“京城一哥” 北京首都开发股份有限公司（以下简称“首开股份”）于1月15日成功发行2021年的第一期超短期融资券，发行期限为270天，实际发行金额10亿元。首开股份称募集资金将全部用于偿还“20首开SCP005”本金。

 

经收房帮整理，“20首开SCP005”是首开股份于2020年7月24日发行，于2021年1月20日到期，发行金额10亿元。纵观2018年至2020年，首开股份发行超短期融资券共9笔，期限由50天至270天不等，而在2020年共发行了6笔，发行次数频繁占比66.67%。而发行目的均是对之前发行的超短期融资券进行的还款。

“借新还旧”，造血能力不足

 

频繁发行超短期融资券，不禁暴露了首开股份的债务压力。虽然首开股份对2020年发行超短期融资券给出的解释是为偿还前期发行超短期融资券的本金，但2019年之前发行超短期融资券的目的则是用于偿还首开股份本部及下属公司的各类金融机构借款。

 

对首开股份而言，选择筹资或许是被逼无奈之举。但这被迫之举，从侧面也反映出其造血能力的不足。在其披露的2020年销售数据显示，首开股份全年累计销售额为1074.55亿元，虽然以106.28%完成了2020年的销售目标。但值得注意的是，观其2020年三季度财报，销售毛利率和销售净利率均不增反降。2020年9月底，首开股份销售毛利率为27.39%，同比下降了35.60%；销售净利率为8.99%，同比下降了42.74%。

 

而2018年是个转折点。2018年首开股份跨进千亿销售规模，但也是从这时起，其经营活动产生的现金流量净额便开始骤跌。根据首开股份披露的2020年9月数据显示，经营活动产生的现金流量净额为-37.54亿元，与2019年同期净额的-15.5亿元减少了142.18%。而投资活动也并没有对其输血，投资活动产生的现金流量净额自2017年便一直为负数，在2020年前3个季度也不理想为-36.52亿元，与2019年同期净额的-18.05亿元减少了102.40%。

首开股份经营活动和投资活动远不及预期，这也使其筹资活动在2020年异常活跃的原因之一。2020年1-9月首开股份筹资活动产生的现金流量净额为118.42亿元，与2019年同期比增长近2.4倍。

 

“3+2”道红线，债务压力大，再融资面临考验

 

2020年8月出台的针对房企的“三道红线”也是迫使首开股份加速筹资的原因之一。据天风证券统计的房企2020年中报数据显示，首开股份3道红线均踩，处于红色挡，净负债率182.4%大于100%，货币短债比为0.76小于1倍，剔除预收账款资产负债率75.3%大于70%。

 

“三道红线”压顶主要源于自身的高负债。根据首开股份公布的财报数据显示，2020 年9月末，短期借款余额为20.79亿元比2019年底17.14亿元增长了21.30%；一年内到期的非流动负债则增长了10.37%为264.95亿元。相比之下，这样的增长幅度已经远超资产总额的增长幅度。首开股份的资本负债率自2017年开始至2020年9月30日就在81%上下浮动。2020年的第三季度剔除预收账款的资产负债率为75.35%，依旧超出70%的预警线。

降压对于首开股份来说，将会是一项长期工程。随着2020年12月31日，央行、银保监会联合发文，“两道红线”新规的出台，两部门将根据银行的资产规模及机构类型，分档对其房地产贷款集中度进行管理。房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限的“两道红线”也将影响首开股份的再融资规模。

 

而违规预售似乎也暴露出首开股份对资金的饥渴。首开股份旗下子公司璟秀欣苑项目，为了快速回笼资金，在项目没有取得商品房的预售许可证的前提下售卖房源。2021年1月8日，北京市住建委对该项目进行违法违规的立案处罚。

 

高管离职，“红利”优势渐弱

 

2020年12月30日，首开股份发布了一项人事变动的公告，潘刚升先生辞职并暂由赵龙节先生主持公司生产经营工作。作为老牌的“首开”人，潘刚升先生曾任北京市第一房地产开发经营公司经理、北京天鸿集团公司副总经理、北京天鸿宝业房地产股份有限公司董事长、北京华澳房产有限公司董事。

北京天鸿宝业房地产股份有限公司于1993年12月29日成立，是经北京市经济体制改革委员会批准，由北京市房地产开发经营总公司、北京华澳房产有限公司、北京市房屋建筑设计院共同发起，以定向募集方式设立的股份有限公司。潘刚升先生于2008年2月20日起担任北京首都开发股份有限公司副总经理，自2019年8月2日起担任北京首都开发股份有限公司董事、总经理，伴随着“首开”成长为千亿房企。

 

首开股份因深耕北京房地产市场而得“京城一哥”的美称，在收入方面，北京房地产市场贡献了绝大部分的销售业绩，但北京所拥有的土地“红利”优势在不断被削弱。2019年首开股份京内土储占比为33.44%，收入贡献占比为43.82%；京外土储占比66.56%，收入贡献占比为56.18%。

 

反观2020年全年，首开股份在拿地的数量上较2019年有所增加，共计新增地块数为28块，以竞拍、股权收购和增资扩股方式持有。地块分布虽然依旧以京津冀城市圈、长三角、珠三角为主，但增加了在中部地区的城市布局。从土地面积上看，2020年全年较2019年有所增加，增幅约22.33%。

 

目前，赵龙节先生主持首开股份的生产经营工作。在重压之下，如何增强市场竞争力，实现差异化竞争，扩大市场份额，发挥资源优势都将是不小的挑战。