品质家园

　　中秋佳节的第一天，我接待了两个朋友。

　　他们从杭州过来，为北京落户买房做准备。

　　那天我带他们去望京吃了行运打边炉，还不能用美团优惠券，在我将要发火的时候，看到我朋友抢先付了钱，心里的怒火稍稍平息了一些。

　　期间，经过朋友和熟悉的爆料，我居然还吃到了一个关于自己粉丝的惊天大瓜。

　　他曾经问了我很多北京楼盘的问题。我以为他是来北京买房自住的，没想到是专业的C房客，去年年中的时候，和一帮人控盘了望京的三个小区——

　　就是大家常聊的望京三杰：融科橄榄城、保利中央公园、东湖湾。

　　当然，除了望京三杰之外，海淀的蜂鸟家园、双井的首城国际也赫然在列。

　　目前来看，操作的时机相当到位，这些盘从去年年底到现在，涨幅25%以上不止。

　　我大概估算了下，除了各种税费和持有费用(涉及到ABC单)，每个盘2000万以内买入价，保守获利至少300不成问题——前提是卖的出去。

　　我把这个瓜发到微博上，遭到了老炮们无情的回复：猫猫你的反射弧也太长了。

　　01

　　先聊一下，总体的看盘感受吧。

　　那就是望京整体的市场变冷。

　　这种冷，一方面表现在成交数据上。上半年二手房最高点成交在3月份，随之每月的成交都有降低的趋势。

　　8月份成交量连续降低，最高点3月份成交是2.3万套，到了8月份成交量已经到1.6万套。

　　北京楼市1.5万套以上，是活跃期，房价大概率上涨。

　　8月份成交量1.6万，比7月份成交下跌16%左右。9月份大概率达不到这个水平了。

　　问了下我的御用中介，望京出房最多的1月份，融科橄榄城一共网签了21套(今年小阳春前置的原因，前文有分析)，但9月份，，你们猜猜，融科总成交了多少套?

　　答案是3套。

　　西北旺吴彦祖告诉我，融泽嘉园和金域华府情况也差不多。

　　市场变冷，还有一方面体现在买家心态上。

　　我前文提到的，那帮控盘的人，目前正在出货，而买家已经不太着急了。

　　因为价格已经涨上去了，他们希望房价再跌一跌。

　　而且今年朝阳是供货大年，包括崔各庄三兄弟、金盏三兄弟、王四营三兄弟，豆各庄……十几个新盘出来，会和二手房抢买家。

　　那么多盘，挑挑拣拣，倒是也不太着急。

　　02

　　北京几乎是一夜之间入秋。

　　望京这样的市场行情，也是西北旺、万柳、东西城、太阳宫……的映照。

　　往日的标杆梯队，也支棱不起来了。

　　年初的时候，我写过一篇文章。2021年北京楼市大概率上涨，也大概率被调控

　　目前来看，行情和预估的情况差不多——

　　总结一下，我对2021年北京楼市的看法：

　　1、会上涨，也会调控，从而形成价格分化。

　　2、全款买房的群体对调控影响最弱，所以豪宅市场依然会涨，总价800万以上的房源也容易涨。乐观的话，恢复到17年价格最高点，不是问题。

　　10-20%涨幅。

　　这部分房子，往往是东西海的学区房，以及上地-西二旗、望京、西北旺、丽泽、万柳、中关村等优质板块的房源。

　　3、刚需、刚改群体，预算总价500万左右。作为京楼的主力军，受调控影响最深。优质房源会涨，硬伤房源会降价。

　　买入品质房：近地铁、有学校、次新、好物业

　　避免硬伤房：非学区老破小、远郊大面积、非电梯顶楼、遮挡视野的一楼、商住两用房

　　古城、西局、草桥、亦庄、西三旗、清河、新北苑、东坝、朝青、常营等次新房为主的刚改板块，可以重点关注。

　　4、300万—400万的购房群体完全不用慌。(学区上车房、城六区上车房除外)

　　大部分板块在远郊，尤其是2021年房山官道一带、顺义马坡依然有大量新房供应。多挑多看。

　　03

　　复盘一下，目前北京楼市，到底处于一个什么样的状态。

　　从2017年开始，北京和全国楼市，都进入了下行通道。

　　新的一波楼市起势，是从深圳开始的，传递到上海，再传递到广州。

　　这种城市的房价轮动，来自于猫叔最早提出的，资金的“北上运动”，房价上涨路线如下：

　　深圳---广州\上海-----北京

　　1、2020年是深圳大年。

　　2021年8月，S房理落网。深圳行情结束。

　　2、广州，以黄埔区2019年12月首次开放人才购房政策为标志，开启行情上涨。

　　上周，黄埔人才住房政策取消。标志着广州行情结束。

　　3、上海行情启动的标志，是开启985高校毕业生直接落户政策。加上2016年初开始5年限购，今年正好释放一批达到5年社保需求的购房者，需求方大大增加。

　　2021年1月21日，上海出台调控政策，包括离婚新政，增值税2改5.虽然目前行情仍未冷却，也蹦跶不了多久。

　　4、北京去年10月份左右启动二手房上涨。但也只是个别学区+产业优质板块上涨。7月份多校划片政策冲击，目前楼市冷却。

　　这样的冷却，预计会持续到年底。

　　而对比上海和广州、深圳大盘上涨至少30%的行情，北京这点涨幅不能算涨。

　　确切的说是，上涨途中被迫中止。

　　北京楼市的上涨，是从第一梯队，太阳宫，望京，万柳、西北旺等涨起来的。

　　第一梯队上涨之后，价格到了高位。而后续的板块，自东向西，自北向南传递上涨。

　　目前传递到了亦庄，和大兴核心区，有些微热。

　　其他远郊板块还没有启动上涨。

　　我为什么这么笃定——还不是踩盘多。

　　举个例子，我周六日去房山某个楼盘踩盘，发现客户很少，而每次去旧宫、亦庄，客户就会偏多一些。

　　我觉得接下来北京进入了一个可以挑挑拣拣的好时机。

　　市场冷淡下来，你就可以多看房了。

　　明年的行情，可能总体是冷的。但小阳春会热。

　　不要等到小阳春，房价又开始涨了，市场又开始热了。你又着急了。