稳中求进 以进促稳 先立后破 2024 年楼市发展定调

2023年，房地产市场供求关系发生重大变化，各地楼市不断打出利好政策组合拳，但市场仍处于深度调整之中，何时筑底修复成为最受关注的话题。2024年房地产市场走向如何？不久前召开的中央经济工作会议深刻分析当前经济形势，系统部署2024年经济工作，强调明年要坚持“稳中求进、以进促稳、先立后破”，也为楼市发展定调。

积极稳妥化解房地产风险

“这是历年中央经济工作会议中，对房地产领域提及最多的一次。”中指研究院研究总监陈文静在谈及今年中央经济工作会议的重要部署时对记者说，中央经济工作会议强调明年要坚持“稳中求进、以进促稳、先立后破”。

会议强调，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取，不断巩固稳中向好的基础。坚决守住不发生系统性风险底线，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

“‘坚决’两字表明了中央对守住不发生系统性风险底线的态度。当前，房地产风险主要体现在房企债务化解、项目保交付等方面。”陈文静表示，预计2024年企业端资金支持政策有望继续细化落实，“三个不低于”等政策若能实质性落地将有助于改善企业融资环境；“保交楼”资金和配套举措有望进一步跟进，推动化解项目交付风险。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2024年将在推动实质性保交楼、企业自救和外部救助相结合、夯实企业自救主体责任和地方属地责任方面下功夫。

楼市销售有望走出低迷

国家统计局发布的最新数据显示，1—11月份，全国房地产开发投资104045亿元，同比下降9.4%，降幅比1-10月份扩大0.1个百分点，其中，住宅投资72799亿元，同比下降8.8%。

销售端的市场压力仍然不小。1—11月份，商品房销售面积100509万平方米，同比下降8%，降幅比1—10月扩大0.2个百分点；商品房销售额105318亿元，同比下降5.2%，降幅比1—10月扩大0.3个百分点。

易居研究院研究总监严跃进对记者表示，根据统计局公布的数据计算，1—11月份，全国商品房销售均价为10478元/平方米，环比下跌0.2%，全国房价均价已持续6个月下滑。

从单月表现来看，11月份数据向好，全国商品房销售面积为7930万平方米，环比增长2%；商品房销售金额8157亿元，环比增长0.8%。严跃进认为，对比10月份单月全国商品房销售面积环比下跌28.4%，商品房销售金额环比下跌26%，虽然11月的数据回升幅度有限，但说明销售端未再继续恶化。

12月14日，北京、上海两个重要一线城市同日出台了多项重磅楼市政策，包括大幅下调购房首付比例、调整房贷利率下限、优化普通住宅认定标准、延长贷款年限等，以降低购房门槛和成本，推动刚需消费者入市，提高二手房和新房市场去化能力。

58安居客研究院院长张波、中原地产研究院首席分析师张大伟等多位业内人士对记者表示，此次北京、上海的楼市新政整体超出预期，普宅标准的调整和预期一致，大幅度下调二套房首付比例释放了更加积极的信号，明显有利于提振市场信心，也向市场传递出拉动楼市回归稳定健康发展的坚定决心。此次发布的新政有利于市场走出低迷，预计今年最后半个月直到2024年第一季度，市场有望出现一个小阳春。

“三大工程”有利于稳定市场

本次中央经济工作会议还指出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

业内人士表示，今年以来，中央已多次在重要会议中强调“三大工程”的重要性，先后通过了“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造和保障性住房建设的相关指导意见。预计2024年，“三大工程”配套政策将加快落实，积极发挥稳投资作用。

李宇嘉对记者表示，“三大工程”既是楼市发展新模式的抓手，也是房地产稳中求进的着力点。“三大工程”着眼于房地产长期健康运行与稳定增长，力图解决结构性问题、供需错配、需求断层等长期问题。本质上来看，新时期住建系统的“三大工程”，都是在供给侧结构性改革方面做文章，以匹配需求，并与扩大房地产内需结合。

业内人士表示，“平急两用”设施建设或与低效、闲置基础设施结合，因地制宜实现资源再利用，将对房地产投资产生积极带动作用。

关于城中村改造，陈文静告诉记者，根据中指研究院测算，22个超大特大城市待改造城中村规模约10亿平方米，若相关政策加快推进，将对房地产需求及投资产生明显支撑。值得注意的是，2024年是城中村改造的启动之年，城中村改造对房地产销售、投资的实际拉动或有限，但对市场预期的影响至关重要。

在保障性住房方面，今年《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出了配售型保障房的发展思路，重点要解决工薪收入群体住房困难，提出“商品住房库存大的城市，可改建或收购存量商品住房用作保障性住房，盘活闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费”。

陈文静预计明年配售型保障房将在部分城市探索实施，通过收购市场存量房屋来改建保障房，不但可以加快保障房供应的节奏，也可以有效地去化市场库存。另外，随着配售型保障房政策不断落实，未来对商品住房市场的限制性政策预计将减少，市场和保障的关系将会逐渐理顺，商品住房能够逐渐回归商品属性，高质量、好地段、好服务的新房项目依然具备市场潜力。