品质家园

　　曾被视为纾困良药的美元债，如今正成为债务链条上倒下的第一块多米诺骨牌。

　　10月25日早间，当代置业公告称，于2021年到期的2.5亿美元优先票据出现违约，公司股份及债权证券也将继续暂停买卖。而这笔美元债务的违约，也正式宣告当代置业的“暴雷”。

　　在房地产美元债务违约的队列中，当代置业并不独行。近期，阳光100、新力、花样年已陆续出现违约，更早之前，泰禾、蓝光、华夏幸福、协信远创也有过违约记录。

　　在很多房企的债务结构中，美元债并不占据主流，但其特殊性仍使监管层不敢放松警惕。10月26日，发改委外资司会同外汇局资本司召开部分重点行业企业外债座谈会，要求企业不断优化外债结构，严格按照批准用途使用外债募集资金，自觉遵守财务纪律和市场规则，积极主动做好境外债券本息兑付准备，共同维护企业自身信誉和市场整体秩序。此前，监管层已密集发声，解决房地产信贷过紧的问题。

　　美元债仅仅是房企系统性风险的一个侧面，美元债问题的解决，也不仅仅是管理层回购或放松信贷这么简单。若不能改善自身的经营基本面，美元债交叉违约的风险仍然存在。

　　偿债高峰将至

　　作为资金密集型行业，房企有着多样化的融资渠道，主要包括境内债券融资、银行贷款、非标融资和境外债券融资等。由于银行贷款多需要限定资金用途，境内债券融资受监管较为严格，非标融资在资管新规后面临规模收缩，因此，监管相对较松、资金用途限制较少的美元债颇受青睐。

　　自2017年房企广泛发行境外美元债以来，境外发债逐步成为房企融资的重要组成部分。易居克而瑞的统计显示，到2019年，100家房企境外发债达到高峰，融资量约达到5052亿元，占发债总量的64%。

　　2020年，叠加疫情全球扩散、美元债市场动荡、“三条红线”出台等多重原因，房企境外发债量收缩至3998亿元，同比下降21%，其在企业发债的占比也下降了17个百分点至47%。今年前三季度，房企境外发债2379亿元，同比下降24%。

　　除“三条红线”政策出台外，美元债规模下降，还有着多重因素的影响。

　　今年5月以来，包括部分头部房企在内，一些房企接连出现债务问题，并逐渐引发整个行业的信用危机。下半年以来，金融机构在执行信贷政策时，又出现“应激性”收紧，导致房企的贷款和销售回款都受到限制，一些企业的主体风险进一步显现。

　　在此背景下，房企的海外融资难度明显提升。今年10月以来，包括绿地、阳光城、弘阳、佳兆业、中梁等在内的多家房企美元债价格一度大幅下跌，凸显出投资者的信心不足。与此同时，部分房企的主体评级遭遇下调。

　　以当代置业为例，在公司于10月11日公告一笔债券延期兑付后，穆迪、惠誉就先后下调了当代置业的评级，当代置业旗下的四只美元债券也出现暴跌。

　　“很多美元债设有交叉违约条款，当发行主体的境内债券、银行贷款、非标债务出现延期时，很容易引发美元债交叉违约。”北京某大型房企财务负责人向21世纪经济报道记者表示，阳光100的情况即属于此类。

　　他同时表示，像当代置业这类对美元债依赖较强的房企，则会出现直接违约。在这种情况下，美元债往往成为债务问题的导火索。

　　有分析人士认为，随着偿债期限临近，有关美元债的风险有可能进一步暴露。中国指数研究院指出，2022年到2024年，房企海外债到期规模分别为3544.2亿元、2878亿元、2263亿元。其中，2022年第一季度是到期高峰，为983.3亿元，占当年的27.8%。

　　一叶知秋

　　10月26日召开的座谈会，被认为是监管部门解决美元债问题的一种尝试。21世纪经济报道记者了解到，共有8家房地产企业参会，均为美元债发行大户。监管层除了要求企业偿还贷款外，还承诺解决通道问题。此外，监管层还听取了与会企业的建议。

　　在此之前10月15日至10月20日，监管层先后3次针对信贷政策进行表态，矫正金融机构和金融市场的风险偏好过度收缩的问题。对于下半年以来部分房企发起的海外债务回购潮，监管部门也给予了肯定。

　　前述房企人士表示，美元债问题只是房地产业系统性风险的一个侧面，如果行业面临的风险无法从根本上解决，市场的信心也难以真正恢复。

　　事实上，债券回购对于挽救投资者信心的作用也十分有限。据易居克而瑞不完全统计，2021年下半年以来，18家房企陆续实行境外债回购举动，回购次数超过100次。但从赎回数额来看，房企累计回购境外债券及票据涉及资金合计15.6亿美元，仅占初始发行金额4.07%。

　　那么，美元债及其背后的资金问题，应如何解决?

　　易居克而瑞认为，在行业整体降负债、调控政策持续推进的情况下，房企应提前部署债券偿还计划，从而保证境外债券市场的再融资需求有序滚动，稳定企业经营。

　　IPG首席经济学家柏文喜向21世纪经济报道记者表示，在缓解资金压力时，房企应该在融资端和销售端同时发力。在销售端，需要借助年末冲刺的机会加大力度，从而获取现金流。而在融资端，除利用信贷窗口期补充资金外，引进战投、出售资产都是可行的解决办法。

　　但要使市场信心完全恢复，恐怕还需要时间。前述受访者均认为，当前政策层面会有小幅的触底反弹，但大幅松绑的可能性基本不存在，房地产市场即使出现年末翘尾，反弹力度也相对有限。

　　前述房企人士同时表示，在2019年发改委出台《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(即“778号文”)后，美元债的使用开始受到限制。因此，未来房企对美元债的热情可能会下降.