品质家园

根据国家统计局于2月16日发布的1月份70城房价数据显示，今年1月，上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅位于全国首位。

而在今年伊始，上海楼市就传出火热的消息：四人抢一套新房、前滩再现“日光盘”……那么，上海楼市的真实现状如何呢？上海新房房价上涨背后的原因又是什么？

新盘分化：

日光盘仍为“倒挂盘”

春节过后，上海前滩海德壹号成为中介口中津津乐道的对象，也是上海楼市重新走火的新案例。

由珠海国企格力地产开发的前滩海德壹号，是上海前滩“九宫格”内最后一个入市的住宅项目，最终入围积分破百、认购率达到392%，相当于四个人抢一套房，而且户型越大越被率先抢空。

无论在哪个时间段推出，前滩海德壹号的热卖都在预料之中。不仅因为其位于上海最具潜力板块前滩的第一排，相隔300米可近瞰黄浦江，更为重要的是前滩推出的新盘大多是典型的“倒挂盘”，即新房售价与周边二手房价格倒挂。

今年1月，前滩海德壹号开启认购，共推出163套建筑面积在76-555平方米的房源，均价约12.98万元/平方米。而其周边二手房价格在18万元/平方米左右，比如晶耀名邸，而地段远不如前滩海德壹号、也无法近距离瞰视黄浦江的东方逸品，二手房单价约15万元/平方米。

从前滩“九宫格”项目陆续入市至今，所推楼盘都是炙手可热的，即新盘认购率普遍很高，比如晶耀前滩一期认购率约为1328%，尚峰名邸认购率为1266%，中粮前滩海景壹号认购率为716%，所以基于目前房价仍然在倒挂的行情，前滩海德壹号出现抢房并不鲜见，也不能作为上海楼市走火的明证。

此外，虽然上海新盘倒挂行情在减弱，但是比较热门的板块诸如前滩、杨浦、静安等核心地段依然有明显的倒挂行情，“打新盘”的火热行情近年来都在持续。

房价领涨背后：

积压需求释放，供应结构变动

除“倒挂盘”依然火热外，上海楼市真实情况如何呢？

据上海链家研究院的监控数据显示，今年1月，上海新建商品房成交8283套，环比下降4%，同比下降28%；成交金额682亿元，环比下降3%，同比下降14%；套均总价823万元/套，环比增长1%，同比增长19%；成交均价70752元/平方米，环比增长2%，同比增长15%。

也就是说，今年1月份，上海新房市场呈现出“量减价增”的特征，“量减”和春节返乡相关，而“价增”的背后一方面是上海需求力的旺盛，另一方面与供应结构相关。

从国家统计局数据来看，虽然上海新建商品住宅销售价格环比涨幅位居第一，但是，从0.7%的涨幅来看仍属于温和上涨。对此，易居研究院研究总监严跃进分析称：“此类数据总体上属于健康值，即处于0.0%-1%之间，属于温度合适的涨幅。类似涨幅说明上海市场有回暖动力，但不属于过热。”

“目前，上海楼市确有回暖，以前积压的需求释放，市场是一个回归正常的过程。此外，不同的项目持续分化，倒挂项目火热，也有项目去化不佳，需要分别看待，不能以偏概全。”上海中原地产资深分析师卢文曦如是说。

对于1月份新房价格指数走高的原因，上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示：“新房房价环比增长主要是受到供应结构的影响，因为去年第七批、第八批集中供应的新盘中有不少市区盘，拉高了成交均价。”

据上海链家统计数据显示，从今年1月的成交结构来看，90-110平方米的房源占比显著增加，达到58%，较去年同期提升11个百分点；140平方米以上的房源占比16%，较去年同期提升3个百分点；70-90平方米的房源占比下降11个百分点。从总价段来看，400万元以上的房源占比显著增加，较去年同期提升25个百分点，其中400万-600万元和1000万元以上的房源占比分别提升了14个百分点和9个百分点。

“从成交结构来看，目前刚改和改善需求的入市占比更高一些。”杨雨蕾如是说。

楼市走势：

市场温和复苏，去化周期短

据上海链家统计数据显示，从去年第七批集中供应新盘的认购情况来看，有超过1/3的楼盘触发积分，说明对于供应质量高的批次，触发积分的情况依然较为乐观，市区楼盘、优质楼盘对购房者仍有很强的吸引力。这也说明市场需求并不弱，只是产品是否能满足当下购房者的需求。

杨雨蕾表示：“目前，新盘呈现结构化特征，市区的楼盘、热门板块的楼盘大部分都是开盘去化率达到百分百，但是远郊盘或者交通不便的楼盘，去化率会比较低。”

在新房去化方面，克而瑞数据显示，今年1月，上海项目开盘平均去化率为71%，较2022年12月提升4个百分点，较2022年平均去化率提升3个百分点。从供求情况来看，今年1月，上海新建商品住宅库存量534万平方米，消化周期仅5.4个月，是全国30个重点城市中消化周期最短的城市。

严跃进预计，作为一线城市，上海楼市的基本面不错，需求动力足，房价方面有率先复苏的动力，后续上海将会有“小阳春”的行情。

新京报记者 徐倩