住建部：稳步推进城市更新 存量提质改造和增量结构调整并重

10月16日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹在《求是》杂志发表署名文章《开创城市高质量发展新局面》。文章指出，当前，我国城市发展已经进入城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，从“有没有”转向“好不好”，同时也面临着不少矛盾和挑战。

中指研究院调查咨询部运营总监吴建钦在接受《证券日报》记者采访时表示，“存量提质改造和增量结构调整并重”，意味着我国城市发展方式将由此转向“内涵式发展”，即城市建成区面积扩张速度将明显放缓，城市的可持续发展，包括建设用地供应、城市功能补短板等方面，将更大程度通过对内部存量的提质予以改造。再者，仅从“增量结构调整”来说，或也意味着即使是未来增量的开发建设，也应重新审视需求总量的变化、需求结构的变化，无论是土地供应、还是项目开发都需要遵循更好满足结构性、差异化需求的原则，做到以需定供、以需定产。

文章认为，党的十八大以来，我国城市发展成就举世瞩目。比如，以人为核心的新型城镇化深入推进。截至2022年底，我国常住人口城镇化率达到65.22%，城市数量达到691个，城市建成区面积达到6.4万平方公里。再比如，城镇居民住房条件显著改善。据第七次全国人口普查数据，城市、镇家庭户人均住房建筑面积分别达到36.52平方米、42.29平方米，比第六次全国人口普查时分别增加7.4平方米、10.3平方米。建成世界上最大住房保障体系，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房6300多万套，1.5亿多群众喜圆安居梦，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保。

但文章亦强调，新征程上，城市的战略地位和作用更加凸显。要稳步推进城市更新。具体来看，要坚持城市体检先行，一方面从问题导向出发，划细城市体检单元，查找群众身边的急难愁盼问题；另一方面从目标导向出发，查找影响城市竞争力、承载力和可持续发展的短板弱项。城市体检出来的问题就是城市更新的重点。要依据城市体检结果，编制城市更新专项规划和年度实施计划，坚持政府引导、市场运作、公众参与，稳步实施城市更新行动，系统推进“城市病”治理。同时，加快改革创新，完善金融、财税、土地等支持政策，建立适应高质量发展要求的城市更新体制机制。

在吴建钦看来，稳步实施城市更新行动，系统推进“城市病”治理，主要还是涉及城市体检过程中发现的问题。包括城市生态建设、城市安全、城市风貌、老旧小区、城市配套、路网设施等多个方面。而根据部分城市已发布的城市更新专项规划，或相关城市更新政策对城市更新的范围界定来看，城中村改造也被作为实施城市更新行动的重要内容。

记者日前从住建部获悉，当前，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。

今年7月份，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议进行部署后，各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作，住房和城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在接受《证券日报》记者采访时表示，城中村改造不仅是城市更新的重要组成部分，也是推动房地产行业高质量、可持续发展的有效途径。这一过程中，低效存量资产得以盘活，城市功能得到优化，居民生活质量得到提升，是实现社会、经济和环境共赢的关键步骤。

以住房租赁行业为例，赵然认为，很多城中村位于城市核心地段，因此常常被作为出租房，与住房租赁行业有天然的相关性。但大部分城中村通常居住品质不高、配套设施不完善、物业管理难度大，且存在一定程度的安全问题，因此常常被视为城市内部的低效资产。如果能够通过专业化租赁住房企业进行统一的标准化改造与管理，则可以将这些区域从城市的痛点变为亮点，城中村就有可能变成城市发展的新动力。既扩大了租赁住房的有效供应，使现有的住户生活得更好，也可以吸引更多的新租户进驻，从而使这些区域焕发出新的生机。