品质家园

　　近年来，一番激进扩张后，时代中国控股陷入全员卖房、大幅裁员等风波，如今外部融资收紧趋势下，其销售疲软、业绩下滑、流动性也将受到严峻考验。

　　01  评级展望负面

　　10月22日，穆迪确认时代中国控股(01233.HK)“Ba3”公司家族评级(CFR)，同时确认已发行债券“B1”高级无抵押评级，并将其主体展望由“稳定”调整为“负面”。

　　穆迪预计，在融资条件趋紧的情况下，消费者情绪疲软将导致时代中国控股未来6-12个月的合同销售额出现下滑，进而导致流动性恶化。

　　值得注意的是，近期中资地产美元债剧烈波动，时代中国控股也遭遇“股债双杀”，10月以来其市值已蒸发12亿港币。

　　《小债看市》统计，目前时代中国控股存续美元债8只，存续规模30.75亿美元，其中将有4.25亿美元债于一年内到期。

　　在境内债方面，主要由时代中国控股子公司时代控股集团发行，目前存续债券15只，存续规模138.48亿元，其中一年内到期的债券有13.85亿元。

　　时代控股集团是时代中国控股在境内的运营主体，时代中国控股的资产绝大部分注入时代控股集团。

　　今年初，时代中国控股被曝突袭式大规模裁员，其实近年来在一番激进扩张后，其员工数已出现断崖式下滑，同时销售增速放缓、业绩下滑以及债务高企等隐忧浮现。

　　02  1700亿负债压顶

　　据官网介绍，时代中国控股成立于1999年，现已成为中国领先的城市发展服务商，业务主要覆盖住宅开发，城市更新、产业运营、商业运营、社区服务、家具家装、未来教育等领域。

　　2013年，时代中国控股在港交所上市，属于中国地产50强上市集团。

　　从股权结构上看，时代中国控股的控股股东为丰亚企业，持股比例为61.54%，公司实际控制人为岑钊雄、李一萍夫妇。

　　2020年，时代中国控股实现合同销售1003.81亿元，同比增长28.1%，正式跨入“千亿俱乐部”行列。

　　今年前9个月，时代中国控股累计合同销售金额669.14亿元，同比增长12.06%，签约建筑面积约为341.5万平方米。

　　据克而瑞数据，今年上半年时代中国控股以388.4亿操盘金额排行第45名;以208.3万平方米操盘面积排行第46位，排名下滑较明显。

　　虽然实现千亿目标，但近年来时代中国控股的销售额增速却明显下滑。

　　2016-2020年，时代中国控股从293亿销售规模一路狂奔至千亿，销售增速分别为50.3%、41.9%、45.6%、29.3%以及28.1%。

　　可以看出，在2016-2018年高光时刻后，近两年来时代中国控股销售增速出现断崖式下滑，规模扩张压力显现。

　　另外，虽然2016-2018年时代中国控股销售额一路高歌猛进，但这期间经营性现金流持续净流出，说明其大手笔拿地消耗巨资，为日后盈利下滑埋下隐患。

　　2018年9月，时代中国控股曾以5.54万元/平方米楼面价，刷新了广州单价纪录，当年拿地就花掉了129.67亿。

　　十年前，时代中国控股进入城市更新市场，土地储备主要位于粤港澳大湾区城市，区域集中度较高。截止2021年上半年末其总土地储备约为21.7百万平方米。

　　从业绩上看，2019年时代中国控股净利增速大幅下滑后，2020年在疫情影响下首次出现下滑。

　　2021年上半年，时代中国控股实现营收138.99亿元，同比下滑12.5%;实现归母净利润16.29亿元，同比增长6.01%。

　　截至最新报告期，时代中国控股总资产为2114.63亿元，总负债1706.03亿元，净资产408.6亿元，资产负债率80.68%。

　　近年来，时代中国控股的财务杠杆不断攀升，高于行业平均水平10个百分点，存在一定杠杆风险。

　　从“三道红线”看，时代中国控股剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为76.6%、68.7%和2.5倍，仍踩中一道红线归为“黄档”。

　　《小债看市》分析债务结构发现，时代中国控股主要以流动负债为主，占总债务的72%。

　　截至2021年6月末，时代中国控股流动负债有1220.3亿元，主要为其他流动负债，其一年内到期的短期债务有116.81亿元。

　　相较于短债压力，时代中国控股流动性尚可，其账上现金及现金等价物有221.59亿元，虽较2020年末下滑3成，但还可以覆盖短债，短期偿债压力可控。

　　除此之外，时代中国控股还有485.73亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债有440.64亿元。

　　整体来看，时代中国控股刚性债务有557.45亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为33%。

　　在偿债资金方面，时代中国控股主要依赖于外部融资。从融资渠道上看，除了发债和借款，其还通过应收账款、股权融资、股权质押、信托等方式融资，可以看出融资渠道呈现多元化。

　　近年来，随着房地产调控政策，特别是2020年疫情影响，时代中国控股位于大湾区的旧改业务长期处于停摆状态，加上高周转项目的去化压力，旧改弊端逐渐显现。

　　值得注意的是，时代中国控股在建项目尚需投资金额较大，未来面临一定的资本支出压力。

　　总得来看，近两年时代中国控股销售增速大幅下滑，前几年豪掷土地导致业绩下降;三道红线仍踩中一条，再融资压力较大;在建项目较多，尚需较大资金投入，存在一定资本支出压力。

　　03  旧改发家

　　九十年代初，处于改革最前沿的广东，是中国市场经济最有活力的区域。

　　1990年，毕业于工商管理专业的岑钊雄，进入一家地产公司从事房地产开发和销售工作。

　　1999年，岑钊雄服务的地产公司欲退出中国市场，岑钊雄面临职业选择：要不退下去等待，要不放手一搏自己创业。

　　显然，岑钊雄选择了后者。

　　1999年，29岁的岑钊雄在广州东风路上的健力宝大厦，开启了时代地产的创业历程。

　　次年，时代地产首个住宅项目广州翠逸家园上市销售，此后岑钊雄采取“强强联手、走向全国、做大做精”的发展策略，业务开始走向全国。

　　2006-2007年，时代地产启动了一系列拓展，以并购或合作等方式进入佛山、中山、珠海、清远甚至长沙市场。

　　这期间，岑钊雄尝到旧城改造的甜头，并让他赚得盆满钵满。

　　2010年底，时代地产在广州萝岗区拿下四个行政村的整体改造，旧改面积达518.3万平方米。

　　三年后，时代地产顺利敲开资本市场大门，登陆香港联交所，同年销售额突破百亿大关。

　　在2017年业绩会上，岑钊雄希望时代的格局更大一些，逐更名为时代中国，首次主动披露了进军千亿的计划。

　　2019年，时代中国被传开启全员“强制”卖房，并为不同岗位设下卖房KPI，在业内引起热议。

　　近年在完成千亿目标后，时代中国又因裁员风波被推上风口浪尖，如今房企面临凌冽寒冬，在外部融资收紧、销售疲软之下谁能冲出重围?