品质家园

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，3月份小阳春再现，二手房成交量2.4万套，为2021年8月份以来单月成交最高，同环比亦出现显著增长。虽然成交再度回到2万套以上，但仅代表3月网签数据的呈现，实际上，从3月第二周开始，近几周的周度成交已出现连续回落。

价格稳定，未现“坐地起价”

根据上海链家研究院的监控数据，3月份上海全市共成交二手房2.4万套，环比增长24%，同比增长86%；成交金额791亿元，环比增长29%，同比增长91%；套均总价329万元/套，环比增长4%，同比增长3%；成交均价40560元/平，环比增长2%，同比增长2%。

综合今年一季度情况看，上海全市二手房累计成交金额1684亿元，同比增长33%，成交套数5.1万套，同比增长26%，套均总价328万元/套，同比增长5%，成交均价40474元/平，同比增长4%。

上海浦东塘桥板块一中介告诉澎湃新闻，“今年春节后，市场回暖明显，部分刚需及改善型客户加速入市，但这波回暖我只感受到了大半个月，3月份的成交速度下来了。目前，整体价格比较稳定，我们板块的挂牌量也很多，会主推一些价格合适的房源。”

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，3月二手房成交量推升到2.4万套的高度，表明一线城市消费韧性优于其他城市。一方面，房东挂牌比较活跃，充足的挂牌量给成交奠定基础；另一方面，虽然成交量有所放大，但是价格表现非常稳定，说明房东也比较务实，并不因为市场转好就“坐地起价”。换言之，3月份是“以价换量”得到的结果。

杨雨蕾也提到，3月网签量高企的主要原因是春节后，之前积压的购房需求集中释放，不少2月份签合同的购房者在3月份走完网签流程，之后市场成交节奏则开始逐步放缓，叠加目前新房集中供应充分，亦分流了部分二手房需求，当前购房者较为理性。

杨雨蕾指出，从一季度的成交来看，月均成交1.7万套，较去年的表现依然可圈可点。虽然近期成交节奏放缓，但市场的流动性仍处于正常范围内，且好于去年。从链家的带看来看，带看量较大的时段主要集中在2月下旬至3月初，近几周的环比连续下滑3%左右。但从新增客户来看，并未出现明显下降，说明大家对于市场的关注度并未减少。

从成交均价来看，每平方米基本稳定在4万元左右，预计后续成交价格也会保持平稳。

刚需仍是二手房成交活跃区域

卢文曦提到，“从往年来看，3月份的成交量历来是冲高的，冲高完之后的4月、5月份会有一个缩量调整的过程，从我对市场的判断来看，4月、5月份的成交量会回落至合理区间，从上海市场的‘阳春线’来看，预计4月份的成交量会稳定在2万套左右。”

分区域来看，3月份成交量TOP3区域为浦东、宝山和闵行。从环比来看，各区域增长幅度相对小的是闵行、崇明和杨浦。2023年一季度成交量TOP3区域为浦东、闵行和宝山。从累计同比来看，仅虹口下跌，杨浦持平，宝山微涨。

分板块来看，3月份板块销量TOP5为南桥新城、周康、金山新城、三林和嘉定主城区。今年一季度，板块销量TOP5为南桥新城、周康、金山新城、嘉定主城区和三林。

从成交总价段来看，3月份600万元以下的房源占比89.7%，较2月份减少了0.9个百分点。今年一季度，400万-600万元的占比11.9%，增加了1.4个百分点。600万元以上的占比10.2%，增加了1.5个百分点。而300万元以下的占比61.4%，减少了3.7个百分点。

卢文曦提到，从一季度的成交总价段来看，刚需依旧是二手房成交最活跃的区域。

不过，价格仍然是当前成交的主要因素。房东张女士反馈称，“近期，想把浦东外环外的一套房源挂牌出售去打新，心理价位380万元，但中介建议挂360万元，和心理价位有些差距，置换新房的动力不足。”

不过，也有房东认为，“今年新房供应量大，可选范围多，会边挂牌边关注新房楼盘。”

根据上海链家研究院的监控数据，今年3月份上海全市共成交新建商品房9121套，环比增长90%，同比增长85%，成交金额611亿元；一季度，全市累计成交金额1619亿元，同比下降2%，成交套数22205套，同比下降7%，套均总价729万元。