品质家园

　　5月18日，上海市政府上海市政府举行新闻发布会，介绍了上海市第七次全国人口普查主要数据情况。同时上海市统计局也公布了《上海市第七次全国人口普查主要数据公报》(以下简称《公报》)。

　　站在“等着人口数据提振信心”的房地产市场，从中又有什么窥一斑呢?

　　首先，人口总量接近2500万已经坊间“早知道”，倒是其中明确了外来人口汹涌现实：全市常住人口中，外省市来沪常住人口为 10479652 人，占比 42.1%，同第六次全国人口普查的 8977000 相比，十年共增加 1502652 人，增长 16.7%。平均每年增加 150265 人，年平均增长率为 1.6%。

　　既然“上海是全国的上海”，那么上海的房产就不能忽视来自非上海的购买力量，虽然曾经有的【上海一半房子被非上海人买走】的地方狭隘，但事实上，外来人口参与了上海建设、为上海做出贡献，那么留在上海并就此成为新上海人继续和这座城市共情，也是理所当然。

　　以地产的眼光来看，外来人口买在上海不仅贡献了收入、税收，还把他们庄严的房票投给了上海，这是赋予上海这座城市的信任和嘱托，也是认同并遵守上海城市规则的用脚投票。

　　其次，虽然都在抱怨市中心房价比天高，但从人口数据反馈来看，不仅是传统上只角的黄埔徐汇和静安，包括市区范畴在内的七大行政区域，人口比重全部上扬，既然之前一直有相关【上海人都搬到郊区去了】，那么为什么市中心特别是“上只角”的人口占比反而上扬了呢?

　　其实，结合过去20年上海楼市的发展历程，从人口的走向可以分为两个界面：2010年之前，的确因为“房子买在哪里人口就在哪里活动”，很多人见字如面地搬去了市郊新城;但在最近十年特别是2015年之后，虽然地铁通达往返更便利了，但因为学区房、市中心保值等因素，人口的回流迹象不能回避，也就是说：“远大新”固然宽敞舒适，但“老破小”所在的市中心因为配套集中、学区和医疗资源丰富满足家庭的老和小，重归市区的潮流正在兴起，当然这也是上海最近关于五个新城战略规划的努力方向。

　　第三，看人口年龄结构。叫嚣上海进入老龄化的说法已经N多年了，通过本次最新数据进一步得到确认：全市常住人口中，0-14 岁人口为 2436296 人，占 9.8%;15-59 岁人口为 16619137 人，占 66.8%;60 岁及以上人口为5815462 人，占 23.4%，其中 65 岁及以上人口为 4049012 人，占 16.3%。

　　与 2010 年第六次全国人口普查相比，0-14 岁人口的比重提高 1.2 个百分点，15-59 岁人口的比重下降 9.5 个百分点，60 岁及以上人口的比重提高 8.3 个百分点，65 岁及以上人口的比重提高 6.2 个百分点。

　　一方面是60岁以上的人口绝对数和相对数都惊人：980万和40%，另一方面作为购房主力的年龄层15-59岁人群，虽然占比达到三分之二，但同比2010年而言，这个“购房大群”已经有9.5%的人退出了，目标客群在减少，可能在未来逐步体现出上坡艰难。

　　加之房住不炒的调控常态化，上海“鲜活消费人口”的引进已经是当务之急!一句话：“上海的外来人口其实还不够”，外来人口在下一个十年的人口普查中只会更多，也“必须更多”，否则上海引人不利的潜台词就是上海发展不利而导致城市魅力下降。

　　第四，看家庭结构趋势。

　　数据显示：全市常住人口中，共有家庭户9644628 户，集体户2822219 户，家庭户人口为 22347586 人，集体户人口为2523309 人。平均每个家庭户的人口为 2.32 人，比 2010 年

　　第六次全国人口普查的 2.49 人减少 0.17 人。

　　964万个家庭，平均人口2.32人，看起来小家庭化仍然是主流，貌似对房地产发展“点了个赞”，但随着双职工家庭的带娃矛盾突出，父母往返&居住的诉求提高，从这些年“90㎡小三房持续热销”已经可见一斑：家庭是小家庭化，但因为双职工也因为房价，“小家庭住着至少一家半的人口”绝非个别现象，特别是新上海人家庭中，(相对)小家庭≠(绝对)小户型，户口三个人住着四个人甚至五个人都是常态。

　　不仅不能因为小家庭是主流，就高估了上海住房需求的总量无限大无限拆分，也不能坐视90㎡小三房持续热销背后的蜗居现状，“两家并一家，一家常闲置”现象的不可逆，所以上海高房价大基调还将长期存续之下，如何进一步螺蛳壳里做道场地优化户型提升收纳和舒适感，建筑空间的发展之路还漫漫!

　　上海人口的七普数据，留下关于地产的四大观象，至于破解则是吾辈的其修远兮。