品质家园

11月27日，南京市住房保障和房产局披露数据，自9月7日南京发布实施促进房地产市场发展的六项新举措（以下简称“宁六条”）后，全市新建商品房日均认购量和二手房日均网签量分别较之前提升51%和10%。

数据显示，10月份，南京市新建商品房实现认购72万平方米，环比增长2.4%、同比增长12.7%，持续保持增长态势；二手房成交82万平方米，环比增长13.9%、同比增长32.2%，其中二手住宅日均成交约270套，持续保持高位水平。

11月27日，南京市房地产学会副会长李子墨在接受《每日经济新闻》记者电话采访时表示，南京房地产市场数据有所回升的原因分为两个方面，新房因为取消了限购政策后，开盘项目增多，改善性楼盘开盘去化率高，拉动了市场整体销售量；二手房方面，主要由于多数房源降价幅度大，拉动了市场成交量。

受访房地产专家在接受记者文字采访时表示，进入年底，房地产市场成交趋缓，政策影响力正在逐渐减弱，高端市场降温是四季度的市场新特征。

官方协调“楼盘巡展”

两个多月前，为了进一步刺激刚性和改善性住房需求，南京推出了“宁六条”。

南京市住房保障和房产局方面介绍，新政实施叠加“金九银十”旺季，众多高品质热点楼盘悉数上市，建邺区中宁府和天琴府、雨花台区朗拾东苑和璞云府、鼓楼区金陵湾小区、秦淮区瞻月府、凌云尊邸和大成汇文府、江宁区云谷世纪名苑等项目开盘去化达到了七成以上。

南京市规划和自然资源部门还取消了远郊区住宅容积率1.0限制要求，印发《南京市建设工程规划设计方案审查办法》，鼓励建筑底层设置视线通透、空间开敞、无围护结构的架空层，配置配电房、垃圾房、风雨连廊等7大类设施不计容积率。

“宁六条”的发布，不仅仅影响南京市区域，对镇江、扬州、淮安、马鞍山、芜湖等6.6万平方公里的“南京都市圈”也产生了积极作用。

新政实施后，“南京都市圈”居民的创业置业需求增加，南京市住房保障和房产局还就此指导各区及行业协会，分别赴扬州、芜湖、马鞍山等周边城市开展了“南京楼盘都市圈巡展”活动，开通都市圈看房直通车，在马鞍山等市开设购房服务站，达成意向客户2200余组，促进供需对接。

据克而瑞统计，房企面临年底回款压力，一方面纯新盘入市节奏有所加快，10月份，南京的新盘入市量与9月持平，纯新盘象屿华发·铂萃云湾、伟星长江之歌、天琴华樟、颐和·天晟府等加快入市节奏。另一方面营销活动频繁，除了双节推出各种活动外，平时案场也会有暖场活动吸引客户，以及秒杀房源、特价房源、收官房源等折扣房源推动成交。

10月份，从克而瑞南京房企全口径金额排行榜各梯队占比来看，TOP30占比为65%，头部房企占比提升明显，其中TOP3房企占比提升至18%、TOP10占比提升至40%。市场下行期，购房者对头部房企信赖度增强，销售额向头部房企集中明显。

11月后政策影响力减弱

《每日经济新闻》记者注意到，在上述政策影响下，南京多个楼盘认购回暖，售楼处千人抢房场景重现。

麒麟板块新盘仁恒云谷世纪，393组人报名要抢92套房，平均4人抢一套；城东马群板块共有产权房颐和芳庭二批次，2421组人要买1048套房，平均2人抢一套房。

此前，还有中海江湾境68套房、金基瞻月府27套房，两家楼盘95套房一共吸引了296组买房报名。江心洲中海江湾境首开 68套房，186组买房人报名，平均近3人买一套。这是“宁六条”推出后，南京河西板块第一个摇号的楼盘。

秦淮金基瞻月府首开 51套房，开盘当天基本卖光。仅隔10天楼盘再次领证加推27套房，面积172平方米、220平方米，标准层均价约6.6万元/平方米，又有110组人报名，平均4人买一套。

同策研究院研究总监宋红卫表示，9月份，南京新房成交37万平方米，10月份成交43.6万平方米，11月份预计成交40万平方米左右。可以看到，在新政影响下，10月份楼市较9月份有一定幅度上涨，但是11月份市场有所回落，政策时效性在不断下降。

目前，南京新房库存超过9万套，去化周期达到26个月。新政对于南京市场有一定的积极影响，但时效性较短。进入11月份，成交放缓，库存压力上升，楼市压力仍然较大。在这个背景下，开发商拿地的积极性也下降。

“新房和二手房成交量看上去不错，但这不代表楼市完全复苏了，或者说楼市火了”，李子墨也认为，目前南京楼市仍较为困难，呈现“二八定律”，即少部分楼盘热销带动整体成交量，多数楼盘的销售形势不容乐观。

李子墨建议，包括南京在内的强二线城市有关房地产的政策还有优化空间，政策工具箱还没有完全打开，政策层面，下一阶段应该继续刺激市场，支持各方购房需求。

对于开发商来说，年关将至，在冲刺全年目标的最后一个月，应该抛弃幻想，尽早降价促销，促进项目快速去化，实现资金回笼。