品质家园

六月，南京楼市呈现出与火爆气温截然不同的平淡。

即便房贷利率已经创下了近30年来的历史新低，但楼市实际数据仍然不甚理想，新房、二手房成交量继续下跌。

未来，南京楼市该何去何从？

新房市场成交出现下降，局部火热难掩整体平淡

根据网上房地产数据显示，六月份南京楼市认购达4427套（不含高淳、溧水，一下不作特殊说明数据均为不含高淳溧水），相较于5月份4122套的认购成绩，同比上涨7%，属于轻微涨幅。新房成交3333套，相较于5月份4121套的成交数据下降19%，出现一定程度的下跌。

数据来源于南京网上房地产

六月份虽迎来了房贷利率下调的利好政策，但力度较小。引发了一定程度的观望情绪。加上网上疯传的重磅刺激政策即将落地（详情请戳：“内幕消息”疯传！降息提振效力有限，强刺激政策即将发布？），加速了这种观望情绪的蔓延，从而导致新房交易的停滞，数据表现出现较大程度的跌幅。

虽然南京新房数据不容乐观，但总体的平淡，并没有淹没一些楼盘的突出表现，诸如：

6月14日，伟星誉璟府加推3、7、10号楼，共计164套房源，共吸引852组买房人成功报名，综合中签率约19.3%，据开发商口径，项目基本售罄，仅剩少量建面约196㎡户型。

6月21日，金基新睿樾府加推开盘，此次115套房源共吸引461组买房人成功报名，综合中签率约24.95%，据开发商口径基本售罄。

6月21日，中宁府加推开盘，110套房源吸引301组买房人成功报名，综合中签率约为36.54%，创下一日销售17.8亿的成绩。

此外，还有秦淮金茂府于6月28日创下18%的综合中签率，1#楼基本售罄。

从上述楼盘的热销不难看出，南京新房市场销售重点为改善型住房，其中不乏中宁府、秦淮金茂府这种顶级豪宅。当下南京楼市的高端需求依旧旺盛，且极为坚挺，受市场以及相关政策影响较小。

但部分住房的迅速售罄也难以抵挡整体库存的高水位。

根据网上房地产数据显示，截至目前南京未售新房套数为68883套。虽然相较于此前7.5万套的存量出现明显下降，但整体水位线仍然较高，距离传统意义上的5万套安全水位线仍然有相当遥远的距离。虽然相较此前，数量呈现缓慢下降趋势，但新房库存仍然处于高水位，需要警惕。

预计较长时间内，去库存仍将成为南京新房市场的主要基调。

二手房交易刚需仍是主体，改善成交多为以价换量

而在二手房方面，市场表现也是较为平淡，“高开平走”的趋势仍在延续。

根据我爱我爱家网南京研究院数据显示，6月南京二手新成交量为8034套，相较于5月份9516套的二手房成交量下降约15%。自3月份达到数据高峰以来，南京二手房成交数据已经三连降，成交量逐月走低。

但二手房成交量走低，是相较于3月份以来的成交高峰的走低，整体数字仍然较为可观。如若后期能有相关政策利好，迎来拐点继续上涨也并非没有可能。

2022-2023年南京二手住宅逐月成交量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

二手房挂牌量方面，根据我爱我家南京研究院数据显示，6月南京二手房市场新增6275套挂牌房源，相较5月份7520的挂牌量下降约16.56%，处于下降态势。

2022-2023年南京二手住宅新增挂牌量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

目前二手房交易主力仍是以刚需为主，即使放大至整个2023上半年，刚需住房仍是二手房交易的绝对主力，显示2023上半年300万以内房源成交占比达69.6%，其中100-200万成交占比为35.2%，环比小幅减少1.1%，200-300万占比28.9%，环比增加2.9%，另外300-400万占比也有微涨，整体仍是刚需为主，刚改需求有所增加。

2022H2-2023H1南京二手住宅成交总价段占比情况

数据来源：我爱我家南京研究院

依上述数据来看，二手房市场呈现情况与新房有所不同，改善型住房占比远不及刚需住房。造成这种现象的主要原因是刚需对价格最为敏感，价格往往会成为刚需购房的决定性因素，这与当下市场二手房售价普遍低于新房的状况不谋而合。

而且刚需对住房各种条件考虑较多，二手房相关配套条件较为稳定又无交房问题的顾虑，所以大量刚需购房人群更青睐于选购二手房。

二手房交易中的刚需住房占比从二手房交易网站上的成交记录中也可以很轻松的看出来。打开交易平台的成交记录，随手截屏基本都是总价低于300万元的成交记录，300万元的以上的改善成交记录则较为少见，而且成交多为降价成交。

诸如位于秦淮秦虹的枫丹白露枫丹花园与6月17日成交的一套房源，成交均价为35566元/㎡，成交总价为505万。

而目前该小区挂牌均价为39421元/㎡，该成交房源相较于当前挂牌均价低了将近4000元/㎡。

该小区此前成交单价多在4万元到4.2万元之间浮动，相较于上述房源的成交价格也是高了不少。

总的来看，对当下二手房市场不应持完全的悲观态度。

根据我爱我家南京研究院数据显示，2023年上半年，南京全市二手房成交56357套（含高淳、溧水），环比上涨40.5%，同比则大涨55.6%，交易量创近7年来第二高，仅次于2021年上半年。是相当不错的成交成绩。

当下二手房需要注意的就是较高的库存水位线。根据交易平台数据显示，南京二手房挂牌数已达175903套。

虽然成交结构存在一定程度的差异，但在未来相当长的一段时间内，二手房主要任务却是与新房无异，即促进库存的进一步去化。

写在最后:

六月的南京楼市不论是新房成交、二手房成交都处于一定程度下降态势，情况较为平淡。

期间房贷的降息虽释放了一个较为良好的信号，但现实却是一些购房者并未立刻上车，反而越来越多的加入到观望队伍中。

观望毕竟只是观望，不是真正的购买力，对于南京当下的楼市并无太大作用。

要想让这波观望人群转换为切实的购买力，促进楼市数据上涨。最为重要的还是要提振市场信心，促进经济平稳向上运行，进而使得购房人群就业、收入有所保障，让观望人群敢于买房。

也只有这样，房产市场健康、平稳的恢复才能真正成为可能。