品质家园

　　土地市场，风起云涌。

　　5月7日-8日，杭州卖了57块地，出让金额高达1178.53亿元，占去年全年总额(2521亿)的47%。

　　2天时间，收了1000多亿，这简直不是卖地，“印钱”的速度都没这么快啊。

　　主城区13宗地块，12宗拍至“封顶价+自持”，有个地块更是匪夷所思，由建发16亿摘得，自持比例高达38%，扣除占比49.6%的商业和公租房部分，可售的住宅占比只有12%，少得可怜。

　　啥叫“自持”？

　　在2019年的时候，杭州进一步修改了土拍规则：当土拍溢价率达到30%时，锁定限价，转入竞报自持比例。

　　这部分面积，就是该土地上建好的住宅一部分或者全部不能买卖，开发商只能进行租赁经营。

　　想拍的，土地溢价率最多不能超过30%，如果达到30%还没分出胜负，开发商就得竞报自持的面积。

　　花巨资拍到的地，自持面积的比例越高，商品房住宅越少，对房企来说越难赚钱，砸到手里的可能性越大。

　　即便没钱可赚，还是引来哄抢，足见房企有多饥渴。

　　杭州市只是缩影，其他城市土拍的火热程度，也不遑多让。

　　4月下旬，广州、无锡、重庆迎来了第一场集中拍地，广州共有48宗土地入市，成功出让42宗，9宗地触及最高限价，其中黄埔、南沙更是拍出了新的“单价地王”，共揽金超906亿元;

　　重庆主城区46宗涉宅地成交了39宗，共揽金575亿元，溢价率最高，已成交地块中有22宗楼板价破万，其中渝北区观音桥地块更是刷新了重庆历史成交宅地单价纪录，平均地价水平较2020年明显上涨。

　　开发商如饥似渴地“抢地”，哪怕有限价、竞自持的束缚，照样不顾利润的下场搏杀，颇有梦回2016年的阵势。

　　2016年，被业内称为“史上可怕的地王年”，这一年，高总价、高单价、高溢价率“三高”地块普遍出现在一二线城市，30多个城市刷出340宗左右单价、总价地王，数量创历史新高。

　　为什么土的市场又开始躁动了？

　　一切故事，还要从“集中供地”说起。

　　今年开始，自然资源部要求在22个重点城市中实行住宅用地集中发布出让公告，集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告并实施出让活动。

　　这22个重点城市有：深圳、北京、上海、厦门、广州、杭州、南京、宁波、苏州、福州、天津、青岛、武汉、合肥、成都、无锡、济南、郑州、重庆、长沙、沈阳、长春。

　　以后，这些重点一二线城市，一年只有3次集中供地，供地窗口期大幅压缩。

　　控的价，从源头稳住房地产市场，是集中供地政策的初衷。

　　大家换个方式理解：土地是面粉，房子是面包。

　　各大城市就是面粉厂，独家供应，别无分号，享有独一无二的定价权。

　　各大房企，是林林总总的面包店，需要去面粉厂进货，才能加工出来香喷喷的面包。

　　以前，面粉厂天天都开张，但每天都是限量供应，价高者得，面包店的老板们不得已，只能在厂外面排起长队哄抢。

　　面粉厂觉得这么多人天天围着，未免有点不像话，不如1年只开3次门，一次性卖掉原来半年的面粉产量，还设定各种苛刻的条件，不信面包店老板们还抢来抢去。

　　乍一看，这样的逻辑，一点毛病都没有。

　　城市定位、供地节奏和体量、土拍规则都设定得无懈可击，可我们都低估了资本和人性的疯狂。

　　政策制定的意图，是避免以往“挤牙膏”式的供地，减少地王产生的可能性，限制供地次数，大幅增加供地规模。

　　一次性巨量供地，按理说，应该有不少地块无人问津，甚至大量流拍才对。

　　可是，市场都低估了房企被压抑的抢地热情，几个月不拍地，仿佛闲得浑身都痒痒。

　　是不是有点讽刺?

