21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州、深圳报道
“认房不认贷”的政策照拂，北京、上海楼市迅速响应，跑出了加速度。但是，同为一线城市、且率先一步宣布“认房不认贷”的广州、深圳，楼市基本面虽有起色，但观望情绪仍然存在。
这主要是两方面原因造成。一方面是广州、深圳在“认房不认贷”之前，首付比例并不高，新政对之影响并不大；另一方面，则是这两座城市本身的供求关系所决定。
即便成交恢复不如预期，但政策端的发力已经开始，这也为市场之后的变化留足了想象空间。
2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，引导中国商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率；同日，两部门宣布统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%。
消息一出，广州、深圳有部分楼盘随即打出海报宣布支持两成首付，也有部分房企对21世纪经济报道记者表示，他们也打算推出两成首付，但要等银行先行。
据21世纪经济报道记者从广州、深圳多家银行相关人士获得的消息，目前并未推行两成首付的政策。以此看来，房企先行，或为吸引招徕客户的方式。不温不火的广深楼市，还在等待更多利好落地。
“两成首付”揽客
银行尚未宣布执行“两成首付”，开发商已经闻风而动，万科是先行先试的房企。
在广州，万科城市之光、万科黄埔新城等项目均打出了“两成首付”的旗号。广州万科方面表示，目前万科在广州的项目，如万科黄埔新城、万科城市之光、金茂万科都会四季、幸福誉等，都可以执行首套房两成首付，但最终还是要以银行审批为准。
除了万科以外，保利在广州的多个楼盘也声称可接受“两成首付”，包括保利天汇、保利领秀海、保利和悦滨江、保利锦上等保利在广州货值较高的楼盘。
在两部门宣布可执行两成首付的消息发布后，深圳也有不少楼盘蠢蠢欲动。万科、星河等房企率先试水。不过，这些宣称可以“两成首付”的海报已被撤下，相关房企也表示，这仅是“呼吁”，并不代表政策走向。
据21世纪经济报道记者分别从一家四大行人士以及三家商业银行人士处获得的消息，目前广州、深圳并未有确切消息可以执行两成首付。房企声称可以接受“两成首付”，本质还是为了吸引客户。
一位广州房企的营销人士告诉21世纪经济报道记者，“我们楼盘现在可以接受两成首付，虽然最终要以银行审批为准，但是明显是有蓄客作用的。我们这几天楼盘人气很旺，而且下定认筹的也挺多的。”
引流效果不错，更多的开发商或将跟进。
一位深圳房企总部负责营销的人士对21世纪经济报道记者表示，“我们也有计划要推出两成首付，但现在还是要看银行，我们不敢轻举妄动。其他房企目前执行下来确实还不错，带流明显。我们也想推的。”
相对于“两成首付”，潜在购房者关注重点则在“房价变动幅度”。一位有意在深圳购房的人士对21世纪经济报道记者表示，“如果两成首付我是能够轻松点上车，但上车之后我也要考虑月供。假如说房价是看涨的，我觉得我无论如何都会买，如果不是的话，那我还是会继续观望，不着急。”
平价走量为主
购房者关心的不仅是能否“上车”，而是多方因素，例如保值增值、又如月供压力等。这些方面，房企也并非没有考虑到。
随着市场利好频出，房企更是花样出招。不仅推出了“两成首付”揽客，部分房企也宣称“收回折扣”或者“即将涨价”等，来让客户下定决心购房。
例如，在上周末开盘的星汇锦城，在开盘现场的大屏幕上就显示着“涨价倒计时”，折扣回收立涨5%等标识。这一楼盘也是上周末广州楼市成交最为火热的楼盘之一，截至9月3日，这一楼盘成交了超过200套。
深圳的情况也与之类似，在新政策发力后，也有多个央企旗下楼盘传出“收回折扣”的消息。
不过，这仅是局部现象，且未必真实发生。一位深耕大湾区的房企人士对21世纪经济报道记者表示，“目前我们所有的楼盘都没有收回折扣的消息。据我的了解，其它房企也基本没有。即便有也是‘说辞’，为了逼定。现在各家房企的策略是走量为主，不会贸然涨价。”
不仅不敢涨价，还有不少房企推出了特价房单位响应政策。例如，广州天河的网红盘珠江花城就推出了10套一口价单位；处在尾盘销售的保利罗兰国际也推出了数套特价房，还有额外98折等优惠。
从现实效果来看，多方利好作用下，广州、深圳楼市的确有所提振，但并不明显。
据克而瑞广佛区域对广州60个重点楼盘的监控显示，上周，广州重点楼盘来访客户数量环比增长了18%，是7月以来的最高值，而认购套数环比大幅增长了39%，同样达到了近两个月的高值。成交方面，上周商品住宅成交1096套，成交面积12.06万平方米，环比上升19.62%。
据乐有家研究中心数据，上周末（9月2日~3日）乐有家二手成交环比有明显上涨，改善型客户入市意愿明显增强，但还未达到3月小阳春时期的高峰，也远未达到2020年水平。从带看情况来看，上周日（9月3日）带看量，同比二三季度的周日平均水平上涨五成。
从21世纪经济报道记者调研多家房企及机构人士，对未来“金九银十”的市场表现，多数表示按照目前的政策威力来看，提振效果还有待观察；而从策略来看，还是会加大促销的力度，以求走量。
广州中原项目部总经理黄韬就分析认为，从目前来看，市场会继续分化，整体还是会降价为主，在此节点，建议发展商要尽快搞促销，业主则可尽快进行卖房换房，未来两个月，广州楼市成交量预计会上涨。
美联物业全国研究中心总监何倩茹也建议，各方要珍惜来之不易的利好，切忌一有利好就涨价，这样才能更好地促进楼市的回暖。“我们预计短期内市场会受到一定的刺激，交易量将有所上涨，但长期一点还要看供求关系的变化。”
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