品质家园

10月12日消息，房地产专业咨询机构仲量联行发布2023年第三季度上海房地产市场回顾与展望报告。

2023年三季度上海商业地产市场稳步恢复。“核心区零售物业租金自2022年以来首次呈现企稳回升趋势，同时物流地产市场净吸纳量有所回升。” 仲量联行华东区董事总经理兼商业地产部中国区总裁张静表示：“办公楼市场由于大量的新增供应以及部分租户的续租和成本控制需求，入驻率和租金表现持续承压。” 投资市场中，三季度交易量出现回暖迹象，且投资类别呈多样化趋势。

办公楼租户保持审慎，净吸纳量较上季度下降

三季度上海办公楼整体需求保持平稳，多数租户仍持观望态度，倾向于续租，致使净吸纳量下降，录得67,740平方米。其中中央商务区净吸纳量录得3,200平方米。仲量联行上海商业地产部项目代理服务总监江苏表示：“中央商务区的大面积租户倾向于续租，相较之下小面积租户租赁决策更为灵活快速，部分企业利用当前租户市场的机会实现升级需求。”非中央商务区市场净吸纳量录得64,500平方米，板块间表现分化明显，激励政策更为优厚的项目吸引了更多成本节约型需求。行业方面，内资金融及专业服务企业青睐沿江板块的高品质项目。

三季度中央商务区迎来三个项目竣工，总建筑面积共计154,000平方米。中央商务区整体空置率环比上升1.7个百分点，达到13.6%。浦东中央商务区空置率小幅上升0.8个百分点至11.5%，浦西中央商务区空置率达到15.4%，上升2.4个百分点。非中央商务区有三个新项目竣工交付，共计187,000平方米。较大的供应加之租赁进程的滞缓，非中央商务区整体空置率环比上升0.8个百分点，达到28.5%。

面对整体市场的谨慎态度以及持续的供应压力，整体市场租金仍处于下行通道。中央商务区租金环比下跌1.2%至8.9元每平方米每天。新增供应压力、租户搬迁至非中央商务区的趋势以及需求迟缓等多重压力迫使业主调整租赁策略以吸引并保留租户。非中央商务区的租金表现呈现板块差异性，部分业主表现出更强的租金调整意愿，提供更多激励政策。面对未来大量新增供应，市场压力持续加大，三季度非中央商务区租金环比下跌1.8%至5.7元每平方米每天。

产业园区续租量上升，科技企业及总部型需求活跃

报告显示，三季度上海产业园区市场净吸纳量录得62,500平方米。新竣工项目的预租贡献了三季度产业园区市场的主要吸纳面积。仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示，“大部分租户仍然保持审慎的租赁策略，续租量有所上升。”需求方面，以集成电路为代表的科技企业以及总部型需求较为活跃。新增供应方面，三季度录得两个项目竣工交付，总建筑面积共计132,400平方米。上海产业园区整体空置率环比上升0.5个百分点，达到15.8%。面对整体市场较为缓慢的复苏节奏以及未来供应压力，三季度整体租金环比下降0.4%至4.5元每平方米每天。

零售物业租赁稳步复苏，运动服饰类保持积极扩张趋势

报告显示，三季度上海零售物业租赁势头稳步复苏。仲量联行华东区零售地产部总监黄臻表示，“随着租赁需求的逐步恢复和更多的租金优惠，零售物业中的空置面积被逐步回填。“三季度上海市区优质零售物业租赁活跃度进一步提高，净吸纳量上升至32万平方米。第三季度餐饮业态持续扩张。同时，运动服饰及装备、高端护肤及香水、珠宝首饰和新能源汽车展厅等零售业态也保持相对积极的扩张趋势。

三季度非核心商圈录得包括鸿寿坊、龙华会、海梦一方和上海信泰中心四个新增项目入市，共计25.1万平方米，四个项目入驻率均超过80%。三季度核心商圈没有新增项目入市。

随着更多品牌积极寻求核心商圈的扩张机会，三季度核心商圈空置率环比下降1.7个百分点至11.7%。然而在非核心商圈，由于供应压力较大，品牌对项目普遍持谨慎态度，三季度非核心商圈空置率环比小幅下降0.5个百分点至11.6%。

三季度核心商圈租金自2022年以来首次呈现回稳上升趋势，环比上升0.5%至46.6元每平方米每天。非核心商圈供应压力犹存，租金环比进一步下跌1.0%至17.0元每平方米每天，但较前一季度跌幅收窄0.3个百分点。

除了传统零售物业，近期上海网红街区成为零售新亮点。以武康路、安福路、愚园路、东平路、东湖路等为代表的网红街区正成为不少品牌首店、特色店、旗舰店和快闪店的首选。这些网红街区的门店业态也日益丰富，除餐饮外，越来越多的运动品牌、香水香氛和生活家居品牌也正在进驻网红街区。网红街区经营时间相对灵活，户外街区带来的休闲和松弛感吸引了大批年轻消费群体。

此外，品牌不断挖掘自身的独特内核，并与一些具有文化和历史特色的网红街区相结合，打造独特的品牌门店，有助于扩大品牌知名度和增加品牌话题度。

物流地产租金增长放缓，空置率明显分化

在经历了较为平稳的上半年后，2023年三季度上海物流地产的租赁活动有所改善，净吸纳量录得16万平方米。尽管如此，整体租赁活动仍低于去年同期水平，加之本季度大量新增供应入市使得空置率上升至14.9%。仲量联行中国区产业及物流服务部资深董事黄晖表示：“因新增供应所处板块不同，三季度各子市场的空置率出现明显分化“。位于上海西部的青浦和松江子市场受持续新增供应入市的影响，空置率显著上升。来自第三方物流企业的新签继续主导租赁需求，例如，一家知名第三方物流公司在松江子市场租赁了超过1.5万平方米的面积。

