华侨城的新周期

2023年上半年，华侨城在土地市场有不小的收获。年初联手顺德控股拿下顺德欢乐海岸PLUS二期地块，并迅速奠基动工；在今年无锡第二批次集中供地中，华侨城以底价约21亿元竞得经开区南湖大道与震泽路交叉口东北侧地块，楼面价18814元/平方米。

6月27日华侨城竞得的佛山禅城奇槎片区地块则更具亮点。一方面，前述两宗地块均为底价成交，顺德欢乐海岸PLUS二期地块更是有定向出让的迹象，而禅城奇槎片区地块则是溢价17.8%成交，竞争对手包括越秀、保利、龙湖等；另一方面，该地块亦是华侨城首次进入佛山禅城区的标志，在此之前华侨城的佛山项目分布在顺德和南海。

疫情管控放开后，旅行出游需求大量释放，为华侨城的业务发展带来希望；同时，对比去年，今年华侨城在土地储备拓展上有了更为积极的动作。

在2022年度业绩发布会中，华侨城表示，坚持招拍挂拿地为主，要求在新获取的项目销售物业中扩大住宅的占比，经营性物业中降低资产自持的比例；同时，也将引导新增投资向收益率高、净现金流高、资产周转速度快、团队综合能力强的项目和区域倾斜。

在此情况下，华侨城将进入发展的新周期。

地产前景承压，文旅未来可期

华侨城曾有过轻资产化、去地产化的动作，但由于疫情等因素影响，目前房地产开发业务仍是其业务构成中最重要的组成部分。

从营收来看，由于疫情管控中后期严格的地域管控，旅游业务受到较为严重的影响，2021年开始，华侨城的房地产业务再次超过旅游综合业务，占据营收大头。2022年，华侨城房地产业务与旅游综合业务在营收中的占比为64.5%和35.5%。

不可否认的是，房地产业务在当下的经济形势中发展前景承压，尽管年初一些业内人士预测年内房地产销售将呈现“弱复苏”，但从房企上半年的销售来看，以往应该“年中冲刺”的六月推盘项目乏善可陈，多数房企6月的销售业绩亦不及3、4月，“复苏”难以为继。

就华侨城本身而言，房地产销售规模从2020年的超千亿下跌至2022年的552.7亿元，下降47.4%。而2023年前5月，华侨城累计实现合同销售金额170亿元，同比上升11%，这一增速在当前以央国企为主导的销售市场中，对比其他类似背景的企业并不算突出。

数据来源：企业财报、观点指数整理

此外，由于市场销售的不确定性增加，2022年华侨城计提资产减值损失共计127.05亿元，其中房地产开发项目计提存货跌价准备115.07亿元；其表示，存在减值迹象的存货主要集中在成都、昆明、广州、重庆、东莞、郑州、海口、天津等城市。

相比房地产业务的黯淡，文旅业务的复苏则是未来可期。

文化和旅游部数据中心数据显示，2023年“五一”假期，全国国内旅游出游合计2.74亿人次，同比增长70.83%；实现国内旅游收入1480.56亿元，同比增长128.90%。

同时，华侨城“五一”假期共计接待游客596万人次，按可比口径较去年同期增长148%；“五一”假期，华侨城重点项目之一的深圳欢乐谷累计接待游客超15万人次，创下开园25年来的同期历史新高，同比2019年增长70%。

但在特定假期出现的旅游热潮能否实质性提高华侨城的营收则需待其公布半年度业绩后，外界方可知晓。

观点指数认为，从一季度的情况来看，需要保持相对谨慎乐观的态度。2023年一季度是疫情管控放开后的首季，华侨城营业收入69.17亿元，同比下降7.4%；销售商品、提供劳务收到的现金105.68亿元，同比下降6.2%。

在旅游综合业务存在较高上升预期的同时，尽管房地产开发处于周期下行通道，华侨城亦未放弃拥抱新一轮的地产周期。

华侨城的发展机会

在当下的房地产市场中，负债率低、资金充裕的企业在土地市场上具备更强的竞争力，从而获得更多的发展机会。

华侨城的文旅业务一定程度上可以为其带来持续的现金流，同时，依托文旅业务其在土地获取上也具有一定优势。

如年初联手顺德控股获得的顺德欢乐海岸PLUS二期地块，就存在向华侨城定向出让的痕迹。另外，该地块摘地即进场，从摘地到获得预售许可证历时135天，并赶在上半年于6月10日开盘。

据了解，顺德华侨城天鹅堡二期开盘推售440套住宅，10天网签194套，去化率44%；而根据华侨城官网信息，该项目开盘当天销售额达到10亿元。

此外，政策性住房亦是华侨城关注的项目类别，如2022年11月深圳第四批集中供地中出让的龙岗区龙城街道的G01019-0042号宗地，由华侨城摇号竞得。该地块周边有一定的居住配套，成交楼面地价7677元/平方米，毛坯销售均价限22200元/平方米，总地价仅2.35亿元。

安居型商品房等政策性住房由于楼面价和总价偏低、销售预期稳定而成为当前土地市场的竞争热点之一，此前深圳的土地竞拍就曾吸引了西湖股份等非房企业参与。

从当前的市场来看，公开市场拿地竞争仍将加剧，除房地产行业中的央国企、头部民企以外，跨界民企也十分关注房地产的发展机会，这些主体的参与不断推高优质项目的竞争难度。

华侨城在2022年度业绩发布会中表示，坚持招拍挂拿地为主，要求在新获取的项目销售物业中扩大住宅的占比，经营性物业中降低资产自持的比例；同时，也将引导新增投资向收益率高、净现金流高、资产周转速度快、团队综合能力强的项目和区域倾斜。

这也意味着华侨城将加入这一轮的“土拍大战”。观点指数认为，参与招拍挂拿地可以为华侨城补充更为丰富的土储，但文旅地产才是华侨城具有差异性的特色所在。