品质家园

进入四季度后，为促进房地产交易，一些城市推出了房子“以旧换新”的促销活动，以此来提振楼市。

从10月中旬开始，已经有包括宁波、南京、南通、扬州、海宁等多个城市出台房产“以旧换新”政策，鼓励购房者“卖一买一”，期望以此盘活二手房和新房市场。

10月20日，由宁波市住房和城乡建设局指导，宁波市房地产业协会主办的住房“换新购”活动正式启动，首批活动共有34个楼盘、23家经纪机构参与。

“换新购”服务，指的是购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。

相比于自行置换，宁波推出经纪机构“优先卖”服务，在协议规定期限内，开发企业为购房者锁定意向房源，同时经纪机构帮客户通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下聚焦推广加速二手住房销售，缩短二手住房售出周期。

自“换新购”启动10天以来，宁波二手房市场成交活跃度有一定的提升。

根据宁波市房产交易信息服务网数据，10月16日至22日，市六区二手房成交1230套，环比上升15%，创下半年单周成交量新高；10月23日至29日成交1445套，环比上升17%，再次刷新下半年单周成交量最高值。

新房方面，10月16日至22日，市六区新房备案288套，环比上升20%，备案均价约3.5万元/平方米，上升16%。10月23日至29日，新房备案287套，备案均价约3.1万元/平方米，下降10.5%。

近期多个城市出台“以旧换新”活动，对购房者来说，可以帮助部分有切实置换需求的人快速卖房，也能提高购房意愿。这类活动可以盘活存量房产，提高市场交易量。但在目前楼市整体面临去化难的背景下，各地的政策落地效果也有区别。

从宁波近十天的效果来看，新房、二手房成交量确实有提升，这和房企给予购房者优惠，同时购房者在二手房出售方面能降低部分价格相关。

目前宁波二手房市场确实在升温，但尚处在以价换量的阶段。

国家统计局10月17日发布的9月份全国70城房价数据显示，宁波9月二手房环比下降0.8%，连续5个月下跌；同比下降3.2%，已经连续17个月下跌，创下8年来的最大跌幅。

安居客网站显示，宁波10月二手房挂牌均价约2.3万元/平方米，环比下降1.4%。市六区二手房均价也都有不同程度的下降，其中奉化区、北仑区跌幅都超过1%。

宁波市六区10月份二手房均价（来源：安居客）

与此同时，宁波二手房挂牌量仍处于高位，二手房的去化也保持着一定的难度。根据宁波市房产交易信息服务网数据，截至10月30日，市六区二手房挂牌套数为116933套。

中指数据显示，今年9月宁波商品住宅成交面积38.6万平方米，环比增加近两成，但同比下降仍超六成，市场活跃度不佳。10月23日至29日，全市商品住宅成交9.9万平方米，与近几个月的周度成交高点相比，仍有一定距离。

当前改善性住房需求较多，“以旧换新”、“以小换大”等需求都逐渐开始获得更多的政策支持。

除了宁波之外，海宁、连云港、济南、淄博等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，徐州、南京、武汉江夏区等部分地区也发放换房补贴。

以连云港为例，10月17日，连云港市住建局发布消息，探索“卖旧换新”新方式，对已出让未建设含有配建保障性住房的开发项目，允许缴纳保障性住房易地建设费，由国企平台限期收购“卖旧”的房屋作为保障性住房或人才房使用，保障“换新”无后顾之忧。

同样在9月，连云港商品住宅成交面积7.2万平方米，环比增长7.3%，同比下降仍超六成。短期库存来看，截止9月末，商品住宅可售面积出清周期为43.2个月，短期库存去化压力较大。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，“以旧换新”购房政策有利于提升二手房流动性，加快房屋置换效率，从而加快一二手房的联动效用。同时，在此过程中，多地发放换房补贴也为购房者降低了置业成本。

对于开发商而言，以旧换新购房者提前签订新建商品住房认购协议提高了房屋销售的确定性，有助于降低房企销售压力。

短期来看，“以旧换新”政策有利于畅通一、二手链条，有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用，未来或有更多城市参与进来，促进改善性住房需求释放。

陈文静指出，目前房地产市场调整态势仍较为明显，购房者入市情绪整体较为低迷。“以旧换新”购房者若想快速售出二手房，或在价格方面给予一定让步；而对于开发企业来说，购房者锁定新房房源后，该房源的交易周期或有所延长。