提质扩面交易活跃 REITs市场利好频传

来源：中国证券报

数十只公募REITs产品发布2023年四季报，总体业绩表现良好、经营稳健；基础设施REITs持续“上新”，多只产品出现超募；监管部门将基础设施REITs明确为权益资产，长期配置价值进一步夯实……开年以来，基础设施REITs市场活力迸发、利好频传。

市场人士认为，基础设施REITs市场长期稳健发展的趋势不会发生变化，将在盘活存量资产，助力实体经济高质量发展和现代化产业体系建设中，发挥越来越重要的作用。随着多层次REITs市场建设稳步推进，公募REITs逐步进入常态化发行新阶段，叠加扩募环节的打通，REITs市场的体量有望持续扩大，形成更多可投的优质资产。

REITs产品经营稳健

截至2月22日，29只公募REITs产品公布了2023年四季报，多数产品经营稳健。

其中，当期营收超过1亿元的产品共有9只。鹏华深圳能源REIT当期营业收入为3.68亿元，再次位列第一。其次是营收为2.26亿元的中信建投国家电投新能源REIT。这两只产品均为能源基础设施REIT。从净利润看，29只产品中有24只实现盈利，其中有7只产品的净利润超过1000万元。

随着国内经济复苏的局面进一步明确，公募REITs的底层资产表现出更强劲的经营韧性。中金普洛斯REIT表示，传统物流向供应链的融合和升级正在加速进行，整个行业科技赋能的空间仍然广阔。

REITs资产成交活跃度近期也有所提升。在机构看来，资产运营趋势仍是REITs资产的主要定价因素。“我们认为中国REITs市场始终坚持发展导向，在解决问题、优化制度与多方协作中不断前行，是其投资价值最坚实的支撑。”中金公司研报写道。

提质扩容进行时

开年以来，基础设施REITs市场保持常态化发行是REITs市场活力迸发的又一重要表现。

消费类基础设施REITs在2024年一马当先，率先实现上市。华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT均于1月30日公告了认购申请确认比例结果，实现超募。

“消费基础设施REITs是稳增长、促消费的重要工具，也是探索房地产发展新模式的重要方向，对于过去长期依赖销售型物业的房企而言，转型意义尤为重大。在关注具体产品发行状态的同时，目前应更关注这一新类型产品对于行业转型发展的战略性意义，以及其长期价值。”瑞思不动产金融研究院院长朱元伟表示。

此外，一批已经纳入REITs范围，但尚未正式推出的资产也在加快推进。市场人士预期，公募REITs将在产品发行规模与资产品类方面有所提升。

在中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬看来，水利、地铁、铁路、港口等领域项目经过培育，有望在2024年进一步成熟。相比于已上市品类，盘活上述复杂资产更具有挑战性。不过，在成功落地后，此类资产对REITs的长远发展将具有里程碑意义。

政策持续加码

REITs市场提质扩面持续推进、交易活跃度的不断提升离不开政策的呵护加码。助力REITs市场持续扩容的举措近期不断出台，多地也将加快基础设施领域REITs发行扩募等列入重点任务清单。

为进一步提升原始权益人向基础设施REITs市场提供优质资产的积极性，2月8日，证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，首次明确基础设施REITs并表计入权益。

“一方面，此举将提升原始权益人提供REITs资产的积极性，丰富优质公募REITs资产供给。另一方面，若原始权益人之外的其他投资者所持REITs也可认定为权益，或有助于推动REITs计入其他综合收益（OCI）科目，这意味着，REITs分红可计入当期利润，净值波动不影响投资者当期利润，有助于降低净值波动给投资者带来的抛售压力。”平安证券首席固收分析师刘璐表示。

2024年多地政府工作报告将加快基础设施领域REITs发行扩募等列入重点任务清单。例如，广东省提出，加快基础设施领域REITs发行扩募和不动产私募投资基金试点，提高存量资产盘活效率。

中国证券报记者还从有关方面获悉，下一步有关部门将持续推进完善REITs市场体系，稳步推动多层次REITs市场建设，不断推动REITs市场高质量扩容增类，助力实体经济高质量发展和现代化产业体系建设。