　　越是财大气粗的房企，越是重视土地储备，当22个城市一年只供三次地成为“明牌”，尤其是刚开始供地时，极易引发恐慌式抢地。

　　不管每次土地供应规模有多大，限制条件有多苛刻，先砸钱拿到手再说。

　　错过机会，就可能再等一年，换做你是开发商，也得硬着头皮往里冲。

　　往事历历在目，2016年的地王潮从北上广深、二线的苏州、厦门、合肥、南京“四小龙”，向其他二线城市如郑州、武汉、济南、石家庄、福州等地蔓延。

　　地价水涨船高，房价怎么可能没动静?

　　2017年，即便在高基数和政策趋紧环境下，商品房销售再度增长7.7%，年销售面积首次达到17亿平方米。

　　看到这里，很多人会觉得楼市要重演2016“地王年”，更有不少人看到开发商抢地的阵势，认为在集中供地的助推下，会重演彼时房价翻倍的疯狂。

　　这种看法，有点“想当然”。

　　蓝白总是爱说一句话：历史会重演，但不可能简单地重复。

　　因为集中供地的好戏，才刚刚开始。

　　北京就是典型。

　　5月10日，北京首批集中供应土地现场竞拍正式开启，两天时间，超200家房企将参与25宗地块争夺。

　　阵势很大，气氛很热，第一天拍卖的12宗地块就卖了516亿。

　　但是，此轮北京集中土拍的所有地块，全部设立了“地价上限”，对应溢价率在2.5%-15%不等，最高不超过15%。

　　不光是地价上限，还有竞建公租房、竞建高标准商品住宅、竞政府持有产权份额、竞建国际人才社区房、套内70/90及房屋销售价格引导。

　　种种限制，捆住了房企的手脚，表面上一片火热，实际上冷暖自知。

　　北京楼市的一举一动，堪称全国风向标。

　　可以预见的是，以后重点22个城市，尤其是土拍火热的新一线城市，都会对卖地增加大量限制。

　　我集中供地，你宁可赔钱还要抢地?

　　没问题，大量供地，再设定超低溢价率和房价上限。

　　再满足附加条件：能大比例自持吗?能建公租房吗?能建共有产权房吗?剩下能卖的商品住宅还剩多少?

　　政府已经把一切都安排得明明白白：建成的房子卖多少钱，利润率有多少，人才房，共有产权房，租赁房，商品住宅比例，全都是“明牌”。

　　正所谓“一顿操作猛如虎，仔细一看原地杵”，如此多的限制条件，开发商费劲拍来的地没钱可赚，就是“拍了个寂寞”。

　　集中供地刚刚开始，开发商生怕掉队，资本终究是逐利的，利润空间大幅压缩，这个时候比的是资金成本和运营成本，像2016年那样一哄而上，无脑砸钱，就能当地王赚钱的时代，已经过去了。

　　摁住了地价，就限住了房价。从这个角度来看，楼市重演2016-2017年的概率几乎为零。

　　回顾过去两年的历史，因为绝大部分城市都出台了限价政策，不少地王项目入市即亏损。

　　绿城董事长张亚东去年说：2017年之前拿的地，还没有限价政策，后来一旦限价，亏损就出来了。比如2019年杭州双限政策后(限地价、限房价)，拿地、卖地的价格都很清楚，2020年一季度绿城在杭州要推5个项目，本来预计微亏，但后来发现变成了巨亏。

　　同样的逻辑，也适用于2021年。两年后，自然会见分晓。

　　别看现在集中供地火热异常，但未来两年，房企面临的是超低土地溢价率、自持面积、建公租房、房屋限价等一系列“枷锁”，利润空间极小。

　　而购房者面临的是公证摇号、积分买房、自有资金证明、严查首付和购房资质，购房门槛会越来越高，符合资质的人群也会越来越少。

　　最终的结局就一句话：房子既难卖，又难买。

　　对大部分刚需来说，满足不了买房条件怎么办?

　　未来的归宿只有一个：大规模建设的租赁房，享受与商品房同样的落户、上学、就医等公共福利。

　　房企，会越来越像“社会公益事业部门”。

　　商品房住宅，可能会成为“少数人的游戏”。