品质家园

据北京市住建委官网数据统计，截至5月30日，5月份北京二手房网签12117套，环比下滑13.0%。另据麦田房产统计数据显示，5月份，通过麦田房产成交的北京二手房成交均价环比下跌3.1%。

“北京二手房市场仍属于买方市场，整体市场表现是挂牌量增加但交易价走低。”另一位房产经纪人向《证券日报》记者表示，这背后主要有两方面原因：一是有购房需求的多是置换连环单，即“卖旧买新”，需将名下房产挂牌出售；二是需要尽快将挂牌房源变现，用于支付新买房源价款，连环单是有交易周期和付款节点的，因此随着付款节点逼近，业主只能被迫将挂牌出售房源价格一降再降。

挂牌价走低议价空间增大

“5月份，太阳公元在售房源81套，业主降价的有46套，占比56.8%；红玺台在售房源19套，业主降价的有8套，占比42%。降价的房源多，但是幅度不是很大，总价高的房源降价幅度在30万元-70万元之间。”麦田房产太阳宫一区红玺台一店经理史玢玢向《证券日报》记者表示：“从挂牌量来看，我店所在区域是中高端标的房产，价格区间在1000万元-5000万元之间，总体挂牌量上浮5%-10%。”

根据麦田房产数据显示，5月份，北京二手房挂牌量环比增加3.7%；二手房挂牌均价环比下降0.1%。与此同时，二手房议价空间和上月相比扩大0.37个百分点。与4月份相比，不但业主的预期开始下降，而且在价格上也更愿意做出让步以换取成交。总体而言，成交放缓，挂牌量增加，市场去化进一步承压。

“业主突然主动降价的情况时有发生，着急卖房的业主降价幅度较大，且会一降再降。部分业主到谈判桌上自己就主动降价了，根本不用谈价。”麦田房产回龙观西区流星花园一店经纪人乔召向《证券日报》记者表示，比如有一单已经签约的交易，本来业主成交预期为520万元-525万元，业主原话是“低于520万元就不卖了”，但后来在谈判桌上降了两次价，最后以508万元价格签约。

“虽然当下属于买方市场，但实际上从挂牌房源的结构来看，房龄超过20年的老房子占到一半左右，供应的结构性矛盾依然存在，购房者选到合适房子的难度依然不小。”麦田房产认为，从购房者的角度看，在下行的市场中购房者掌握选择的主动权，有更充足的时间挑选合适的房子。

在乔召看来，很多业主愿意把手上的老破小房源换新，现在市场上存在大量置换连环单现象。但在买方市场之下，购房人观望情绪浓厚。

麦田房产亦庄北区大雄店经纪人谢丽庆直言：“我目前接触的两个客户，一个不敢先订房，另一个不敢入手，即使房子降价很快，仍旧怕踏错节奏。出现这种预期后，导致有相当一部分挂牌房源，报价已经接近上套甚至低于上套成交价。”

这一现象的背后，有一个问题值得关注，即如果市场流动性变弱，那么连环单是否会陷入僵局？违约问题会不会随之而来？

未来市场怎么走？

回顾去年11月份到12月份，受疫情影响，北京市场需求受到积压。今年2月份、3月份，压抑的需求在短时间内集中释放，二手房市场迎来强劲反弹，一些观望的客户也因当时的市场热度升温而被裹挟入市。

“3月底，北京二手房市场处于高点的时候，我怕继续涨价，就定下了一套880万元的房子，现在着急卖掉名下房产，但好几组买房人都至少来看过两三次，就是没有下单。”5月31日，李女士（化名）向《证券日报》记者透露，现在挂牌出售房子的业主多数都是置换需求，属于“买新卖旧”的连环单。但4月份以来市场降温，挂牌的房子仍旧没有卖出去，现在比较担心由于卖不出去房子而导致买房违约。

李女士的担忧并不是个例。“为了赶买房的付款节点，我挂牌卖的房子价格已经一降再降，从700多万元降到679万元，但潜在买家仅报出了660万元的价格，这比2021年同小区同户型房源成交最低价还低将近40万元。”马女士（化名）向《证券日报》记者表示：“卖房卖得‘心灰意冷’，如果达不到去年的价格，我打算将所订的新房违约。”

“如果大部分业主抱有跟马女士一样的心态，那么连环单交易将陷入僵局，由此将产生违约赔偿等诉讼，不利于提升市场流动性。”某业内人士向记者如是称。

对此，有麦田房产分析师也表示，当前市场在售房源不断增多，市场观望情绪增加，导致置换链条运转不畅，预计市场在未来一两个月会经历一个阶段性筑底的过程。

从政策端来看，虽然近期北京出台了“带押过户”等政策，但政策目的在于优化交易流程，提升交易效率，对市场供需端预期及入市行为是否产生实质性影响，还有待观察。

对于6月份二手房走势，史玢玢表示，预计将与5月份持平。6月份想快速成交，降价是最快的途径。如果没有利好政策出台，预计市场不会有大的起伏。

乔召认为：“大幅降价可能性很小，有可能部分着急卖的房源在5月份没成交的，6月份还会有一个小幅度的降价。”谢丽庆表示，一部分捡漏的客户会出来买房，现在需要这些客户撕开一个口子，带动其他客户的购买力。6月份，预计市场会吃掉大量“已买后卖”业主的红利。

不过，在业内看来，随着买卖双方价格博弈逐渐完成，以及“卖一买一退减个税”政策年底结束，预计下半年很多业主会选择在年底前完成置换以节省置换个税，再叠加年末购房需求小高峰，北京二手房市场或在年末迎来明显翘尾行情。