品质家园

深圳楼市又出政策了。一是调降二套住房首付比例，由7成降至4成，二是优化普通住房认定标准，取消750万“豪宅线”限制。

11月22日晚间消息，深圳调整二套住房最低首付款比例，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

这意味着大幅降低二套房首付比例，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。据悉，深圳各分行已经收到相关通知，将开始正式实施。

另外，深圳市住建局发布关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告，深圳市享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）。

而此前的标准是，享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套住房套内建筑面积120(含本数)平方米以下或者单套住房建筑面积144 (含本数)平方米以下；实际成交总价低于750(含本数)万元。

对比2020年7月的政策，深圳此次通告对普通住宅的标准取消了“实际成交价低于750万元”这一限制。也就是说，新政后建筑面积小于144平方米，但是总价高于750万元的住宅，将被纳入普通住宅的范畴，在二手房交易时，这部分住宅将节省不少税费。

拯救市场

深圳调整普宅认定标准，降低了刚需或者首改群体的交易税费成本。同时，二套房首付比例的降低，加上前期“认房不认贷”政策的落地，有利于整个深圳置换改善链条的盘活。

这一楼市新政的背景是疲弱的成交。今年9月份以来，房地产市场支持类政策密集出台，此前深圳已接连释放“认房不认贷”、房贷利率下调等利好政策，但深圳一二手房成交量仍处于较低水平。

乐有家研究中心公布的数据显示，10月深圳新增一手住宅预售40.5万平方米，库存量仍维持在高位，近500万平方米，去化周期上升至18.5个月。当月深圳一手住宅预售成交2654套，环比上涨28%，结束了8、9月的“两连跌”，成交量低于月成交5000套的荣枯线水平。

二手房市场方面，10月深圳过户成交2774套住宅，环比上涨16%，接近今年5月的水平，但不及今年3月小阳春时期。

国家统计局数据显示，10月，70个大中城市商品住宅销售价格变动中，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.8%，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%。深圳新建商品住宅、二手住宅销售价格环比均下降0.5%。

业内专家宋丁表示，深圳楼市低迷态势已经很久，二手月成交仅2000套，甚至低于2000套，持续在低位徘徊，新盘积压大约5万套左右，去化率已经拉长到超过18个月，创下深圳多年来的去化记录，同时，两年来深圳一二手房都出现价格持续下跌的情况，95%以上的楼盘房价已经出现下跌。

从二手房挂盘价看，一半以上跌幅在10%到20%，跌幅在20%到30%以上的也超过15%，跌幅超过30%甚至超过40%的也有大约5%左右。

他认为，深圳这两项楼市新政的出台，已经是势所必然。这次新政的出台表明，深圳政策面已经基本上放弃了两年来的谨慎姿态，政策风向开始改变，开始直白地、开放性地实施较大尺度的扶持性政策投放。

“深圳经济早已脱离房地产'依赖症'，当前给楼市注入一定的扶持性政策，主要是为了让低迷了太久的楼市有所活跃，同时也避免让房地产成为阻碍深圳经济正常发展的'绊脚石'，仅此而已。”

政策转向

今年，在楼市低迷背景下，政策从以前对火热的抑制转为对疲弱的刺激。相对于其他产业，在房地产业，政府这只“看得见的手”是比较明显的。

市场调节不是万能，有其局限性，我国经济体制的特点之一是计划经济与市场经济结合。以深圳为例，此前房地产价格上涨过快，购房容易成为投机行为，形成房地产泡沫，导致金融隐患、中低收入者住房难的社会问题，于是通过“限购”“限贷”等政策抑制楼市投机炒作。

2016年的“十一”假期，深圳楼市迎来严厉的限购政策：购房人家庭名下在深圳市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不低于50%；购房人家庭名下在深圳市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。彼时的深圳，房价同比涨幅超过了40%。

2020年7月的“深八条”亦是如此，对本地户籍家庭、个人设置了3年的落户年限，并设置个税社保缴纳3年的年限，显著提高购房门槛，将不合理的购房需求挡在门外。

在“深八条”出台24小时后，国家统计局公布了当年6月份70个城市房价变动情况。其中深圳新建商品住宅价格环比上涨0.8%，涨幅最大，二手住宅市场，深圳1.9%的涨幅更是远高于北京、上海、广州。同比来看，深圳的房价涨势更为突出，6月深圳二手住宅同比上涨14.3%，远远高出其他一二线城市。

二套房首付比例7成恢复到4成，期间走过了7年时间。如今面临购房者信心不足，市场成交疲弱的楼市困局，降低首付和调整普宅标准，利好改善型住房需求释放，有助于促进换房交易，提振大户型住房销售。

计划和市场是配置资源的两种基本手段。1776年，在英国经济学家亚当·斯密《国富论》一书中，价格机制被形象的比喻成“看不见的手”，引导和调节着资源在全社会的配置。“看不见的手”是指市场调节或者价值规律，相对的，“看得见的手”是指国家的宏观调控。

西方多年来信奉市场调节，直至1929年经济危机爆发，美国经济陷入萧条，并很快波及世界，各国都陷入经济大萧条中。 “看不见的手”似乎失效了，经济并没有保持平衡，反而进入了大萧条。

这时候，凯恩斯主张在经济萧条时用“有形的手”对经济进行干预。用这只“看得见的手”，通过赤字和发行国债的方式把经济从大萧条中拉出来。“看得见的手”就是国家对经济的宏观调控。政府没钱但可以发行国债，用来刺激经济回升。

那么此次楼市新政效果会是如何呢？广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉表示，深圳此次调整楼市政策，没有从限购退出的角度入手，而是调整普通住房优惠标准和二套房首付比例，遵循降低住房交易成本，满足改善性住房需求的政策本源。

他表示，需求端的政策可以释放一部分被政策积压的需求，但很难对当前疲弱的需求形成带动作用。“因为目前楼市的需求主要是高房价与大多数中等、中低收入居民住房支付能力不足的矛盾。”他提到，除了上述矛盾，对深圳来说，楼市复苏不明显，还有很大一部分原因是市场普遍对房价和楼市前景预期不乐观。