品质家园

　　撰文：谢婷

　　编辑：汪瑞杰

　　因长期低调而一度被喊话踢出一线城市的广州，近期因楼市升温而刷了一波存在感。

　　5月8日，城投珠江·天河壹品线上开盘，306套房源在5秒内抢光。“单价6字头买天河，买到就是赚到”、“准业主出来吱个声，让我们吸个欧气”、“准备了几个月，一眨眼就被甩下车”……开盘当晚，天河壹品的楼市交流群炸开了锅，买到的幸运儿坐等升值，周边楼盘的中介趁机推介楼盘。

　　“红五月”来临，广州楼市迎来开门红。广州中原发展研究部数据显示，今年五一期间广州推货量冲破3000宗，为近5年新高。其中，增城推货量占半壁江山、有的楼盘的去化率在100%，部分楼盘去化率不足3成。

　　楼市表面火爆，难掩调控高压。今年4月，广州连续出台调控组合拳，涉及房贷、个税、购房门槛等，调控从严趋势明显。城墙高筑，将热钱抵挡在门外。久未闹腾的广州楼市，因此有了诸多新鲜故事。

　　“买房趁早”的参差

　　眼看着广州房价一步步走高，刚需客李馥十分庆幸当年咬牙上车。

　　2018年，刚毕业3年的李馥在父母的催促下踏上了买房之路。眼看着天河、越秀、海珠等区域房价水涨船高，无奈之下她只能选择到更远的南沙买房。彼时，在广州人心中，南沙是平日不会抵达的“边疆”，地铁尚未开通，极少有本地人到访。

　　由于囊中羞涩，李馥有且只能选择南沙。2018年下半年，李馥看中刚需盘万科海上明月，以2万元/平方米的单价买入60平方米的小两房，成功上车。

　　让李馥万万没想到的是，当时的权宜之举，竟让她成为朋友眼中的投资高手。2019年以来，由于头顶自贸区光环、购房门槛低、地处广深莞交界，南沙成为深圳客投资的热门之选，多家品牌房企进驻，将房价推高至4万/平方米以上。

　　“还好当时咬牙买了房，不然现在哪里上得了车。”今年，李馥的房子已经交房，她成功住进梦想小屋。

　　然而，在广州工作近5年的陈志则没有李馥的运气。

　　早在2018年前后，陈志就想着买房，便利用周末实际陆陆续续看了许多房子，但基于首付压力，犹豫了几年后，陈志才真正下定决心，找了各路亲朋好友“支援”，便将购房预算定在了300万元。

　　趁着这次五一空闲，陈志跑遍了白云、番禺、天河、南沙、增城、黄埔等广州多个区域看房，但由于预算不够，新房中可选择的地方就只有增城、南沙。

　　政策的多变无疑让他陷入两难。此前，原本坚定选择二手房的陈志，发现广州二手房调整增值税后，不仅二手房选择变少，还有可能因为房子不够年限多缴纳几十万元的税。

　　如今，对于陈志而言，预算之内可选择的新房过少，二手房首付又可能增多，一时间他并不知道如何选择，只能继续选择观望。

　　“等待着也很焦虑，害怕楼市的政策再有改变，也不知道是不是符合自己的预期，房价会不会接着涨。”陈志的处境变得十分两难。

　　事实上，像陈志一样心悬在半空的购房者不在少数。一名广州增城房产经纪人对腾讯房产表示，目前很多购房者的心态都有点绷不住了。一方面，房贷利率、购房成本在增加，买家想观望一段时间;另一方面，今年出台了太多政策，买家又担心现在不买之后可能买不了或更贵。

　　新房成交热度不均 二手房余温未减

　　今年以来，广州楼市带货能力十足，整体上战绩不俗。

　　以五一黄金周为例，根据阳光家缘数据显示，2021年五一(5月1日—5月5日)广州新房成交1204套，同比上升134.24%。合富研究院数据统计，广州五一假期推新去化率维持在42%左右，成交总体规模较4月周均上升。

　　房企在供应方面也早有准备。广州五一假期楼市推新约3500套左右，较2020年五一升约40%。其中，货量集中增城和南沙两区，两区新货合计占比约50%;中心近郊新货供应集中个盘，但优势地段项目“缺货”局面并未缓解。

