品质家园

今年二季度的上海商办市场蓄势储能，尤其以大宗交易回暖势头较猛。

据戴德梁行监测数据，二季度上海共成交了27宗、共计241.6亿元的大宗交易，相较今年一季度翻倍有余，同比亦上涨73%。不过，若剔除个别案例，以2023半年时间对照，与历史五年相比还处在中等水平。

从买家类型来看，戴德梁行数据显示，自用型买家继续以41%的占比占据市场主导，相较2022年度上涨了6个百分点，其中以能源、国企、消费类买家为主，仅这三者就占据了自用型买家成交金额的一半。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强指出，“内资占比则处在历史四年平均值80%左右水平，反映出内资在买家中的相对优势地位。”

具体到成交的物业类型方面，办公/研发办公以超60%的占比继续稳居市场首位，成交金额约219.6亿元，代表案例有位于浦东新区的东方万国企业中心、宏源科创大厦和先声药业生命医学产业园。

同时需要指出的是，公寓类物业受到投资者追捧，首次超过商业以超20%的占比居市场第二，成交金额约74.1亿元。

比较典型的案例有位于松江大学城的松江天阳宿舍，为戴德梁行资本市场部促成成交，其次还有位于静安区的聚源大厦，成交面积18532平方米，为私人卖家出售。

在卢强看来，随着近期市场在售物业项目增加，资本化率出现上升趋势，预计买卖双方心理价差将进一步缩小，更多交易或将在下半年度发生。“异地政府平台、国企在上海配置大宗物业资产已成为新潮流。”

此外，消费类基础设施REITs申报工作正如火如荼地进行，今年下半年度或将出现成功发行案例，零售类资产亦会吸引更多投资人目光。

而且长租公寓大宗交易频繁，下半年度大概率仍将是机构投资人最关注的资产类别之一。“总体而言，与住宅一样，商办等市场整体需要国家宏观经济政策的进一步刺激政策出台。”

写字楼市场方面复苏步伐尚缓，且以续租及搬迁为主。戴德梁行监测数据显示，二季度上海甲级写字楼净吸纳量入得3.09万平方米，环比下滑77.5%，同比下滑59.9%。

相应地，受持续供应影响，二季度甲级写字楼整体空置率攀升至18.59%，环比上扬1.28%；同时，平均租金也承压下调，二季度甲级写字楼平均租金8.05元/平方米/天，环比下滑0.8%。

戴德梁行数据显示，二季度上海甲级写字楼有5个项目入市，共带来28.5万平方米的体量。

其中，核心区占2个，分别为静安区的嘉禾中心和长宁虹桥的虹桥联合大厦。此外，新兴区占3个，分别为虹口北外滩的友邦金融中心、普陀区的高尚领域T3以及及闵行区莘庄的平金中心。

从行业表现来看，依然延续主流行业格局，以金融、专业服务、电子信息科技及零售贸易占比位居前列，四个行业累积成交占比达78%。

尤其以金融行业在传统商圈活跃度较高，续租占据半壁江山；专业服务行业在核心区较为集中，律所设计咨询行业续租成交稳定，另外灵活办公空间的新设需求较为积极。电子信息科技行业主要集中在新兴区，零售商贸业则集中在传统核心区内，以生活相关的消费品为主力。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，上海作为全国核心城市，外来企业占据了重要力量。“随着政府连续推出产业扶持新政、加大海内外招商引资力度，将为市场提供更多元化及灵活的办公空间，释放出更多积极信号，后市可期。”

作为全国商业高地，二季度上海的零售市场持续火热。

比如4月29日开业的蟠龙天地，项目商业体量为4.8万平方米，定位打造“Urban Retreat城市微度假目的地”；还有由华鑫置业、上海万科、香港置地等联合打造的鑫耀中城之商业体项目——鑫耀·光环Live一期“光里”林荫街区于5月底开业，均在非核心商圈，成为了上海的新晋网红打卡地。

二季度上海核心商圈没有新增供应。据戴德梁行数据，今年第二季度上海核心商圈内平均租金呈小幅下跌至1892元/平方米/月，空置率较去年年底对比则基本持平，为6.3%。

“2023年上海预计会有23个3万平方米以上的商场开业，商业总体量达到约172.5万平方米，覆盖10个行政区，呈现出多点开花的态势。”戴德梁行华东区商业部高级助理董事陈云九表示。