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10月30日，山东省济南市迎来取消土拍最高限价后的首次土拍。据了解，除去终止出让的两宗地块，当天共有10宗土地迎来成交，其中4宗溢价成交，6宗底价成交，揽金41.5亿元。部分地块溢价率超过50%，相比于此前的15%左右最高溢价有明显上升。

今年10月份，包括合肥、成都、济南、厦门等多个城市官宣取消土拍限价，而济南此次土拍作为取消限价后的首场亦因此备受关注。

部分地块溢价率超50%

“底价成交的地块大多是郊区或远郊地块，关注度不是非常高。而核心地区地块溢价率提升也和起拍价格降低有一定关系。”镜鉴咨询创始人张宏伟向《证券日报》记者表示，从溢价率来看，市场有一定的回升态势。

具体来看，本次土拍竞争最为激烈的当属济南凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块。据中指研究院山东地产总经理袁彬彬介绍，该组团地块吸引中海、华润、保利置业等8家企业报名，最终经过241轮竞拍，被中电建以总价6.95亿收入囊中，溢价率53.1%；此外，保盛拿下的彩石地块亦经过236轮竞拍，最终溢价率50.17%，总价为7.06亿元。

“此次起拍价除了有调低的趋势外，加价的幅度也减小到100万，较之前千万加价幅度明显下降，增加了房企出价次数；此外，由于取消了限价，地块分化加剧，核心地块被众多房企激烈角逐，楼板价创新高。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示。

“济南作为省会城市，虽然有一定的去库存压力，但供需关系相对其他城市来说较好，只要选对地块，理论上来说不会有太大去库存压力，因此也受到头部房企青睐。”张宏伟如是称。

“竞争激烈的热门地块最典型的特征就是属于高端改善项目，这也迎合济南住房需求已经步入到改善群体主导阶段的发展特征，尤其是低密、核心区域的产品，稀缺性较大，备受欢迎。低价成交的基本属于外围刚需项目，稀缺性不强。”宋红卫表示。

或加快房企竞争

“自2017年8月以来，济南最高限价政策施行6年，期间共有29次住宅用地“熔断”。随着近来市场下行趋势的延续，本次政府最新公告已取消限价政策，在供给端进一步放宽。”袁彬彬表示，取消限价后房企可恢复土拍自由竞价，短期内热点地块热度继续升高，其它区域地块或有带动作用但影响不大。

此外，袁彬彬认为，取消限价在提升放开少量优质地块限制的同时，也加快了房企竞争，房企在高溢价下的拿地策略和建设品质也会有新的变化。

“目前房企投资拿地的战略都在回归一二线城市，省会城市也是核心房企关注的重点，在地块条件上，房企更倾向拿核心区域的核心地块，尽管楼板价会高一些，但是安全边界较高，因此，未来省会城市的核心地块竞争激烈会加剧。”宋红卫表示。

“本次土拍是取消限价后的首场，可以看到，核心区域优质住房房价上涨的预期已经形成，预计未来其他核心城市也将形成这样的趋势，即分化更为明显，核心地块被多个房企竞逐，新的少量地王或会再次在各个核心城市出现。”宋红卫如是称。