私募大佬“九折捡漏”上海顶豪别墅，上半年上海法拍房成交率全国第一

8月28日，阿里拍卖平台显示，上海市知名豪宅华洲君庭一套别墅以2.8548亿元成交。公开报道显示，竞得人“裘慧明”为知名量化私募明汯投资的创始人、董事长。

华洲君庭为上海知名“顶豪”项目之一。2021年9月7日，该小区一别墅以3.15亿元成交，创下中国司法网络拍卖单套住宅成交价之最。

值得注意的是，对比3.1639亿元的评估价，2.8548亿元的成交价相当于九折，堪称“捡漏”。对此，上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者强调：“豪宅极强的抗跌性毋庸置疑。”但卢文曦认为，所谓“九折”其实算是正常的成交价。在当前的市场中，二手房源对比高点打8-9折属正常情况。而原本很难流入市场的顶级豪宅，现在通过法拍途径进入市场，“这可以说是一种捡漏”。

成交单价近22万元/平米

8月28日上午11时06分，阿里资产平台信息显示，上海市浦东新区一栋豪宅以2.8548亿元成交。

图说：阿里拍卖法拍信息 图源：阿里拍卖平台

标的物介绍显示，该豪宅所在小区为上海知名豪宅“华洲君庭”，小区建成于2009年，由21幢独栋花园住宅，1幢配套会所组成，每套别墅均配有花园及游泳池、地下车库等。

该栋别墅房源建筑面积1300.84平米（其中地下建筑面积470.73平米），房屋类型为花园住宅，居住用途，土地独用面积为2893平米，房地产权利人为徐某某。今年7月下旬，这栋豪宅在阿里法拍网上架，起拍价2.2148亿元。据上海信衡房地产股价有限公司评估，市场评估价高达3.1639亿元，折合地上建筑面积单价为38.11万元/平米。

图说：华洲君庭法拍房内景 图源：阿里拍卖截图

根据标的物情况介绍，该栋法拍别墅为交通银行申请法院强制执行债权。住宅原业主为徐某某被上海市第一中级人民法院正式查封，还被上海市浦东新区人民法院、甘肃省高级人民法院、宁波市鄞州区人民法院、杭州市上城区人民法院等法院轮候查封。抵押权人为交通银行上海浦东分行（债权数额8100万元）、上海市再担保有限公司（债权数额8000万元）。

拍卖公告中还披露，此拍卖标的有违法建筑，即花园草坪正南方、西边的二个亭子。拍卖成交后买受人须自行拆除，拆除费用由买受人负担。除此之外，该标的自2020年至2023年7月，总共有91万元物业管理费欠费。从公示内容来看，这笔大额欠费需要由买受方在办理物业交割、物业更名、入住时自行结清并承担费用。

尽管如此，该栋法拍豪宅依然受到追捧。8月28日上午9时57分开始，5位竞买人经过30轮激烈角逐，最终H4101号竞买人以2.8548亿元成功竞得房源。按建筑面积来算，成交价折合约21.94万元/平米。网络竞价结果确认书显示，竞买号H4101人士名为“裘慧明”。当日10时17分，裘慧明开价2.3848亿元，之后连续加价8次，最终成功竞得该别墅。

这位拥有强大“钞能力”的竞买人引起了公众的极大兴趣。据公开报道，有媒体确认，裘慧明为知名量化私募明汯投资的创始人、董事长，毕业于复旦大学，获美国宾夕法尼亚大学物理学博士学位。

“天眼查”平台显示，上海明汯投资管理有限公司成立于2014年，企业注册资本1000万人民币。目前裘慧明本人持股51%，大股东解环宇持股49%。2015年底，明汯投资管理规模突破30亿元，2019年底突破300亿元；2020年，明汯投资成为国内首家管理规模突破500亿元的量化私募管理机构。业绩方面，私募排排网数据显示，明汯投资于2017年-2021年连续五个完整年度均取得了正收益，居全市场量化同类前10%。

而在今年4月，裘慧明曾公开表示，“考虑到今年市场复苏情况，我们是谨慎乐观的。到现在为止，确实也是这样的，中证500指数涨了9%多一点。我们觉得下行的风险比较小，但对上行的空间也不是有非常高的预期。对我们来讲，只要是正常的市场表现就够了。”

另有媒体报道称，该栋别墅原业主“徐某某”为刚泰集团股东。“天眼查”平台显示，刚泰集团成立于1997年，位于上海市，是一家以从事金融业为主的企业，对外投资15家公司，经营范围包括实业投资、投资管理、资产管理、投资咨询等。

“豪宅极强的抗跌性毋庸置疑”

华洲君庭为上海“顶豪”项目之一。2021年9月7日，该小区一套别墅以3.15亿元成交，创下中国司法网络拍卖单套住宅成交价之最。

而华洲君庭仅有的几次成交总价也均超过亿元。例如，2015年4月，该小区20号别墅通过线下拍卖成交，成交价约1.5亿元；2015年6月，10号别墅通过线下拍卖成交，成交价1.1亿元。另据报道，目前华洲君庭还有1栋“楼王”在售，建筑面积为2040平米，总价达到9.58亿元。

有业内人士认为，在整体楼市相对低迷的大环境下，如此顶豪产品仍受到追捧，显示出上海高端楼市的投资热度以及顶级豪宅极强的抗跌性。值得一提的是，对比3.1639亿元的评估价，成交价2.8548亿元相当于裘慧明以九折购入。有豪宅中介人士点评，裘慧明“实在是捡漏了”。

对此，镜鉴咨询创始人张宏伟表示，上海该处核心资产的拍卖，证明尽管7-8月上海楼市整体表现不太好，但豪宅的投资热度仍在；上海中原地产市场分析师卢文曦也向《华夏时报》记者强调：“豪宅极强的抗跌性毋庸置疑。”但卢文曦认为，所谓的“九折”其实算是正常的成交价：“现在普遍的行情是，一套二手房源成交，从高点到低点打八折或是九折属于正常情况。”

“当然，非要说的话，这套豪宅成交2.85亿元也可以说是’捡漏’。因为平时这种顶豪产品很难流入市场。原来市场上根本不会流通的房子，现在通过法拍渠道流向市场，被人拍到手也算是一种’捡漏’。”卢文曦认为。

“上海房地产市场的投资活力还是比较强的，尤其是对于高净值人群而言，仍然有很多投资保值增值的需求。特别是在当前救市政策逐渐明朗趋势下，这些高净值人群开始瞄准核心资产进行投资布局。虽然这些仍属于个案，不能代表整体行情，但有利于引导市场向正面利好发展。”张宏伟向记者表示。

记者看到，仅从法拍市场来看，8月17日，阿里拍卖平台成交了5套位于长宁区内环的豪宅房源，建筑面积分别约241-246平米，总成交金额达到2.069亿，折合单价约16.49-17.44万/平米。另据中指研究院统计，今年上半年，上海为全国法拍房成交率最高省份，成交率为44.2%。

不过，58安居客研究院院长张波谨慎地表示，私募大佬九折“捡漏”2.85亿豪宅背后，反映出房地产市场总体市场降温的确已经蔓延到了高端市场：“由于对未来预期不确定性增强，加之上海楼市大力度的调控放松并没有落地，拍卖价偏低亦属正常，并且今年也很难再出现豪宅的独立行情了”。