品质家园

　　2021年8月3日，大发地产集团有限公司发布截止2021年7月未经审核营运数据公告，截至2021年7月31日止七个月实现累计合同销售金额约为人民币288.9亿元，累计合同销售面积为1782603平方米，其中2021年7月大发地产实现合同销售金额约为30.81亿元。

　　实际上，大发地产2021年的销售目标为360亿元，较2020年仅增长18.81%。截至2021年6月末，大发地产已完成年销售目标的71.7%;截至2021年7月末，大发地产已完成销售目标的80%。

(来源：大发地产公告)

　　据官方资料，大发地产成立于1996年，总部设在上海。于2018年10月11日正式于港交所主板上市。大发地产践行“1+1+X”战略，深耕长三角城市群、成渝城市群，布局两大国家黄金城市群，同时战略性地关注其他具高发展潜力的重点城市。

　　据2020年报数据，截至2020年12月31日，大发集团及其合营及联营公司共有83个在建及已竣工项目，其中69个位于长三角地区，项目数量占比约83.13%;全年合约销售额约303亿元，合约销售面积约205万平方米，其中长三角合约销售额占比高达88%，合约销售面积占比81%。可见，长三角地区是大发地产的大本营。

　　从2018年开始，依托于分散区域风险的战略，大发地产开始在成渝城市群“攻城略地”，当年就拿下了重庆巴南、成都邛崃两宗土地。

　　此后，大发地产毫不掩饰其在成渝城市群深耕的决心，不断积极拿地，扩充土储，意欲再造一个“大本营”。2020年报显示，全年新增22个优质地块，总估计规划建筑面积约为2.8百万平方米，平均地价约为5759元/平方米。其中，成都、重庆和绵阳等西南区域城市的土储面积占比达到了26%，而成都一城的比例更是高达18%。

(来源：大发地产公告)

　　意欲在成渝发展拳脚的大发地产，在2021年6月成都首轮集中供地中出手，斩获位于长流河公园附近的青白江区1号地块，计容建面为90814.07平方米，楼面价为4300元/平方米，溢价率10.26%。

　　而在拿地之前的一天，大发地产突然出售了2018年首入成渝城市群的两个项目。

　　2021年6月9日，大发地产发布公告称，将出售重庆融阙置业有限公司的90.84%股权、上海瀚颜实业发展有限公司的100%股权。重庆融阙和上海瀚颜负责项目即大发地产在重庆巴南和成都邛崃所获的两宗土地。交易完成后，重庆融阙与上海瀚颜将不再为公司的子公司。

　　对此，大发地产方面表示，融阙及瀚颜出售事项将改善本集团的资产周转率并产生额外现金流入，将提升集团收购或投资其他地块或物业项目的能力。

　　据2020年年报数据，2020年大发地产持有现金72.76亿元，同比大幅增长55%。按照三道红线要求，大发地产的净负债比率约61%，剔除预收账款后资产负债率约69%，现金短债比约为1.4.是为绿档企业。

　　即便如此，半年后的2021年6月，大发地产仍旧通过出售项目来改善集团资产周转情况。常规来看，出售项目往往与企业急于扩张、改善现金流的行为有关，但大发地产并未在拿地方面有反常于以往的激进行为。

　　据克而瑞数据显示，2020年1-6月大发地产新增土地建面1.424百万平方米，恰好是2020年全年新增土储面积的一半。而2021年1-6月大发地产新增土地建面1.229百万平方米，比去年同期下降13.69%。

　　另一方面，大发地产的销售金额增长较快。据公开资料，2021年上半年，大发地产实现累计合同销售金额约为258.09亿元，相比于2020年同期112.08亿元，增长约130.27%。

　　一方面，大发地产位于绿档，并无降档诉求;另一方面，大发地产无过激拿地行为而且销售金额增长较快，却仍需要通过售卖项目来提升自身的现金流情况，可反映出在三道红线、房地产贷款集中度管理等越来越严格的金融监管环境下，中小型房企所面临的资金难题。

　　实际上，大发地产“卖项目换取现金流”已不是第一次，此举是其2020年顺利“降档”的利器。

　　(来源：大发地产公告)

　　据不完全统计，去年下半年，大发地产接连卖掉了4家子公司股权，而被转让股权的子公司分别位于上海、宁波、芜湖等长三角城市。之后，大发地产在2020年底顺利降为绿档——净负债比率为61%，扣除预售款项后的资产负债率69%，现金短债比为1.4.

　　目前，得益于降负债的效果以及健康稳健的财务数据，2021年大发地产先后获多个机构推荐。其中，招银国际证在6月发表研究报告，首次覆盖大发地产，给予公司「买入」评级，目标价8.32港元，较此前股价有接近20%的上涨空间。

　　然而，准备深耕成渝城市群的大发地产不得不面对龙头房企的激烈竞争，从自身规模、进入时间、融资成本以及融资渠道而言，身为中小型房企的大发地产并不占优势。如何在成渝城市群站稳脚跟，扩大经营规模、维持销售增速同时保持财务数据的稳健，或许是大发地产接下来需要面对并解决的问题。

　　作者：徐三水

　　编辑：小凯

　　校对：欧阳楠宫