　　对应之下，市场成交的集聚效应依旧明显。

　　五一期间，广州成交热点多集中在外围城区轨道交通沿线、规划优势、货量供应充足等特征的区域。其中，中心区整体去化较4月下降，传统热销区中的天河、荔湾、海珠去化5成左右;近郊区域成交拉升，新货去化率将近60%;远郊新盘集中，但去化率相比较低，仅在4成左右。

　　在新房售价方面，房企普遍采用维稳策略。合富研究院数据显示，五一假期广州全市超8成项目价格环比4月持稳，约1成项目价格环比小幅上升1-5%，但中心与近郊缺货城区，五一假期存在价格涨幅大于5%的项目。

　　中心区域新房稀缺之下，在节前迎来新规的二手房市场，无疑备受关注。

　　贝壳研究院数据显示，“五一”期间50城二手房日均成交量较去年同期下降约5%，较今年4月周末日均水平下降约3成。北京、深圳、上海二手房日均成交量均同比下降的情况下，广州二手房日均成交量与去年相比仍然上涨。

　　此前，广州二手房成交已经已有一波余温。广州中原发展研究部数据显示，2021年4月，广州市二手住宅成交量(自助网签+中介网签)为16025宗，环比3月同期(10132宗)环比上涨6.74%，同比大涨78.6%，成交再度升至16000宗的高位水平。据了解，4月21日单日网签量超2000宗。

　　一名TOP 5房企营销负责人对腾讯房产表示，近期广州不少开发商都在观望，等待政策走向稳定后重新部署战略。同时，由于广州9个区域的二手房增值税免征标准从2年改为5年，变相提高购房成本，不少客户转战新房市场，因此也有开发商主动降价以争夺客户。

　　对于后市，广州中原研究发展部认为，5月份虽然为传统楼市销售旺季，但在新政的持续发酵影响下，整体成交可能较4月份有所回落，价格或以平稳或微幅下调为主。

　　楼市调控加紧 房企拿地热情依旧不减

　　近期，广州政策调控轮番加码，官方相继从"供地稳预期"以及严格把控"热区"量价稳定进行调控。

　　4月2日，广州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，分别从住宅用地供应监管、新建商品住房价格备案、人才政策购房、加强房地产金融管理等六大方面进一步调控。

　　其中，广州明确人才购房政策“补丁”，规定通过享受人才政策新购买的住房(含新建商品住房和二手住房)，须取得不动产权证满3年后方可转让。

　　半个月后，4月21日，广州发布《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，重点主要包括对广州9个区个人销售住房增值税免征年限由2年变5年;人才购房需缴纳1年个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴。

　　有业内分析人士认为，广州密集加码政策之下，除了打击“假人才真炒房”行为，将热区住房增值税征免年限延长，也在一定程度上推进优化了楼市的限购限售。

　　除了政策的严控，利率也迎来多次调整。4月28日，四大国有银行广州辖区内网点将首套贷款利率上调至5.4%，二套房贷利率上调至5.6%， 相比4月初各上调10个BP，是广州地区今年以来的第三次调整。经历过三轮加息之后，广州的首套房贷利率成为四大一线城市首位，二套房贷利率则仅次于北京。

　　在一级市场的供应中，广州也相继从“供地稳预期”以及严格把控“热区”量价稳定进行调控。同时，《2021年供地计划》《2021年供地蓝皮书》以及3年供地计划相继三部重磅文件相继出炉，广州以稳定市场对于“供货量”的预期，从长期来看利于楼价稳定。

　　4月27日，广州首次集中供地落下帷幕，最终合计成交42宗，收金超900亿元。经历26日、27日连续两日竞价，吸引包括越秀地产、融创中国、珠江投资、金地集团、华润置地、保利发展、新鸿基等上百组企业报名，多宗地块触发摇号机制，一度无法统计各家房企的最终收获情况。

　　在此次广州集中供地中，黄埔、南沙、番禺等热门地块竞争激烈，多宗地块成交溢价率在40%以上，但也有多达6宗地块流拍，为增城、从化的远郊区。

　　土地市场的热度传导到交易市场，对房价将带来什么影响?对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对腾讯房产表示，供应放量的情况下，房企拿地选择增加，开发商抢地情况减少。4.22调控以后，新房开始全面限价，二手房市场对新房的带动作用下降。此外，“三道红线‘扩大试点房企的范围，新房市场开始进入触顶阶段，加上银行房贷利率明显提升，预计未来1-2年市场将进入横盘期。

　　(应受访者要求，文中李馥、陈志为化名)