品质家园

01

这可能是中叠最出圈的时刻了。

前几天，五常某TOD大盘挂出一套中叠，165㎡总价968万，折合单价仅5万8。

虽然相比新房时4万1左右的中叠均价，已经有了不错的利润率，但如果和同小区的其他房源一比，却有点低于之前的预期。

根据手边买房的网签数据，该盘平层最高的网签价达6万4，比这套中叠的挂牌价还要高6千元/㎡。

如果拿出差不多面积段的该盘168㎡小高层，这个实际差距还要更大。

早前，一套中间楼层的168㎡带两个车位房源，曾以1160万的总价成交。扣除车位60万，单价也高达6.5万/㎡。

即使是目前挂牌的168㎡，最便宜的一套单价也要6万5，其余基本在7万以上，甚至预期高的房东还挂出了8万3的单价。

可是，当初168㎡平层开盘均价只要3万7左右，还比中叠便宜了4千，现在反过来超出。

更别提叠墅的同类了，该盘目前最便宜的一套上叠挂牌7万5，挂牌价最低的一套下叠更是高达8万5，打完68折才与中叠价格相当，价格差距已拉开不小。

而它们在新房时期，下叠均价不过4万9，上叠均价则是4万5。

02

不只是那个TOD大盘单一个例，绿汀路附近另一纯叠墅小区，也同样遇到了“中叠难”的问题。

该小区的中叠基本在6万5-7万之间就能拿下，但上叠的单价门槛基本在7万5以上，下叠更是8万7起步。

前不久，下叠180㎡中间套，据说还有过1690万的成交价。

中叠基本是下叠的75折，同样是叠墅，现实却是受欢迎程度明显分了三六九等。

中叠为什么会在整个小区的房价体系里最弱势？其实还是有迹可循的。

最直接的因素是由供需不平导致的，上下叠业主比较惜售，整体挂牌量少，而中叠往往是叠墅中挂牌最多的。

以该绿汀路小区为例，贝壳上挂牌的27套房源中，上中下叠分别为8套、14套和5套。

五常TOD大盘的7套叠墅，上中下叠分别为2套、4套和1套。

这两个叠墅小区，中叠挂牌数量超过了上下叠总和，但有需求买叠墅的购房者，却往往是冲着下叠或者上叠而来的。

“一般来看绿汀路的都是看下叠，五常的下叠院子小，反而喜欢上叠露台的买家多，但中叠确实都比较勉强，除非是价格足够低才行。”一位未科的资深中介说道。

03

但中叠在二手市场无法成为香饽饽的根本原因，还是其产品本身的原因。

虽然叠墅名字中带着“墅”，但中叠却几乎没有别墅的优势。

花园和地下室往往是属于下叠的，露台大部分时候都特供上叠，而中叠只能夹在中间“受气”。

由于过去大部分叠墅都在200㎡以下，空间不大的中叠还要隔成楼上楼下，不仅户型显得小气，而且日常生活动线也会格外繁琐。

可谓是优势一处没占，劣势却是一个不落。

不过中叠与中叠又各有不同，杭州也曾经有过设计非常出彩的中叠产品，比如申花和滨江的两座金茂府。

虽然都是有上、中、下叠的六层建筑，但每户都是独立双入户，即地下车库、一层电梯双入户（下叠为南向花园入户）。户户均配私家电梯入户。

即便是中叠，也赠送一个连接着北向下沉庭院的地下室。

我去过一个朋友家的金茂府中叠喝过茶，连着下沉庭院的地下室采光、通风都很棒，主人装修成一间客房 茶室 餐厅，庭院爬满绿藤。

有客人来时，全都带到这个“下沉娱乐层”聚会，想玩多迟多闹都没关系，完全不打扰3-4层家人的休息。

如果是申花的首开杭州金茂府，地下室还带科技系统，所以中叠一样一房难求。

可惜，杭州大部分中叠没这么奢华的配置。

04

不过，当下中叠的尴尬也只是阶段性的。这个产品正慢慢退出杭州的楼市舞台。

我们统计了目前在售的叠墅产品楼盘，一共是10个，主要分布在转塘龙坞、闲林、瓶窑、大江东和湘湖板块，山水资源优渥。

其中，8个楼盘做了纯叠墅产品，且均为上下叠，容积率也都在1.2以下。

而1.4-1.5容积率的两个楼盘，则是做了洋房/小高层 叠墅的高低配，但叠墅也均为上下叠，并没有中叠的痕迹。

一方面是中叠本身的bug，导致价格上与上下叠在二手市场上渐行渐远，购房者不买中叠的帐，开发商也开始意识到这一点。

另一方面，则是“双限”政策后，绝大部分楼盘都不做高低配，而是开始做纯叠墅区，回归原本上下叠的纯粹性。

除了中叠开始消失，如今的叠墅产品也在不断精进。

比如，越来越多的叠墅采用全三开间朝南格局，餐客厅不仅可以横向分布，一楼的卧室和楼上的三卧可以全部朝南。

但在上一个叠墅产品时代，大部分叠墅都是单层两开间朝南的户型设计，只有极少数叠墅能够做到三开间朝南的尺度，例如珊瑚世纪和国樾。

所以可以这样理解，中叠时代的终结，恰恰是一个叠墅创新时代的开启。