品质家园

苏州第八轮集中供地土拍今日结束，6宗地块中苏州工业园奥体04地块妥妥成为焦点。15家房企参与拼杀、每一家摩拳擦掌，给这块焦点地块平添不少热度。

凤凰网房产苏州站制表

当然，竞价的激烈程度也并未辜负看客们的期待：经过170分钟120轮竞价，最终该地块由来自北京的金隅地产以总价28.97亿元收入囊中，溢价率突破30%，成交楼面价更是刷新了苏州工业园记录。

地王=不限价+核心地块

苏州此轮土拍，可以说从一个月前已经提前预定热度。而其中缘由，不限价不可忽视。

要知道，这轮土拍是苏州时隔7年，再次恢复2016年8月以前土地市场价高者得的规则。10月30日，苏州正式挂牌了这6宗涉宅地块，包含吴中区3宗、相城区1宗工业园区2宗。并且明确了最高起拍楼面价30000元/平方米，且此次6宗地块全部未设限价。

但将此次奥体04地块楼面价记录的“功劳”全部归结为不限价，则有失偏颇。毕竟除奥体04地块之外的5宗地块同样是不限价的配置，但最终均以底价成交。

位置，依然是决定这宗地块“地王”气质的核心要素。

地图上看，园区奥体04地块本身区位自带“流量”——位于奥体核心居住区，周边配套齐全，距轨交5号线奥体中心站很近，距在建的轨交6号线中新大道站约500m；另外周边的奥体中心、永旺梦乐城、兆佳巷邻里中心等均能满足日常购物需求。

图源：土拍网

今年该区域的其他新盘就已经开启了爆发式供应，上半年项目如华润润月雅筑、建发缦月华庭、湖西观云等频现“千人摇号”、“逢开即罄”，目前核心板块也仅独墅湖的路劲君和居。

且园区奥体板块目前已经没有新房在售了，相当于同板块内是没有竞品的，而奥体南的斜塘，虽然相距不远，但地段价值还是存在一定差异。

二手房方面，周边小区的挂牌均价在3.1-6.8万元/㎡，项目西北侧的唐宁府挂牌均价达6.8万元/㎡。

多项Buff叠加，奥体04地块成为“地王”一切皆水到渠成。

北京房企 豪掷千金

与此次并未辜负市场期待的奥体04地块价格相比，更让大家事后谈论的话题则是此次“地王”事件中另一位主角——北京金隅地产。

公开信息显示，金隅集团是全国最大的建筑材料生产企业之一，是北京地区领先的房地产开发企业。

2022年，金隅地产曾频频出手，分别在大本营北京的朝阳区崔各庄地块、朝阳区十八里店地块有所斩获。而更早的2021年末，金隅集团也有过出京拿地，在合肥、杭州等地偶有出手。不过盘点这两年拿地情况来看，金隅地产的风格稳健，以底价拿地为主。

另外，从金隅的公开财务数据看，其地产业务尚对集团有盈利贡献，但也并未有太多亮点可言：其上半年地产开发业务实现收入109.9亿元，同比减少33.2%，实现利润6.6亿元，同比下降50%，报告期内实现签约销售金额145.9亿元，同比增长23%，实现销售回款173.3亿元。

因此，此次金隅豪掷千金打破苏州地块楼面价“地王”更显稀奇。

虽然奥体地块的优异先天条件增强了参与房企的信心，但是苏州整体市场的乏力还是给未来项目入市后的销售增添了一些不确定性。

今年9月以来，苏州市密集发布了楼市松绑政策，包括“认房不认贷”，调降首付比例下限，调降首套及二套房贷利率下限，提高公积金贷款额度等

10月，苏州市区新房成交规模止跌回升，“银十”成色尚可，但仍不及往年同期水平。而新房价格已连续3个月呈回落态。

不过最快在明年才能面世的奥体04地块究竟会面临怎样的市场环境尚不可知，但金隅地产至少在这一波竞价中妥妥儿获得极大关注。

不过地块受关注程度也并非和后期的去化成正比。8年前同样是奥体板块也诞生了一宗地王，当时一家中小型房企海亮地产以113%的溢价率击败龙湖、万科、招商、旭辉等一众大佬获得。

但后来海亮在这块地上开发的唐宁府在新房阶段去化其实并不快，反而成为了周边新楼盘房价的长期“对比标的”。

可以预测，明年金隅在推出自己的项目后，也大抵摆脱不了以后被价格对标狙击的命运，这势必会影响整体楼盘的去化速度。而速度，也正是当下房企考核自己的关键指标。