品质家园

　　6月21日，上海首轮集中供地将落下第二槌。一共6宗地块，全部采用直接竞价方式出让，地价设定10%涨停板。

　　据悉，上海市首轮集中供地于6月18日开始。集中供地首日，一共有38宗住宅地块成交，其中13宗涉宅地块的4宗位于上海市区、5宗位于临港新片区、4宗为城中村改地块，另有25宗为征收安置用地或租赁住房用地，成交面积约190公顷用地，占上海市2021年度住宅用地供应计划的25.7%，总成交金额为428.7亿元。

(图源：品质家园)

　　从成交结构来看，供地最多的区域是浦东新区，共11宗，其次分别是供地8宗的奉贤区、供地7宗的松江区和宝山区、供地6宗的闵行区以及供地4宗的青浦区。据贝壳研究院高级分析师潘浩表示：“此次集中供地旨在提高外郊环区域的供应，遵循上海的城市发展规划以及缓解住房刚性需求。”

　　值得注意的是，上海集中供地首日成交溢价率得到了有效控制，整体溢价率仅为2%，较2020年全年成交溢价率下滑8.62个百分点。仅有两宗上海市区地块溢价成交，其余均为底价出让，这两块溢价地块分别位于市区的杨浦和静安区，溢价率分别为9.21%和8.39%。

　　对此，贝壳研究院高级分析师潘浩表示：“主要有两方面的原因，其一是限定最高报价为起始价的1.1倍，能有效抑止溢价率;其二是首日土拍38宗地中，首批供地的25宗安置房与租赁房用地拍完，均是底价成交，拉低溢价率。”

　　据悉，此次上海土拍还打破了价高者得的游戏规则，即举牌竞价达到中止价时，交易转入一次书面报价，一次书面报价以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。从结果来看，一次书面报价的原则使房企报价更加理性，能有效控制溢价率。

　　从成交结果来看，此次上海土拍首日，取地金额前三的企业和成交额分别是保利(105亿元)，卓越与京东联合体(99亿元)和浦东临港(87亿元)。

　　常常活跃在上海土地市场的中海、万科、华润、融创并未在本次土拍中露面。据了解，万科、华润和中海去年4月因参与围标事件而被处罚。彼时，坊间传闻的处罚结果是，三家公司保证金被罚没，万科2年，华润、中海3年不能在上海拿地。或因上述围标事件，这三家企业未在此次上海土拍中露面。

　　与其他热点城市诸多房企激烈拼杀不同，此次参与上海竞拍的房企并不多，业内人士分析或与上海拿地成本较高有关，在“三道红线”管控下，债务安全和降负债仍是房企需要面临的一大问题。

(数据来源：贝壳研究院)

　　据悉，已结束的20座集中供地城市中，具备资金优势、运营优势的国企和央企成为拿地大户。而从上海土拍首日成交情况来看，上海房企大华、云南房企俊发以及其他上海当地房企在改造项目用地、安置房与租赁房用地上均有所斩获。

　　对此，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，“从上海今天土拍状况来看，小房企、大房企都有拿地，说明市场机会是比较公平均等。”

　　作者：徐三水

　　编辑：小凯

　　校对：欧阳楠宫