品质家园

 “10月底，我房子的租期刚进入第二年的第二个月，中介说房子不好租，要违约，我没办法，月租金就降了350元，他们才继续租的。”11月22日，北京房东江丽（化名）向21世纪经济报道记者表示。

2013年江丽就把丰台区的两居室对外出租了，一直租到现在。去年10月底，张丽将房子租给了中介。与中介合作多次，合同期内不得已降价，这对张丽来说还是第一次：“他们违约的话就付一个月租金，但我第二年的1个月免租期刚过，违约就相当于我没有拿到违约金。”

张丽的经历是近期北京住房租赁市场的一个缩影。实际上，毕业季租赁高峰之后，北京租房市场开始进入淡季，出现库存房源增加、新增需求不足、租金下跌、成交周期变长、市场活跃度下降等特征。不只北京，四个一线城市均有类似情况。

据贝壳研究院数据，10月北京和上海房源约45天成交，广州和深圳则要60天以上。一线城市10月租金指数环比下降1.1%，同比下降2%。另外，10月最后一天，一线城市在平台上挂牌的“租售房源”数量较去年同期高出10%以上，这在以前并不多见。

受访专家认为，与近两年同期相比，今年10月一线城市租房市场活跃度相对较低，房源量增多特征凸显。预计随着租赁市场淡季持续，一线城市租金稳中趋降态势可能会延续，未来租金水平很难出现再次回升。

北京租金下降 成交周期拉长

唐先生也在出租两居室。11月20日，唐先生将朝阳区立水桥的房子挂上中介平台，至今迎来十几位租客咨询、2位实地看房，还没有成交。虽然只上架了3天，但租客看房积极性不高，唐先生的月租金预期已经从6800元降至6300元。

“现在是淡季，人员流动小，周围的房子都不好租。”唐先生向21世纪经济报道记者表示。

据贝壳研究院数据，10月北京房源成交周期为45.2天。11月1-22日，成交周期微增至46.6天。

“现在客户量没那么多，房子租得慢，空置时间会长一些。”北京丰台区中介朱锋（化名）向21世纪经济报道记者表示。朱锋坦言，11月至今，他只有3个租房单成交。

但房山区也有中介向21世纪经济报道记者谈到，价格相对便宜的房源会租得比较快，甚至有房源刚登记不久就成交了。

除了成交周期变长，租金下降也是近期北京市场的重要特征。贝壳研究院数据显示，10月北京租金环比下降1.5%，同比下降1.9%。

袁婵（化名）有一套南三环的两居室，2020年开始出租至今。由于装修时间不久、房况良好，出于爱护房屋的考虑，她相对低的价格将房子租给了两个相熟的女生。今年10月，她刚与两位租客签订了续租合同。

2022年10月，袁婵将月租金上涨100元至5600元。今年续约前夕，她发现附近租金有所回落，以市场价为参考，她仍把租金定为5600元/月。“按市场价的话，这个房子理想状态可以到6800-7000元/月。” 袁婵说。

一周前锦瑟（化名）开始看房，她在北京已经租了11年房子。由于在租房子20来天到期，目前她主要是线上浏览房源。她发现，与一年前相比，中介平台上的两居和三居价格比一年前降了不少，但一居价格变化不大。

“我们这房子的月租金比七八月便宜了两三百元，谈价的空间也会大一点。” 朱锋说。房山区、东城区等区域中介均也有类似反馈。

“能讲价”已经成为当前北京租房市场共识，唐先生房子挂牌价格也比心理预期价格高200余元：“租客肯定会议价，所以我多报价，给对方一个心理平衡。”

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向21世纪经济报道记者表示，进入10月，租赁市场传统淡季效应逐步加深，北京租赁市场活跃度持续下降，租金回落属正常现象。与此同时，当前新增租赁需求不足，为尽快出租空置房源，业主议价空间扩大。正临传统淡季，预计11月北京租金大概率将持续下滑。

一线城市在租房源增加

不少中介发现，近期北京在租房源增加，其中有一部分由在售房源转化而来，也有不少由售转租的“租售房源”。

“好些业主觉得现在卖房价格低，有卖着卖着不卖的，也有还想卖就先短租几个月观察一下市场的。” 朱锋说。他手里现在就有不少短租房源，以中小户型为主，这类房源的租金低于市场价，租户需要配合看房。

