品质家园

　　在房地产企业越冬的当下，资金流动安全与否，似乎相比业绩、规模等指标更受市场关注。此前一直规模扩张的金地集团，近期由于大股东的大额减持，让这家龙头房企的前三季业绩表现也备受关注。

　　10月17日，金地集团发布2021年第三季度业绩报告。仅就第三季度而言，该公司录得营业收入约196.1亿元，同比下降4.64%;归属于上市公司股东的净利润约14.84亿元，同比下降26.19%。

　　今年前三季度，金地集团录得营业收入约538.84亿元，同比增加33.25%;归属于上市公司股东的净利润约33.09亿元，同比下降33.72%。此外，毛利率为18.13%、净利率为10.59%，分别同比下降19.98个百分点、11.37个百分点。

　　显然受整个行业环境影响，金地的利润水平亦有下降，但可以看到的是，公司盈利指标相比以往有所优化。

　　金地前三季度数据相比于半年报中净利18.25亿元、同比下降的38.79%来说，降幅有收窄。毛利率方面，相对于上半年的14.25%也有所提升。

　　一位长期关注金地集团的市场人士就此分析表示，金地的净利润虽然相比半年报中披露数据稍有好转，但仍属于不可忽视的大幅下降，原因仍然可能是因为前几年的高价拿地，不过也应该快结算完了。

　　实际上，按照房地产行业的特性，结算毛利率相对来说有所滞后，从拿地到结算毛利率的过程中，可能与融资成本、权益占比、结算结构和推盘节奏等多种因素有关。

　　就金地集团来说，观点地产新媒体了解到，其早在2013年定下“5年内销售额破千亿”的目标，到2016年就已提前实现1006.3亿元的规模。与之相匹配的，金地的拿地储备也在全面加速，2016年的2950万平米至今年上半年已达6729万平方米，但目前其土储权益占比仅为52%。其中还不乏许多高价地块。

　　据统计，2015-2018年，金地的地货比维持在45%以上，而后2019、2020年稍降至32.27%、42.21%。也就是意味着2018年以前当期拿地项目毛利率较低，此后拿地项目毛利率可能有所回升。

　　金地表示，2021年前三季度，该公司利用多元化投资方式获取土地101宗，总投资额约1135亿元，权益投资额约460亿元，新增土地储备1492万平方米，其中权益储备约599万平方米。由此粗略估计，金地新增土地权益占比在40%左右。

　　针对公司当前净利持续下降问题，金地在9月3日与投资者关系互动中有所回应。公司称，预计下半年待结转货值充裕且毛利率水平较上半年有所提升，全年结算收益预计较上年会有一定增长。

　　对此，也有地产分析师表示，金地的结转速度是正常的，且30%多的营业收入增速高于行业水平。但是因为结算毛利率较低，加之金地的少数股东权益近年来占比一直较大，所以归母净利润表现就受到一定的影响。

　　实际上，金地的少数股东权益在2018年开始便逐年大幅增加。2018年到2020年，金地的少数股东权益分别为200.27亿元、282.75亿元和365.6亿元，占全部股东权益比例分别为30%、34%和39%。而到今年三季度，金地少数股东权益增至429.85亿元，占全部股东权益比例也升至42.86%。

　　而就金地的股东情况而言，近期减持变动引起市场关注。金地集团于2021年9月15日发布公告称，股东大家人寿于9月两次减持公司股份，共计1.05亿股，占公司总股本2.34%。这也是自后者入股金地集团9年后首次且大幅度减持。

　　但减持后，大家人寿仍是金地集团第二大股东。实际上，生命人寿与大家人寿早在2013年便开始轮番增持金地集团，最终分别成为其第一、第二大股东，至今年三季报，二者持股比列分别为21.69%、11.98%。

　　对于上述减持行为，资本市场亦有所波动。截至2021年9月16日，金地报10.03元/股，跌幅为7.90%。

　　另外，由于地产板块近期的整体压力，截至2021年第三季度末，金地股东总人数是55534万人，较之上个报告期下滑23.2%。

　　不过，值得关注的是，金地集团在三季报中表示，董事长凌克于9月16日增持公司股份10万股，增持后其持有公司股份总计380.84万股，占公司总股本的0.0844%。根据记录显示，这是近十年来凌克首次在二级市场增持公司股份。

　　此外，第三季度中，金地集团受香港中央结算有限公司增持1395.3514万股，该股东持股占流通股比例2.55%。

　　事实上，除了大家人寿外，当前险资也有减配地产股的倾向。2020年3月，阳光人寿和阳光财险减持在京投发展的持股比例至5%以下。华夏人寿所持光明地产的股权也从2019年上半年的2.71%降至2020年中的1.32%。

　　谈及险资减配地产原因，市场人士大多认为，房地产当下不再是险资重仓的投资标的。个中原因除投资取向外，也因应监管要求，中国银保监会于2020年11月发布的《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》，提到保险资金财务性股权投资标的企业不得直接从事房地产开发建设等。

　　因此，未来在市场趋势未出现明显改变下，投资者将更看重房地产企业的抗风险能力，以及持续的盈利能力。

　　目前，金地集团位列“绿档”企业，但具体指标却较之以往不断趋近“红线”。截至2021年9月30日，金地集团负债合计3618.84亿元，与期初相比增长约543亿元，资产负债率则由期初的76.59%增至78.3%。其中流动负债规模为2658.99亿元，占总负债比重达73%，金地目前账面货币资金为547.65亿元。

　　另一方面，金地集团2020年以来的融资频率加快，动用了短期融资券、中期票据、小公募债券等各种融资手段，导致有息债务规模快速增长。截至2020年末，金地集团负债总额为3075.92亿元，同比增长21.84%。不过，其中长期借款415.7亿元，同比增长50.64%，长期借款占比有所增大。

　　对此，金地集团9月3日在投资者互动平台表示，截至2021年中期末，公司境外债券余额9亿美元，占公司有息负债比重极小，同时融资成本保持在境外同评级公司中的较好水平。

　　有部分市场分析人士认为，就金地今年前三季销售表现来看，其具备穿越周期的能力。2021年1至9月，金地集团累计实现签约金额2286.9亿元，同比上升34.49%。该同比增幅仅次于宝龙地产的42.8%，位属行业前列。

　　根据三季度报告，金地集团累计完成新开工面积约1462万平方米，同比增长27%;累计完成竣工面积约698万平方米，同比增长37%;累计实现签约面积1062万平方米，同比增长29%;累计实现签约金额2287亿元，同比增长34%。

　　但金地集团如何在第四季度实现全年目标，将是市场接下来持续关注的重点。

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