，可谓“机不可失”。

　　强大的区位与产业支撑力，打造大湾区发展新引擎

　　你永远可以相信深圳。

　　深圳2021年第二轮集中供地于9月28日举行。如果从深圳本轮供地的结果来看，这依然是一座让房企愿意追逐的城市，在一线乃至强二线城市纷纷遭遇“流拍潮”的背景下，深圳仅出现一宗土地流拍，最终成交21块土地，共吸金约450亿元。这说明深圳土地仍然“保值”。结合最近新房成交热度，“稳地价、稳房价、稳预期”三稳政策下，市场对深圳保持了极强的信心。

　　信心来自于基本面。同样以河套深港科技创新合作区为例，总面积不到4平方公里，但却坐拥制度、政策、区位、创新资源等多重优势。在深港科技创新合作背景下，福田保税区作为深港科技创新合作的腹地，发展前景更是一片光明。

　　福田保税区区位优势得天独厚，园区内建有专用的一号通道直通香港、专用的二号通道直通广深高速。产业支撑强劲，福田保税区一直以来都充分发挥了作为国家对外开放窗口的示范作用，被纳入河套深港科技创新合作区后，与港深创新协同发展，加快完善“基础研究 技术攻关 成果产业化 科技金融”全过程创新生态链，助力深圳打造可持续发展的全球创新之都。

　　政策东风频吹，乘风奋进正当时。

　　根据河套深港科技创新合作区“1 2 3”的发展思路，“1”代表一个目标，将河套深港科技创新合作区建设成为世界一流的开放协同创新区;“2”代表两大片区，协同推进东西两翼的两大“战场”——福田保税区和皇岗口岸货检场的升级改造;“3”代表三大创新，福田将通过“抓制度创新、抓科技创新、抓深港协同”，推进合作区建设不断开创新局面、谱写新篇章。

　　目前福保片区正在不断集聚高端科创资源和人才，导入服务深港两地的现代服务业、新兴产业、先进制造业，优质创新型产业不断集聚，形成靓丽的“深港创新合作新前线”。

　　中心集聚效应，存量物业价值凸显

　　今年8月，《深圳市人民政府关于支持深港科技创新合作区深圳园区建设国际开放创新中心的若干意见》提出，支持福田保税区升级改造等方式转型为国际一流的高科技园区。

　　在向存量要效益方面，福田保税区有成功的实践经验。

　　一份数据显示，依托接壤香港的地理优势，充分发挥土地资源价值，集约高效利用现有土地资源，在极其有限的土地空间上，2019年度福田保税区实现开发区工业(物流)企业总收入约1577亿元。

　　秉持“增量盘活存量，存量拉动增量”的理念，福田保税区通过对存量用地“提质”、优化配置增量空间等手段，尽力满足重点项目空间需求。

　　福田保税区还在不断刷新面貌，从园区道路、绿化、建筑物外表及第五立面得到全面提升，建设“e站通”综合服务中心、5G设施，不断完善服务配套，已呈现一个完全现代化、国际化、科技园区的雏形。

　　目标指向非常清晰。目前，深圳福田区正全力以赴推动科创园区(包括河套C区和福田保税区)建设，打造深港合作先导区，先期以福田保税区为平台，梳理优质产业空间，率先在实体经济及科技创新领域与香港开展深度合作。

　　可以预见，福田保税区内存量物业的价值将不断凸显!