今天上午，国家统计局2023年10月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。
数据显示，10月，70个大中城市商品住宅销售价格环比下降城市个数略增，9 月新建商品住宅价格环比上涨有15 城，到了10月，则下降为11城。环比看，西安涨幅0.6%领跑，一线城市中，除了上海涨0.2%，其他北京、广州、深圳分别为跌0.4%、跌0.7%、跌0.5%。
各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比涨跌互现。
房价环比下降
各线城市商品住宅销售价格环比下降。具体来看，10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%，其中北京、广州和深圳环比分别下降0.4%、0.7%和0.5%，上海环比上涨0.2%；二手住宅环比由上月上涨 0.2% 转为下降0.8%，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%。
二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1 个百分点；二手住宅环比下降0.5%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降 0.5% 和 0.6%，降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。
10月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有 56个和67个，均比上月增加2个。
各线城市商品住宅销售价格同比涨跌互现。具体来看，10月，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点，其中北京和上海同比分别上涨2.1%和4.4%，广州和深圳同比分别下降 2.0%和2.8%；二手住宅同比下降1.9%，降幅比上月扩大0.5个百分点，其中北京、上海、广州和深圳同比分别下降0.2%、2.3%、3.9%和1.3%。
二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅同比下降3.3%，降幅比上月扩大 0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.5%和3.6%，降幅均比上月扩大0.1个百分点。
10月，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有47个，比上月增加2个；二手住宅同比下降城市有67个，个数与上月相同。
“房价低迷有点出乎意料”
对于10月70城的房价指数，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉总结，呈现三个特征：
1、新房环比跌幅再次扩大。
10月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.4%，连续5个月下跌，跌幅比上月扩大了0.1个百分点。70城的房价6月份开启下跌以来，整体呈现跌幅扩大态势，9月在销售环比回升的支撑下，跌幅保持，但10月再次扩大。其中，一线城市环比下跌0.3%，9月指数为0%，有点出乎意料；二线城市环比下跌0.2%，上月为0.3%，三线城市跌幅由上月的-0.3%扩大至0.5%。同比方面，10月新房同比下跌0.6%，连续19个月同比下跌，跌幅连续4个月持平在0.6%。
2、一线城市二手房价跌幅再次居前。
10月，全国70个城市二手住宅价格指数环比下跌0.6%，连续5个月环比下跌，跌幅连续三个月持平后再次扩大。其中，一线城市环比下跌0.8%，9月止跌反弹后再次下跌；二线、三线环比分别下跌0.5%和0.6%，均连续5个月下跌，二线城市跌幅持平、三线城市跌幅继续扩大。同比方面，9月70城房价下跌3.4%，连续下跌20个月，但跌幅比上月扩大0.2个百分点。
3、二手房下跌城市数创新高。
10月，新房环比上涨的城市只有11个，比9月减少了4个，下跌城市数有56个。二手房环比上涨城市数只有2个，创2014年10月份以来的新低，下跌城市数67个，同样创下新高。新房方面，一线城市继续分化，京沪表现相对较好，广深相对较弱，新房环比分别下跌0.7%和0.5%。二手房方面，一线城市表现更弱，特别是京沪，其中北京下跌1.1%，上海下跌0.8%，广州下跌0.8%，深圳下跌0.5%。昨天退出限购的厦门下跌0.9%，跌幅居前。一、二线热度城市二手房价跌幅居前。
10月，商品房市场没有延续9月份跌幅趋缓的走势，李宇嘉认为主要是因为4个因素：
一是10月国庆期间外出人数创新高，买房情绪下降。10份单月，全国商品房销售面积比9月环比下跌28.4%，对房价的支撑力度下降。
二是开发商国庆期间加大折扣卖房力度，大多数开发商推出一口价、特价等房源，一方面是为了去尾货（今年以来新推盘去化率热度城市不到50%），另一方面也是为了迎接年底业绩。
三是供给端风险继续蔓延，国企、稳健型民企也在列，导致买房情绪进一步下滑。
四是限购退出以后，二手房挂牌量明显增加，而新房折扣力度大，分流需求导致二手房不得不降价促销。
展望11-12月，李宇嘉认为，房价还会继续保持10月的低位徘徊走势，开发商为了缓解资金链，以及全年业绩，必然会进一步加大折扣营销力度。目前看，除了低价策略外，并没有更好的营销手段，预计年底价格指数继续表现低迷。
建议关注二手房消化问题
从另外一方面来看，易居研究院研究总监严跃进认为，10月房价指数下跌城市数量有所增加，或和各地四季度放松限价政策有关系，说明房价让利优惠空间大，购房的性价比进一步提高。
观察房价指数环比增速，总体上呈现了小幅扩大的态势，这说明房价趋稳的基础还需要巩固。其中，三类城市均出现房价指数为负的情况，说明各地还需要再接再厉做好保障工作。包括昨天厦门对于岛内取消限购，说明各地市场复苏还需要有更强的政策刺激。各地对于市场形势认识更精准，更有助于促进市场复苏和向好发展。
严跃进认为，各地在消化既有的政策基础上，进一步让利促销是比较主流的做法，有助于增强购房者的入市积极性。总体上此类价格的调整是合理的，是供求关系变化下的正常体现。各地要把好的购房政策和性价比高的购房价格做结合，做好四季度的营销工作。
对于后市，10月数据已经说明，房价指数的回暖还需要进一步努力，要进一步把各地的购房政策宣传好和释放好，真正促进购房信心回升。同时一些地方的价格让利动作，也要用足用好，真正让购房者的购房成本降下来。另外各地要观察楼市的运行情况，进一步做好政策储备，以促进房地产市场的向好发展。
对于二手房市场，可以看出，10月，房源挂牌量是明显增加的，供大于求的矛盾有所凸显。但严跃进提醒，此类房东挂牌其实还是希望进行住房改善的。只是这背后是有一定的堵塞的，关键还是要把堵塞点打通。尤其是，三类城市二手房价格都出现下跌，说明二手房矛盾是比较普遍的。关键在于，一线城市二手房的跌幅比较大，说明矛盾要更加尖锐点。“二手房挂牌房源的消化”应该是后续政策方面重点关注的内容。
从各地反馈的情况看，二手房价格下降，既有挂牌增加带来的供应压力原因，也有房东降价幅度增大的原因。破解此类问题，严跃进建议要从全面放松限购、鼓励中小户型加快交易等角度进行，逐渐促进各城市二手房价格的企稳。
当前对于二手房的政策是偏少的。如果二手房盘活了，居民家庭就有收入，就有能力换购新房，也有能力促进房企新房去库存，也进一步改善房企的资金状况和解决债务问题。严跃进建议后续要重视二手房的交易情况和市场行情。
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