品质家园

10月16日，标普评级在报告中表示，对中国房地产开发商来说，好消息是行业即将触底。坏消息是，未来几年内的行业发展水平可能将继续在底线附近徘徊。标普预期，新建项目锐减、低线城市库存过剩以及不断收紧的托管限制将使房地产销售继续保持低迷。

标普信贷分析师Ricky Tsang表示：“中国的房地产将有序复苏。政策制定者首先采取措施，让一线城市率先恢复良性循环。最新市场表现表明，市场情绪、合同销售额和价格已经开始正常化。”“然而，低能级城市正在努力解决与供过于求和消费者信心枯竭问题。”

这种情况也将扩大国有房地产开发商和民营开发商之间的差距。国资开发商一直更专注于高端房地产市场，这在当前市场低迷背景下优势显著。这些实体的融资渠道也相对顺畅，而许多民营开发商正面临融资困难。近期，一系列大型民营房地产公司发生的债务违约事件打击了市场信心。

Tsang认为：“所有房地产开发商都必须针对销售放缓进行有效管理，以及开放商的杠杆率将在未来两年内保持高位。”

⁠标普假设：

2023年房地产合同销售额将同比下降10%~15%，降至11.5万亿元至12万亿元，降幅高于先前标普中个位数的预期；

2023年房地产开发商前8个月的合同销售总额仅为7.8万亿元；

2024年合同销售额将同比再下降5%至11万亿元至11.5万亿元；

鉴于2022年和2023年都出现了两位数的同比降幅，2024年房地产销售额再次大幅下降的可能性较小。

标普认为，中国房地产市场正朝着年销售额10万亿元至11万亿元的平衡点迈进。为了实现这一目标，标普将当前房价代入2009年~2015年的总建筑面积销售，该时间段被视为行业的供需平衡时期。标普假设高能级城市的房屋售价为每平方米20,000元人民币，低线城市的售价为每平米6,200元人民币。基于上述假设，标普进一步调整，假设销售额从第一阶段的阈值下降10%~15%。这解释了最近的一些趋势，例如城市化率放缓和人口最近开始下降。

标普全球信贷分析师Esther Liu表示：“房地产相关政策不断更迭，伴随市场情绪起伏。但2009年~2015年这段相对平稳时期可能是房地产复苏的最终水平，标普将其视为行业发展的基线。”