品质家园

　　前段时间，燕郊等环京楼市出现了“白送”的情况，一时之间登上热搜榜。不少朋友留言来问，房贷如果断供，房子就要被收走，那首付款能退回来么?首先要说房贷断供后果很严重，我们轻易不要断，中国购房者和银行的债务关系是需要承担无限责任的，对购房者伤害很大，既没有了房子，也拿不回首付款，个人征信还会出问题。

　　购房者选择断供会出现的结果

　　购房者和银行属于借贷关系，房子只是抵押物，借贷关系成立后，银行可以取得房产的他项权证。他项权证是指房产产权人和共有人之外的个人或组织对房产产权涉及的权利，一般指抵押权利。购房者选择断供违约，银行可以要求法院对其抵押房产查封拍卖，获得的房款优先用于偿还银行贷款。

　　1.断供超过3个月或一年内出现6次逾期，银行会向法院要求查封购房者的房产。

　　银行并不是说只要购房者出现了断供或者一次两次违约，就立马可以查封购房者的房产，银行不会也无权这么做。但是，购房者断供超过3个月或者一年内出现6次逾期。银行就会向法院申请查封购房者的房产，然后进行法拍环节。

　　2.法拍房价一般是市场价的70%-80%，法拍获得房款优先用于偿还银行贷款。

　　法拍房子的房价价格一般都低于市场价，很容易交易成功，拍卖房产所得的房款由钱用于偿还银行贷款的本金，如果有剩余资金的就退还给购房者，如果拍卖所得不够偿还银行贷款的本金，购房者需要额外支付银行不够偿还贷款的那部分资金缺口。

　　举个简单的例子，房子总价200万，首付60万，贷款140万，贷款30年需要总还款约280万，其中本金约140万，利息约140万。购房者选择断供遭法拍时，假设月供还了18万(为便于计算，本金9万和利息9万)，房价没涨没跌，市场价仍为200万，法拍价一般会设置在160万左右，房子拍卖成交后，支付银行贷款本131万，扣除一些费用，剩余30万会退还给购房者。但是此时购房者实际支付首付款60万，月供18万，减去卖房所得30万，还亏损48万。如果法拍时，房价下跌，可以计算得出，购房者亏损得更多。

　　购房者选择断供的房产是家庭唯一住房，在过去是不允许拍卖偿还债务的，但是2015年最高法院出台新规后，唯一住房也可以拍卖，拍卖所得房款扣除5-8年房租给购房者，剩余用于偿还银行贷款债务。

　　最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第20条指出，在金钱债权关系中，有以下3种情形的，可以执行唯一住房拍卖偿还债务。

　　购房者(被执行人)有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的。换句话说，即便购房者是唯一住房，但是购房者的子女有房，法院就可以判定购房者的唯一住房用于拍卖偿还银行债务。

　　购房者(被执行人)不止一套房，但是为了逃避银行债务进行名下其他房产转让的。

　　银行(债权人)愿意按照当地廉租房的标准提供住房给购房者或同意以房产5-8年的租金补偿给购房者的，可以执行拍卖购房者抵押的唯一住房。不管购房者愿不愿意，只要银行愿意提供5-8年的房租给购房者，就可以得到法院支持拍卖购房者抵押的房产。

　　所以，如果购房者贷款买房的是家庭唯一住房，最多也就只能得到5-8年的房租补偿。但是，购房者将失去房产，同时也损失了前期支付的首付款和月供。

　　购房者出现资金困难又不想断供，有3种暂缓的过渡方案

　　肯定也有很多购房者已经认识到了断供对自己会造成很大的不利影响，不愿意断供。可是购房者确确实实又因为种种原因出现了资金困难，这个时候不选择断供，就只能用过渡方案，暂缓短时间的资金困境。

　　1.购房者可以向银行申请延长房贷期限。如果购房者之前的签的房贷合同不是30年，遇到实际资金困难，可以向银行申请延长贷款期限，从而降低每个月的月供金额，缓解压力。

　　2.购房者可以向银行申请房贷月供延后。如果购房者短时间遇到收入减少或没有收入，无法负担每月房贷月供，可以向银行申请月供延后几个月再还。

　　3.购房者可以向银行申请暂停偿还贷款本金，只支付贷款利息。暂停偿还贷款本金可以给购房者每月减少不小的还款压力。

　　不过，上面的三种方法都只是一个过渡解决方案。真正要解决问题，购房者只能是想办法提高收入，尽快走出资金困境，稳定的偿还房贷。