继限购、限贷、限售政策的密集松绑后，楼市限价政策也开始出现优化与调整。
10月17日，厦门市自然资源和规划局发布的预计于11月7日出让的2023P12商住地块信息显示，不再限制商品住宅销售均价。
除了厦门以外，9月下旬以来，已经有成都、福州等地新出让地块商品住房不再限制销售价格。
在业内人士看来，新的市场环境下，价格市场化或已成趋势，适度优化调整限价政策，将在一定程度上起到促进需求释放的作用，更有利于企业销售回笼资金。
厦门、福州、成都优化新供地块商品房价格限制
厦门悄然取消“限价令”。在厦门2023P12宗地中未明确说明，不再限制商品住宅销售均价，但在其出让文件中，均不再体现“限房价”等类似表述。
根据厦门2023P12宗地出让公告，在土拍方式上，地块采用拍卖方式出让，不设拍卖底价，按照价高者得原则确定受让人。在此前，厦门涉宅地块采用的竞拍方式是“定品质、限房价、限地价+摇号”拍卖出让。
这就说明，厦门该宗地块不止不限地价，还不限制房价。在该地块出让合同中，也未规定地块商品住宅销售均价。
不止厦门，9月份以来，成都、福州也在新出让宗地的商品住宅价格限制上进行优化。
9月22日，福州市自然资源和规划局发布了《关于2023年第三次公开出让国有建设用地使用权公告的补充公告》，对于此前9月8日的第三次土地出让公告进行补充，最重要的一点就是取消新房“限价令”。
其中指出，公告第七点第2点中“宗地2023-25号、26号商品住宅销售指导均价33000元/平方米，鼓励建设‘立体生态住宅’”调整为“宗地2023-25号、26号商品住宅鼓励建设‘立体生态住宅’”。同时，删除第七点第4点：“福州市人民政府有权对商品住宅的预售及销售价格进行限制，竞买申请人在提交竞买申请时应出具接受上述要求的承诺函。”
这也意味着，福州已执行多年的楼盘“限价令”开始松动。
此后的9月26日，成都印发《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中一大亮点是取消限价，不仅有新房，还有二手房。
在新房方面，成都新政指出，优化土地供应方式，中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。
在二手房方面，成都不再执行二手住房成交参考价格发布机制。与此同时，成品住宅装修价格由企业根据市场情况自主确定（土地出让合同等有约定的除外），严格落实样板间、销售现场、装修清单等管理要求，鼓励优质优价。
作为热点二线城市，成都限价调整不仅走在前面，力度还相当大，对于其他城市具有示范意义。
“新市场环境下，价格市场化或已成趋势”
限价政策出台的背景是2016年，彼时，楼市高热，炒房现象严重。为了抑制投机炒房以及房价的飙涨，当年的9月底开始，房地产政策开始收紧，多城亮出限购、限贷、限价、限售等调控大招。
在限价政策方面，据亿翰智库曾经统计，从2016年10月开始，超50个城市出台了细则不尽一致的限价政策，范围覆盖四个一线城市、多数二线城市和部分三四线城市。
“限价政策在过去市场热度较高阶段对稳地价、稳房价起到了重要作用。”中指研究院市场研究总监陈文静说。
值得关注的是，到2021年，除了“限涨令”继续执行外，部分城市由于市场进入下行通道、为了防止房价过快下跌，通过发布政策或约谈房企的形式来调控房企大幅降价行为，被称之为“限跌令”。
陈文静表示，当前商品房价格限制主要有两种类型，一是土地端限房价，对于招拍挂出让的地块，政府事先限定将来房屋销售的最高价格或平均价格；二是限定新房备案价和网签价，要求开发商在取得商品房预售许可证前需要向各地住建部门备案价格（普遍采取周边销售均价限定备案价格），住房在实际销售过程中可根据备案价或二手房参考价进行销售。
58安居客研究院院长张波称，目前的问题在于，部分新房的限价本身在定价方面并不合理，并由此导致一二手房倒挂明显存在，虽然不少城市和区域的二手房价格已经明显回调，但这种价差依然存在，就说明限价本身在价格限定的尺度上存在问题。因此，下一步优化限价政策，在有利于发展市场化机制的同时，更有利于保障新市民和新青年的购房需求。
陈文静也表示，限价政策带来的负面影响愈发突出，一二手房价格倒挂不仅增加了真实住房需求的购房难度，也无法反映市场真实情况，违背了政策初衷。而限制价格下跌幅度也导致房企销售不畅，资金回笼受阻。多地优化限价政策，有助于稳定预期，让价格回归市场。在新的市场环境下，价格市场化或已成趋势，适度优化调整限价政策，将一定程度上起到促进需求释放的作用，更有利于企业销售回笼资金。
“放松高端项目价格上限、有序稳定中低端市场房价”
据中指研究院统计，2023年以来，十余城已对限价政策进行优化，具体方式包括合理制定新房备案价和土拍环节限价标准，并预留浮动空间。同时，2023年已有超20城出台政策支持团购商品住房，开发商可给予购房者一定价格优惠，但是部分城市优惠价格并不计入商品房备案价格跌幅比例范围。
直到9月下旬，成都、福州、厦门在政策上更进一步，直接从土地出让环节取消新房限价，尺度更大了点。
而一些城市，取消土地竞拍过程中的价格上限，实行“价高者得”，也推动着商品房价格限制的取消。在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，“价高者得”就意味着未来其房价也不可能受限制，因为如果地价贵了，如果还限房价的话，那么在产品打造上就难以突破。
在二手房指导价方面，“据我了解，不少城市都取消了二手房指导价，虽然未发文，但实际上已经不再执行。”张宏伟说。
不过，相较于限购、限贷政策在短时间内的密集松绑，限价政策的调整节奏较慢，目前松绑的城市并不算多。“限价政策的调整对于地价、房价的影响更为直接，对购房者预期影响也较为直接，但整体来看，各地政府对限价政策的调整较为谨慎。”陈文静如是说。
未来，地方城市会如何取消限价？张宏伟表示，原则上，一线城市可能会在一段时间内继续保留限价政策，“强二线”城市会进行结构性调整，而压力较大的二线城市会全部取消限价政策。
具体在新房与二手房市场，限价政策又该如何调整？张波认为，目前来看，二手房指导价格的大范围取消将是个较为明显的趋势，目前的指导价格一方面存在部分小区指导价和当下市场表现相背离，其指导成交价格的作用已经大幅弱化。另一方面取消二手房指导价可以更有利于价格回归理性，并更贴近市场变化。
“新房限价方面，本身是不少热点城市此前控制房价大幅上涨的重要手段，当下如果完全取消依然会影响新房价格，这也是很多城市并没有完全取消限价的主要因素所在，对于热点城市来说，放松高端项目的价格，有序稳定中低端市场的房价，同时缩小部分区域一二手房价差，是值得推进的方向。”张波如是说。
新京报记者 段文平
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