品质家园

8月二手数据出来了，1.95w套

这是一个不高不低的数字，好坏都可以解读

但看到这个数字的同时，我又接收到3个讯息

1 二手市场体感变冷、2 挂牌量连跌3个月、3 挂牌价连涨3个月

当我把这些线索放在一起的时候，我真的头大，这都 什 么

这里面有什么“隐情”我们还没发现

我再次看向1.95w这个数字，这个数字应该怎么看

比上月低、比去年8月要高么

如果只是这样的话，那给完大家这张表格之后就可以全剧终了

但其实这个数字如果你加上一手成交就会觉得有些道理

8月一手房成交10895套，新房/二手，约53%

这个数字倒推过去一年，基本都在50%上下

但是如果你放到其他正常年份，它的占比是约32%

这个占比是高是低有什么分别

买新房，需要资格和积分，也意味着手拉手成交的需要

而越来越高的新房成交占比，就很有可能导致二手成交量看着还行，但其实有量并不意味着一定有成交

这也是为什么都是2w套上下，但是现在的市场远没有以前火热

数据和体感上是割裂的，而这也正是我想说的

1.95w套这个数字，要比看上去的冷

01

而二手挂牌量，其实已经连跌3个月

一般来说链家的挂牌数据会是我们一个重要参照系

链家平均每月新增房源在2w+套左右

但其实链家房源并不是全市房源

我们在过往数据稿件中跟各位分享过这个数字，70%

这并不是链家挂牌房源/全市挂牌房源

而是链家挂牌房源/全市每年成交房源的占比

也就是说，全市每年成交房源里大约有70%是在链家挂牌的

所以全市所有挂牌数据，至少是2w套➗70%，起步

上海链家过去3年平均每月新增房源2w套左右，而链家挂牌房源占比全市挂牌房源在50-70%

这么算来全市每月平均新增2.8w-4w套之间

而这个8月打破了阈值下限

©全国房价行情网

而且已经连续3个月走低

8月甚至成为近一年除4-5月之外的，最低值

这似乎也某种程度呼应了8月二手市场的体感

具体来看，挂牌量降幅超过20%的区都给各位标黄了

©全国房价行情网

我跟不少中介小哥聊过，市场背后的心态是：挂了也卖不掉

但这句听下来有点鸡生蛋蛋生鸡的味道...他不挂他怎么知道卖不掉

链家小哥跟我举例：同小区别人挂560w，你挂什么价，低了不甘心，高了又卖不掉，别人看到卖不掉，自然就想再等等

...

不过在我看来，这个场景可能没错，但真实画面可能比这个还要更宽广一些

就是当改善占据市场成交人群相当份额之后，这时候每位购房者都兼具买卖两重角色

同小区别人挂560w，你挂565w，卖不掉

这时候别人也犹豫要不要买，犹豫或者拒绝的时候，他是挂牌还是再等等

具体到每个人很难说，但整个市场普遍心态这个时候先卖后买的情绪，要大过先买后卖

所以这种低挂牌意愿，更多可能是改善需求里的连锁反应

02

但是有一个价格段不这样

挂牌数据里面最让人感兴趣的一点莫过于豪宅挂牌量

过去两年我有一个习惯，就是没事囤数据

我前后存了4次链家外网展示挂牌房源数据

和9月6日比较对称的一次是2021年8月13日那天的外网挂牌数据

于是我对比了去年/今年这两份同样样本数量下的挂牌房源

过去的一年，链家外网展示房源的变动还是不小的

均价8w+、10w+房源占比都在上升

相比之下，均价3w以下、5w以下的房源占比在下降

也就是说高总价房源占比在提升

更确切说，现在挂牌市场里，虽然总量下滑，但是高总价房源在上升

这一点在乔不丝为各位整理的豪宅数据里也可以看到

上海豪宅挂牌率在8月达到惊人程度，最高竟然是5%

©美凯龙爱家

而普通小区比如上海康城的挂牌率都只在1%

这一点还是蛮出乎意料的

不过也正是这一点，我们也看到了近三个月来没看过的挂牌均价数据

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挂牌均价连涨3个月

解封第一个月的时候，我还在跟大家感叹各区挂牌均价大部分在跌

同比更是全线跌

©全国房价行情

但是3个月后当我再打开这份数据

全线跌变成了，逆势上扬

©全国房价行情

所有区挂牌房源涨幅平均下来，8月比7月涨了1.8%

今年8月比去年8月涨了2.5%，过去一年降掉的挂牌价正在涨回来

而且这个数字已经连涨3个月了

©全国房价行情

我们看下涨价都是什么小区

我找了几个区挂牌均价TOP级项目，看看他们挂牌成色

红色是涨价、绿色是降价

©全国房价行情

徐汇、闵行、青浦，都是红色涨价居多，占比大概在70-80%

而全市涨价房源数据，平均每月，大约在30-40%

差别就在这里了，高价房源涨价比例远超平均水平

其他区，你像虹口、浦东、普陀都是如此

©全国房价行情

这也解决了我的第二个疑惑

就是为什么挂牌量下跌的时候，挂牌价反而能上扬

原来是挂牌房源里领涨数据的，主要是高总价房源

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所以我们要观望么

挂牌量下降、挂牌价上浮，面对这样的市场行情，我相信有不少购房者其实观望状态

这一点在我司二手事业部小肖近期接待的客户中表现得很明显

小肖说“现在氛围，有点像去年8月的时候”

去年这时候大家遇到了什么，核验价，核验价让后期成交腰斩

但是核验价政策，除了政策本身威力之外，还有一个很重要的市场情绪

害怕，买跌

而现在观望情绪的背后也是在对买跌可能性的一种抗拒

买过的人，担心跌

还没买的时候，就在担心买了之后会不会跌，要不要等等再买

那我问一个良心问题，二手市场浮浮沉沉这么多年，价格到底涨了还是跌了

从最近三个月的挂牌价开始

整理自©全国房价行情网

这只是挂牌价，我们看下去年1-7月成交均价

跌到3月，又开始回升了

后面遇到了核验价，我们看下核验价之后全市挂牌均价波动

中间曲折反复，但均价趋势是上浮的

今年8月全市新增房源挂牌均价是68170元/平

相比去年8月，均价上浮3167元/平

同一套90平房子，涨了28.5万

这件事我有体会，去年8月我以546万总价成交一套78平两室，今年8月同户型成交价561万

往往当我们看到房东挂牌价超出预期的时候，心里只有两句话，谁给你的信心，还挂这么高

还有一句就是：那我再等等，后面可能有其他情况，今年这个行情还涨，不可能吧

但我要说的是，是刚需，最好不要盲目等

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那这个时候的我们应该做点什么

大环境是肯定绕不过的因素，这时候谨慎是应该的

同时，核验价也在放松，这也给人“后面会不会继续放松”这样的观望理由

此外，7月成交数据走高，跟4-5月成交压抑有关，另外8月，是奇热的8月，动不动40°高温，就算再想买房也会再等等吧

但这些都不是我们在买房道路上躺平的理由

这句话主要是对刚需小伙伴说的

如果你是首套买来自住、买来结婚、或者买来给小孩上学

就不要太犹豫了，用我司二手事业部肖肖的口头禅说，早买一定比晚买好

还有就是，我个人的一些建议

买房真的耗费情绪，不管是工作情绪还是家人情绪，事情一天不结束，它就像悬在头上的一件事，很费神

不要让买房这件事耗费你太多生活和工作精力

最后希望大家不要停下看盘哦，正好天也凉了