锦瑟偶尔也会浏览到价格较低的房源，她线上问中介管家发现，基本都是边租边卖的租售房源，一旦房东卖掉了房子，就需要协商退房。

不只北京，贝壳研究院不完全统计发现，10月31日一线城市在平台上挂牌的“租售房源”房源量同比增加10%以上。

包括明显增加的租售房源在内，当前住房租赁市场个人业主库存房源普遍呈现增加趋势。根据前述机构数据，11月22日全国重点40城租赁库存房源量比今年10月底增加1.3%，比去年10月底增加6.8%。

一线城市也有类似情况。关荣雪发现，与近两年同期相比，10月一线城市房源量有所增多。

对此，贝壳研究院高级分析师黄卉向21世纪经济报道记者表示，库存房源量增加主要有三方面原因。一是季节性因素，自9月开始租赁市场进入传统淡季，住房租赁需求减弱；二是保障性租赁住房分流了部分租赁需求，2021年开始保障性租赁住房房源呈现显著增加趋势；三是房屋交易周期延长，个人业主房源由挂牌出售转向同时挂牌出租，或是直接转为挂牌出租。

不只业内人士，上海房东越兴（化名）也感受到了房源增加。他位于长江高科的房子已经出租了两年，由于租客不再续租，近两周他将房子挂上了中介平台。按以往经验，房子应该相对好出租。

但和之前相比，上海市场也出现了变化，越兴向21世纪经济报道记者谈到，尽管是特例，但小区确实出现过低于他挂牌价格几百元的同户型房源，另外，附近新挂牌的房源也较多。所以他预计，和之前一周左右就租出去的情况不同，这次可能要一个多月才能成交。

由于上任租客的租期还有一个月，目前有几个人来了解过，但都还没有实地看房。“我也不是特别着急，也没啥房贷压力，所以挂出去放一两个月，等有合适的机会再租也可以，正好现在也是租房淡季。” 越兴说。

在近期一线城市租赁市场中，上海和北京的45天左右的成交周期相对短，10月广州和深圳的成交周期要长15天以上。

黄卉分析称，这主要是因为广州、深圳的城中村租赁房源在整体租赁市场中占比较大，相较而言个人业主房源租金价格较高，在城中村租赁房源分流下，广州、深圳的个人业主租赁房源出租速度更慢。

越兴既是房东，又是租客。由于租房的房东准备卖房，11月他就开始寻觅新的居所，出于改善居住质量的考虑，他断断续续看了小半个月，才定下一个新装修、新家电的房子。也正是如此，房东初始预期较高，挂牌价高达8200元/月，较小区同户型高1000元左右，好在议价比较顺利，最后成交价7500元/月。

越兴模糊地观察到，去年开始，上海的租房价格就在下降。“我今年租房的最大感受就是，中介太卷了，都愿意压服务费。” 越兴说。

不只上海，近期一线城市租金都在下降。贝壳研究院数据显示，10月北京、上海、广州和深圳的租金指数环比分别下降1.5%、1.2%、0.6%和1.3%，同比分别下降1.9%、3.2%、1.8%和1.2%。

对此，关荣雪认为，10月进入传统租赁淡季，新增需求不足，租金议价空间扩大，租金迈入稳中趋降通道也在预料之内。另外，受今年毕业生就业压力偏大影响，下半年以来毕业生“返乡就业”效应发酵，一线城市租赁市场活跃度较低。

除此之外，黄卉还注意到三个影响因素：一是面向新市民、青年人的保障性租赁住房供应政策效应显现，房源快速增加；二是房屋交易节奏放缓，带来个人业主房源快速增加；三是住房租赁消费重心下移，租客家庭储蓄意愿较强，更倾向于选择严格控制或降低租金的支出成本，增加储蓄以备未来购房或用于家庭的其他支出。

展望未来，关荣雪认为，随着租房淡季持续，接下来一线城市租金大概率会延续下滑态势，直至年末。黄卉从供需两端出发，认为受“十四五”保障性租赁住房供给保持较快增长趋势，热门二线城市对新市民、青年人的吸引力增强影响，未来1-2年内一线城市租金水平上涨的动力都不足，租金水平走势将更为平稳，很难再次出现回升。