品质家园

　　想必大家最近听的最多的，就是：重庆楼市有点惨，现在是购房上车的好时机，重庆楼市未来是利好的......

　　确实，重庆目前的房价，就今年5月份而言，确实降低了许多，但同去年相比，仍旧是呈上涨趋势的，一时遇冷也不用那么悲观，更何况全国的大环境都是如此。

　　而9月底至今，央行多次表态，透露出房地产开发贷款和个人房贷这两个端口，都将适度放松，这导致很多人觉得重庆楼市已经有市场回暖的迹象。

　　10月21日，银保监会又在国新办发布会上表示，重点提到保障好刚需群体的需求，保障首套及刚需的贷款。

　　这是不是意味着信贷放松，二手房房贷可能也会慢慢松下来了?

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　　差不多从5月份开始，就已经有很多消息称有些城市的银行停止了二手房的贷款申请、严格申请资格审核，或是延长放款时间，甚至有的要半年左右才能放款。

　　在“三道红线”和房贷集中约束下，房贷额度收紧，不仅贷款延期放款，甚至部分银行的房贷利率也上涨了。

　　10月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期LPR数据显示：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，自此LPR连续18个月保持不变。

　　而根据贝壳研究院的房贷利率简报，90个城市10月份主流首套房贷利率为5.73%，二套房利率为6.99%，相比9月而言，下调了一个基点。

　　房贷利率下调城市包括深圳、广州、无锡等城市，其他多为三四线城市。

　　据第三方平台统计，重庆一直至10月初的房贷利率普遍为首套房5.85/5.95%，二套房6.05/6.15%。而重庆的基点已上涨为4.75%，较9月上涨10BP。

　　从放款周期来看，10月份90城房贷平均放款周期为74天。

　　有中介机构称9月重庆的大多数银行银行就已解除了贷款限制，二手房放款时间为2-3个月左右。

　　但根据重庆购物网的论坛网友所说，5月申请的房贷10月26日才放款，放款时间刚好5个月。

　　图片来源：重庆购物狂

　　也就是说，5月依旧有二手房贷款并未放款，6月及以后的压根没动。

　　钱来了吗?可能在路上，慢慢等吧!

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　　银行信贷收紧，放款难，而近期整个房地产行业的大环境也不容乐观，直接体现在了价格上。

　　根据国家统计局10月20日发布的《2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，2021年9月，二手房数据出现52个城市下调的现象，这是2015年来头一回。

　　数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平，三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%。

　　一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%，二线城市二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%，三线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%。

　　而从少数房价上涨的城市来看，新房、二手房环比上涨最高不超过0.6%，这都是2015年来首次出现，下调成为市场绝对主流。

　　在全国普跌的背景下，重庆的新房、二手房均为上涨，新房环比上涨0.1%，同比上涨8.3%;二手房环比上涨0.3%，同比上涨5.1%。

　　从涨幅来看，重庆新房的市场表现比二手房市场要更差一点，9月重庆新房价格环比上涨0.1%，涨幅较8月下滑0.7个百分点。

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　　重庆今年的二手房市场，在2-4月三个月的快速上涨之后，一路下滑直到9月份二手房销量的暴跌，不仅是受重庆楼市整个市场较为萧条的大环境的影响，也因为从5月份以来信贷持续收紧，贷款迟迟放不下来，购房者们的买房情绪也非常低落。

　　根据锐理数据发布的图表来看，9月新房、二手房成交量均为近18个月单月新低，房价价差持续相差大。

　　9月新房成交套数7725套，环比下降18%，成交均价为14950元/平米。

　　图片来源：锐理数据

　　9月重庆二手房成交8796套，环比下降16%，成交均价12105元/㎡。

　　图片来源：锐理数据

　　重庆二手房市场20多万的房源数量，处于持续增加的状态，而放款时间的延长，让重庆的二手房消耗量持续降低，二手房只会越来越多，短期来看，未来价格是不太乐观的。

　　根据某平台10月20日上午10:00截图的贝壳网二手房源数，为166910套，而截至10月27日上午9:30，贝壳网二手房源共计167102套。

　　图片来源：贝壳网

　　而到下午三点半，贝壳网就已经有167368套二手房了，并且还在持续上升中。仅仅6个小时就上架了266套房源，这个数量是真的有点多了。

　　图片来源：贝壳网

　　是急于抛售?

　　还是二手房市场真的回暖迎来转机?

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　　虽然利好的讯息不断传来，也有房地产大佬称政策已经见底，但要说重庆的房地产市场回暖，那还是言之过早，至于二手房市场，就是难上加难了。

　　目前重庆楼市是值得上车的，新房当然是首选，但核心区域的房价也令众多刚需人望而却步，因此核心区的二手房自然也成了最佳的选择。

　　从区域来看，渝北区的二手房供销量稳居首位，而从价格来看，则是江北区领先，渝中区次之。

　　图片来源：锐理数据

　　据安居客的数据统计，江北嘴9月二手房均价为22509元/㎡，目前10月均价为22397元/㎡，同比去年同期上涨20.23%。

　　化龙桥9月二手房均价为22357元/平米，目前10月均价保持持平，同比去年同期上涨14.68%。

　　礼嘉9月二手房均价为18213元/㎡，目前10月均价18236元/㎡，同比去年同期上涨5.69%。

　　弹子石9月二手房均价为16952元/㎡，目前10月均价16969元/㎡，同比去年同期上涨9.17%。

　　从这些数据中可以看出，虽然今年重庆的二手房市场已经开始过冬了，短期内都呈下降趋势，但相较去年都是增长的，且涨幅不小。

　　尤其是核心区域的二手房，在周边配套完善，交通便利发达的情况下，而又不是老破旧一类的房源，价格都不算低。

　　全国二手房价普跌，重庆虽然并未赶上这波“潮流”，但细化到一些区域来看，依旧是普遍下调的现象。　

　　重庆主城九区中，除了大渡口区和北碚区的二手房价格与上月基本持平，其他7个区域的价格均有所下降，普跌只是一个大范围现象，如果说全国每一座城市的价格都在下降，那么房地产行业就是真的出了大问题了，重庆也不例外。

　　结 语

　　大家都说，今年是房地产行业最难的一年，也是最跌宕起伏的一年。不仅有全国土拍遇冷，也有全国二手房价普跌。

　　9月以来有关房地产行业的利好政策越来越多，虽然可以让开发商们和购房者们松一口气，但要说是市场回暖，还言之过早。

　　“住房不炒”实际上是一个漫长而又艰难的过程，而近期的房地产只不过是经历了这漫长过程中的一次阵痛，阵痛之后，或许仍有机会。