品质家园

万科率先披露了2023年销售情况。

根据1月2日傍晚万科公告，公司于2023年累计合同销售金额为3761.2亿元，同比下滑9.8%；累计合同销售面积达2466.0万平方米，同比下滑6.24%；销售均价为1.53万元/平米。

2023年12月，万科录得合同销售金额为329.8亿元，同比减少17%；合同销售面积为256.7万平方米，同比下滑10.49%。所以，12月万科的销售均价约为1.28万元/平米。

在土地投资上，12月万科并未披露新增土地，全年累计新增40个开发项目，累计拿地建筑面积约569万万平米，投资聚焦于上海、杭州等高能级城市，一二线城市拿地金额占比高。

销售承压

销售下行是房企2023年面临的共同难题。观点指数披露的2023销售表现报告指出，全年前100房企累计实现权益销售金额40149亿元，同比下降20%。尽管今年房地产销售规模同比下降，但头部企业业绩相对稳定。

12月是全年万科销售均价最低的月份，此前即便是7月销售均价仍为1.3万元/平米。纵观万科全年销售情况，月销售均值为314.43亿元，最高点是3月的426.3亿元，最低是7月的220.4亿元。

七八月拖累万科全年销售。其中七月销售220.4亿元，同比下滑34.58%，面积同比下滑21.48%；八月销售226.1亿元，同比下滑26.97%，面积同比下滑22.26%，销售情况于九月开始有所好转，在“金九银十”窗口期逐渐发力，销售数据明显改善，均保持300亿以上规模。

数据来源：企业公告、观点指数整理

2023销售市场下行是一切的根源，这令房企资金链上捉襟见愁，万科也备感市场审视的压力。

从现金角度观察，三季度末万科货币资金1037亿元，扣除预售监管资金后为600亿元，如若销售和融资难以覆盖支出，万科在手资金将被快速消耗。

曾有一位投资者称，据他测算，万科每月的销售红线大概在350-360亿元，才能覆盖各项支出。

11月27日，评级机构穆迪宣布，将万科的发行人评级从「Baa1」下调至「Baa3」，并将全资子公司万科置业(香港)所发行的中期票据及优先无担保债券评级一并下调。

还是因为弱于预期的销售，穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示，评级下调反映万科合约销售疲软，今年首十个月表现跑输大市，预计公司的信贷指标及流动性缓冲将在未来12至18个月内减弱，预测调整后债务对EBITDA比率将提升到4.5至5倍，息税前利润对借贷利息覆盖比率则预料下降到4至4.5倍。

穆迪预测万科今明两年合约销售额将按年下跌10%，归因于消费者信心疲软，公司主要是在一线城市发展，因此较受影响。

流动性保卫

流动性方面，穆迪预计，截至2023年9月30日，万科企业拥有的1010亿元无限制现金及其预计的运营现金流将满足未来12-18个月承诺的土地支付和再融资需求。

然而，因为其运营现金流不断减少，获得长期无抵押融资渠道的不确定性，以及同期大规模再融资需求（包括总计约100亿元人民币的境外债券和93亿元人民币的境内债券，这些债券将于2024年到期或可回售），其流动性缓冲可能会降低。

万科流动性确实备受关注。体现在资本市场上，万科股债于10月承受抛压，出现较大波动，引发外界对企业经营安全的忧虑。

为安抚市场情绪，万科于11月6日下午紧急召开超过150家金融机构、资金方参加的会议。除了郁亮等坐镇，还得到大股东深圳国资委主要领导“站台”。

会上，深圳国资委、深铁“力挺”万科，称其具备足够的安全性，并表明如有需要或遭遇极端情况，深圳国资委可以通过一切可能的市场化、法制化手段帮助万科积极应对。

观点新媒体获悉，对万科的实质性支持涵盖5个方面，包括通过受让、合作开发等方式，加快万科大型城市更新项目开发建设；提高万科持有各类投资性房地产的流动性；配合万科优化长期股权投资结构；积极协调国资机构认购万科债券；积极协调金融机构加大万科融资力度。

会议结束后不久，万科宣布，大股东深铁决定承接万科在深圳的一部分城市更新项目，为万科注入超过100亿元的流动资金。市场期盼深铁的支援将为万科注入流动性，但目前，这一支持却仍未有兑现。

不过，作为混改企业，在国资股东的支持下，万科的融资渠道较为畅通，银行端资源依然通畅，前9个月新增发行100亿元公司债。

万科紧抓政策融资窗口，于年初港股配股募资39.15亿港元，今年2月更是披露A股定增计划，拟通过定增募资不超过150亿元，募集资金净额用于补充流动资金以及11个地产项目。

不过，由于股价处于低位，有机构投资人对于在低位增发表示担忧，出于对现有股东的权益保障，万科于8月公告终止A股定增计划。

除此之外，万科还持有大量经营性资产。

10 月 26 日，中金印力消费类基础设施 REITs 在深交所发布招募说明书，并于11月获证监会准予注册的批复，成为首批公开发行的消费类基础设施公募 REITs 之一，万科能够借此回笼一笔资金。

因印力并未并表，对上市公司负债表改善作用较小，但能够帮助万科打通商业业务退出路径，推动从开发商到不动产商的转变。