品质家园

　　“国庆假期期间，项目到访人数没有减少，但客户成交考虑比较多，观望情绪浓厚。”10月9日，广州一家房企营销负责人告诉时代周报记者，客户除了考虑自己的资金到位时间，还会担心开发商会不会继续降价，现在入手会不会高位接盘。

　　政策重压之下，广州楼市“金九银十”成色不足。

　　据广州中原研究发展部数据，2021年9月广州新房网签6921宗，对比去年“金九”成交下跌近3成。

　　合富研究院的数据显示，今年国庆假期，全市推货高达7500套，创近5年新高。但整体购买力受制于宏观调控与金融因素，项目去化难度较大，近6成项目的推新去化率低于30%。

　　10月9日，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者，今年十一黄金周，广州一手住宅网签711套，同比去年下降了33.1%。

　　网签数据与开发商认购数据统计口径差异较大，但都反映了近几个月市场转冷的情况。

　　开发商以价换量

　　“有没有时间出来看房，近期各大区域出来很多新楼盘，争先恐后推出优惠活动，犹如‘神仙打架’一般。”国庆前夕，在一家大型中介机构工作的马倩(化名)给时代周报记者发来信息，强调在十一期间买房，“有漏可捡”。

　　今年国庆假期，广州楼市呈现出盘量、货量猛增的特征。据合富研究院数据，全市合计31个楼盘，推货高达7500套，较五一假期倍升，创近5年新高。

　　“国庆是今年最后一个重要推货节点，所有开发商都会冲刺一把。”上述营销负责人告诉时代周报记者。

　　放量同时，各大项目更是积极“以价换量”吸客，或以高佣金吸引渠道带客。据统计，全市18%的楼盘出现让价，让价幅度大部分在10%以内，让价幅度和范围较9月末有明显增长。

　　其中，增城有近4成楼盘让价，部分项目让价超10%，仙村石滩个别项目超20%;番禺市桥西及祈福板块个别去货缓慢的项目推出一口价单位，让利5%—10%;荔湾、白云小部分项目让价幅度在5%左右;黄埔推新项目大多低于“吹风价”，让利幅度在5%以内。

　　虽然推货量和折扣较以往都有明显提升，但成交区域不均衡、项目冷热分化的特点十分突出。

　　由推新去化率看，中心区近郊在万科金域曦府、中海观云府、黄埔融创翔龙广府壹号等热盘的带动下，整体推新去化率仍维持在50%，远郊推新去化率处于20%～30%的低位。

　　具化到区域，在首日去化率方面，荔湾区花地湾板块达92.3%，番禺区汉溪长隆板块81.4%，黄埔区科学城板块61.3%，增城区永和板块、从化区江浦板块以及南沙区万顷沙板块，分别为10.5%、35.3%和36.6%。

　　广州中原研究发展部指出，从去化情况不难看出，在限价大环境下，广州成交冷热分化的态势依旧明显，部分缺乏规划利好、存货较多的区域，获取客户的难度较大;而如荔湾、黄埔、番禺个别具备较高性价比的热门项目，市场接受度仍然较高。

　　二手成交低位徘徊

　　一手整体成交不佳，二手市场同样在低位徘徊。

　　据广州中原研究发展部数据，2021年9月，广州市二手住宅成交量(自助网签 中介网签)为6198宗，环比8月同期(8535宗)下降27.4%，同比大减56.0%，创近年来成交最低位。

　　其中，天河、越秀两区跌幅相对明显，9月两区分别成交670宗、612宗，环比分别下降38.6%、28.7%。海珠、荔湾、白云等中心区分别成交878宗、523宗、706宗，分别环比下降26.8%、16.6%、23.5%。

　　“今年以来，广州官方大招频出，指导价调控、增值税2改5、信贷环境收紧等多重调控手段下，市场成交明显转冷。”广州中原研究发展部表示。

　　二手住宅成交陷入低迷，二手业主心理价位开始下调，不少房源议价空间在3%以上。同时，目前二手业主报价指数下跌至20.6%，创历史新低。

　　广州中原研究发展部指出，二手业主对市场信心偏弱，增大议价空间、降价出售已成常态。随着政策调控的持续发酵，10月份大市成交(自助网签 中介网签)在5000—6000宗左右的相对低位水平左右，价格可能会微幅下调。

　　合富研究院指出，二手指导价虽然只涉及96个小区，但对整体买卖双方的心理预期影响极大，买家观望蔓延，业主让价出货意愿增加。非96个限价小区的业主担心所在小区会被列入指导价范围，心态显著走弱，不少业主叫价大幅下跌5%以上。