谈到房价，现在看跌的声音真的不少。
连带的，有些观念也开始发生变化。
最近，我看到一种从前根本不可能看到的观点：
既然房价不涨了，把房子当做消费品来看，那么公寓是不是更值得买了呢？
为了看这种观点是不是有市场，我认真查了下成交数据。
就拿深圳来说吧。
确实有1-2个公寓项目，今年成交得还不错，月均成交70多套，巅峰时期卖了148套单月。
要知道，现在深圳市场比较冷，很多住宅项目单月成交量都只有10-20套，公寓能有这个成交数据，已经不错。
可见，在楼市不景气的时候，确实有些人将目光转向了公寓。
并且，这些卖的好的公寓，都有两大特点：小面积+大降价。
罗湖笋岗某公寓，总价降了100多万，40平的小公寓总价175万就可以拿下。
龙岗某项目，降价近40万，总价58万就能拿下33平地铁口公寓。
这两个项目今年年初卖的都算不错。
如果房价真的不涨了，降价+不限购+低总价的公寓，再加上看上去不错的租金回报率，似乎真是不错的选择。
但是，公寓真的值得购买吗？
思考了很久，但是答案依旧是否定的。
首先，最重要的前提要确定，那就是房价真的不涨了吗？
行情低迷的时候，大家很容易因为现在判断以后。
但是从不同国家和城市的经验来看，房价总是在涨跌之中不断起伏，然后攀上更高的高点。
美国2008年创下新低，但紧接着2010年，房价再次迎来新的上涨周期，如果只看核心城市房价，涨幅会更猛烈。
香港1997年房价迎来最严重的回调，随后20多年的时间里，房价同样在波动中再次创下了新高。
过去的经验都告诉我们，房价的走势从来不是笔直的直线，相反大多是时候都是起起伏伏的曲线。
如果只看到短期，房价涨跌市场会出现于市场。
但如果关注长期，房价，尤其是核心城市板块的房价，还在持续创造新高。
如果你因为房价现在的低迷，就判断整个市场永远不会上涨，那你可能会错判、乃至错过整轮周期。
事实上，我们目前应该处于u型曲线的左侧，哪怕不是最低点，也是无限靠近最低点的位置。
房价，随时都可能在放水和救市政策的刺激下，开始回暖。
房价不会上涨，这个前提实际上就是错误的。
当这个大前提不存在的时候，公寓的性价比就成为了坑人的大坑。
实际上不止是公寓，在第三轮房改的冲击下，未来5-10年部分房子也会逐渐成为收割韭菜的新型大坑，比如小产权、老房子、破房子等等。
所以，各位朋友，你真的搞清楚你持有的房产价值了吗？你能保证你的房子不受新房改的冲击吗？你的房子是会涨，还是会降到保障性住房的价格呢？
现在这个节骨眼上，最重要的不是卖掉或者割肉卖掉你的房子，第一件事情是要先判断。
公寓为什么打不过住宅？为什么总是很难上涨？
很多人都没说到问题的核心，真正决定公寓难涨的原因就两点：
1、无法捆绑教育；
买房子，买的永远不是盖房子的钢筋水泥，而是房子后面捆绑的资源。
为什么一线城市的学区房，破破烂烂，但是10平方的房价，抵得过老家1套别墅的价格？
不是房子值钱，而是房子捆绑的资源值钱。
因为一线城市的学区房，捆绑着全国最优质的教育资源，最高且最稳定的升学率。
虽然无法保障孩子成龙成凤，但是却能稳稳的托住孩子成长的下限，这才是很多父母愿意花大价钱选择学区房的原因。
公寓最大的痛点，就是无法稳定的捆绑教育资源，房价失去溢价的空间。
很多公寓，是不支持落户，更不支持申请学区的。
尽管有部分城市部分区允许公寓申请学区，比如深圳宝安区，但公寓申请入学的基础分始终要比同等条件的住宅低10分。
低10分，就意味着，只要学校稍微热门些，就轮不到公寓业主。
无法捆绑城市资源，这是公寓难涨的核心之一。
2、二手流动性差。
由于产权性质的不同，公寓在二手交易的时候，需要支付高昂的税费。
增值税、个人所得税，住宅只要满五唯一即可免征。
但是公寓，这两大税是一定要缴纳的，并且税率还不低，除此之外，还有土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税等等。
就拿深圳来说，个人产权的公寓二手交易税费基本在10个点以上，100万的公寓可能税费就要10万+。
这就导致二手公寓在市场上的竞争力极低，想买公寓的人群更愿意考虑新公寓，不仅不需要税费，甚至房子还要更新。
二手公寓，流转非常困难，想要顺利卖出，除了降价，也只剩降价。
缺乏流通性的资产，真的不建议大家购买，尤其是年轻人。
人生的变数真的很多，说不定哪天你就需要用到这笔钱，亏钱都是小事，无法变现才是最痛最痛的。
现在这个行情，很多人应该都会体会到流通性困难的痛苦，想要置换更好的房子，但是无奈卡在了房子出手的这步。
除此之外，很多人说公寓是商水商电、居住鱼龙混杂、通风差等等，这些缺点在我看来都无伤大雅。
商水商电，比起民水民电，每个月又能多花多少钱呢？
居住鱼龙混杂，跟关上门有自己的小天地相比，也无足轻重。
真正让公寓不具备性价比的根本原因是：
很难增值+很难流通。
即享受不到城市的教育资源，也无法共享城市发展的红利，只是能住而已。
而如果只追求住的话，未来在新房改的冲击之下，在保障性住房的冲击之下，公寓更是难以自处。
毕竟保障性住房可以更稳妥的保障教育，价格也只有住宅的一半甚至更低。
公寓想要在住宅和保障性住房的夹击下生存下来，也只有1条路子，那就是——降价。
所以，除非是千万富豪，只追求居住圈层，可以考虑豪宅式公寓，大多数普通人，我的建议都是远离公寓。
哪怕不能涨，我也建议大家追求更有流动性的资产。
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