万科郁亮：市场跌过头了 脱胎换骨仍需要时间和定力

8月31日，万科A(SZ000002)召开2023年中期业绩推介会，会上万科集团董事局主席郁亮直言，当前市场用一个词来说就是焦灼。

市场低迷持续了一段时间，市场情绪已经受到影响，容易出现各种“过度反应”。

“目前市场显然是跌过头了。”郁亮表示，以新开工数来看，2021年新开工数下降11%，2022年新开工量下降40%，今年上半年继续下降约25%。如果以2020年作为基数，新开工数已经整体下降约60%，回到了2006年的水平。

目前我国城镇化率65%，我国城镇化率如果预计达到70%，那么保守估计全国每年应该有10亿-12亿的新开工数才是合理水平，目前是超跌了的。

“的确有前所未有的压力，看不清未来。”郁亮直言，不过其也强调了两个正面信心。

一方面，现在政策正在发力，并且对“盘活存量项目”等对行业中长期有重大影响的方面都有提出课题和研究，是一种对行业的鼓舞。

郁亮预计，房地产行业能回到健康的水位，过程中会有曲折和波浪，万科会留足空间给自己留足安全底线。

另一方面，常识告诉我们，有背阴面、就一定有向阳面，在市场不好的时候向阳面就更重要，万科也发现有些市场是有难得机会的。

“从伦敦和日本经验来看，现在的新开工量都相比最高峰大跌，但核心区域的新开工量仍在增长。这说明人们都在往有就业发展的城市聚拢，就算城市完全成熟，也有新的需求和空间出现，满足新的职住平衡。”

郁亮表示，房地产新发展模式逐步清晰，商品住宅过去是解决刚需为主，未来可能是主要满足改善需求，另外城中村改造等也是未来的潜力领域。所以在一些细分领域，仍具备机会。

郁亮表示，房地产实现脱胎换骨的变化，仍需要时间，需要定力。

未来不管做什么业务，本质上都是能力的竞争——口碑是否足够好、产品是否足够好、合作伙伴是否足够优秀…都是竞争点。万科在这些地方有了些基础，但还需要进一步提升。

总结而言，今天的市场下应该筑好坚固底线，抱有最坚实的信心，做最好的准备。