2023年第三季度共有五个项目竣工入市，总建筑面积超过29万平方米，其中大部分（67%）新增供应集中在松江子市场。三季度，维龙、美库和顺丰丰泰都有新项目在松江子市场完工入市，使得松江子市场的总存量增加了近20%。除此之外，三季度美库和博枫分别在青浦和金山子市场交付了新项目。2023年上海物流地产市场全年的新增供应预计将超过100万平方米，这也将是自2021年以来最大的年度新增供应。大部分新增供应仍将集中在部分子市场，其中，青浦、松江和金山等子市场的新增供应预计将处于高位。

三季度持续的新增供应使得整体租金增长进一步放缓。在供应压力较大的子市场，业主在租金方面给予更多的灵活性，这使得上海各子市场的租金表现出现分化。三季度上海物流地产租金同比上涨1.8%，达到人民币1.58元每平方米每天。

三季度住宅成交量下滑，预计购房者置业信心将逐步修复

第三季度，在住宅新增供应减少、购房者观望情绪浓厚等多方面因素影响下，三季度上海一手商品住宅成交量仅录得198万平方米，环比下降26.9%，同比下降46.2%。此外，上海于九月初宣布执行购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施，以更好地降低居民住房消费负担，更好地满足居民刚性和改善性住房需求。高端住宅市场方面，三季度部分改善型购房者采取观望态度，叠加高端楼盘新增供应减少的影响，三季度仅录得385套高端住宅成交。

在开发商普遍放缓推盘速度以等候更多利好政策出台的影响下，三季度整体市场新增供应录得238万平方米，环比下降14.2%，同比下降33.7%。在高端住宅市场，三季度高端新增供应明显缩量，仅录得一个高端住宅项目合计308套入市，环比下降77.8%，同比下降60.8%。

三季度，高端一手价格环比维持平稳，录得人民币132,900元每平方米。高端二手市场方面，房贷政策的放松带动购房者对高端二手住宅的置业信心小幅回升。在此影响下，高端二手均价降幅从上季度的环比下降0.9%收窄至本季度的环比下降0.4%。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“我们预计近期房贷政策的放松有利于修复住宅市场情绪和预期，助力购房者重拾置业信心。但鉴于上海当前政策放松幅度有限，预计后续整体住宅成交势头将呈缓步上升的态势。” 一手房限价有望延续小幅松动，预计一手住宅价格在短期内将小幅攀升。二手市场方面，预计房贷政策的放松将有助于二手住宅成交量企稳回升。因此，二手住宅价格有望在未来几个季度逐步趋稳。

投资市场成交量回升，内资买家仍占主导

2023年第三季度，上海投资市场共录得28宗成交，成交总金额达144亿元人民币，较上一季度环比增长38.9%，与去年同比增长6.1%。经过2023年第二季度的市场下行后，交易量出现回暖迹象。三季度资产类别呈多样化趋势，除办公、公寓、产业园区及工业等热门资产类别外，零售物业成交在三季度受到关注，收录共计4宗成交，成交金额占比达28%。酒店在全国旅游市场恢复后在投资市场有所体现，三季度收录两宗酒店成交，成交金额占比12%。办公、工业、长租公寓及产业园区的成交金额占比分别为19%、17%、14%及9%。

办公投资在上半年全部被自用买家占据，而三季度8宗办公成交中，出现一宗以投资为目的的办公成交，体现了投资人在国内经济周期下，开始挖掘优质的困境资产。三季度交易中有21亿成交金额为法拍获取的项目，占据总成交额的14.5%。

内资买家以91%的比例继续主导市场。除传统保险、金融机构外，一些地方政府和私人买家正积极进入市场。投资型买家占比64%，中国房地产市场在经历了一系列变革后，投资市场活跃度正稳步增加，展现对中国市场依旧保持长期信心及持续看好。

仲量联行华东区投资及资本市场部总监孙翎表示，“上海仍为中国最具吸引力的房地产投资目的地。中东财团纷纷在中国设立办公室，体现投资人对中国长期基本面和前景保持乐观。第四季度投资市场有望延续回暖，表现更加强劲。”

国内旅游市场持续升温，助力上海高端酒店市场全面恢复

国内旅游市场持续升温，国际入境游加速复苏，共同助力上海高端酒店市场全面恢复。最新数据显示，2023年1-8月，上海共接待入境游客192.3万人次，同比增长422%，恢复至2019年同期的33%。在历经三年的特殊时期后，上海旅游节在万众期待下全面回归线下举办，期间共接待游客3,846.8万人次，旅游消费交易总金额886.6亿元，同比增长13.5%。

截至2023年8月，上海高端酒店日均房价1,031元，同比增长28.9%，入住率66%，同比增长73.4%，-每间可出售客房收入684元，同比增长123.6%。与2019年同期相比，上海高端酒店经营表现已恢复90%以上。

上海前滩金普顿（143间客房）已于三季度开业，预计第四季度将有612间高端及奢华酒店客房入市。部分原定2023年开业的酒店延期至2024年，其中包括由浦西四季酒店改造的上海阿丽拉酒店（188间客房），以及由九龙宾馆改造的上海北外滩金辉索菲特酒店（384间客房）。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部副总裁魏骏亚表示：“2023年酒店市场季度增速环比走高，呈现‘稳开高走，加速回暖’的积极态势。境内及入境休闲和商务旅行需求持续释放，刺激酒店市场全面恢复。此外，随着上海大型节展赛事热度持续回升，第四季度上海酒店市场将继续发力。”