品质家园

目前广州楼市表现一般。

在市场持续低迷的背景下，广州入户政策放松的靴子终于落地。众所周知，大城市的入户门槛往往与“房票”紧密相连。

据界面新闻了解，从7月份开始，广州对全市的入户政策进行了调整，只需要满足中级职称/全日制本科学历以上，40周岁以下，在广州工作有参保状态（1个月社保），即可申请办理入户。

在此之前，广州全日制本科学历入户或具有中级职称的人员入户至少需要有连续6个月的社保记录，而此更新政策对社保缴纳时间已无明确要求，只需要有一个月社保记录即可办理，入户门槛大大降低。

降低入户门槛，对意向购房者而言意味着购房资格的放松。

不过，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示，广州人才落户新政不能简单地理解为为楼市寻找购买力，而应该站在人口新形势及新一轮人口大战、人才大战的背景下来看待。

他指出，2021年，全国人口只增加了48万。而广州增长了7.03万人，上海增长了1.07万人，北京则下降了0.4万人。上海北京对人口的吸引力在下降。这两个城市的落户政策非常紧张，但最近北京和上海已经放松了对学历等人才落户的限制。

“未来人才向北京和上海等一流城市迁徙的趋势会比较明显，广州需要审视自己的落户政策。一直以来，在一线城市里面，广州的落户政策最为宽松，对新市民、大学生的包容性吸引力也最强。在新的人口形势下，需要进一步放松对学历型人才落户的限制。“

他认为，人才入户增加一定会带来商品房购买力，但这种效应在当期是看不出来的。目前，我国居民首次购房的平均年龄已经从2015年之前的27-29岁上升到33-35岁。而且这个政策的出发点也并不是要刺激买房。

贝壳研究院广州分院院长李茂喆也认为本次入户政策的调整本质上并不是针对房地产，而是从近几年大中城市放开落户、抢人的角度出发的。

李茂喆对界面新闻称，该政策对房地产带来的直接刺激应该会比较有限，因为并没有放松学历要求，只是缩短了社保的年限，而购房者因社保年限而不能入户的比例应该是比较少的，即使有，也可以通过延迟网签来实现购房，所以社保年限的降低并不会马上新增很多购房需求。

不过李茂喆认为，政策也不是对房地产就完全没有利好，从长远来看入户条件的放开会有利于增加城市总的人口基数，为未来储备需求。

事实上，自4月底佛山打响了大湾区楼市政策调整的第一枪后，东莞、中山、惠州等地都出台不同程度的对楼市调控政策，关于广州政策是否会出现松动也一直备受关注。

然而，对于广州这样的一线城市而言，直接放松限购政策的可能性似乎不大，主要还是通过降低购房门槛的方式来释放购买力。

6月以来，广州放松购房资格的消息时有传出，包括“6月1日起，外地人在广州购房，缴纳5年社保或个税允许中间累计断缴3个月。”

一位广州房产中介对界面新闻表示，类似政策多少对楼市还是会有一些影响的，有些有钱但没名额的购房者可能一下子就获得了购房资格。

据中原地产数据，2022年1-6月广州累计成交新房39618宗，近5年中排名第三，尽管低于2019、2021年同期水平，但高于其他年份，为历史第三高。而且，月度成交呈现逐月回升态势，6月份广州新房网签7776宗，环比增加26%，比去年同期成交增加10%。

不过，6月回暖的现象主要还是受房企积极推盘影响。7月受市场环境、传统淡季等因素影响，广州新房成交再次走低。

克而瑞数据显示， 7月新房网签成交6359套，环比减少18%，同比减少14%。网签均价为36663元/平方米，环比微跌，同比上涨8%。

虽然市场成交转弱，但开发商在7月的供应还是保持有定力。中原地产数据显示，7月广州住宅新批供应8125套（88.15万平方米），面积环比下跌20%，比去年同期则增加56%。

广州中原研究发展部指出，从今年7月情况来看，开发商无论处于主观（推货回款）还是客观（市场预期逐渐走出低迷），推货心态均比过去积极。

相较于新房，二手市场更能表现真实的市场状况。

据中原地产，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为7441宗，环比2022年6月同期（7780宗）环比微降4.4%，同比大减16.5%。

价格方面，7月二手网签均价为27252元/平方米，环比上月微升2.7%。

广州中原研究发展部表示，目前二手楼市成交表现“一般”，客户观望情绪未有明显改善，入市积极性较低，成交能力不及去年同期，买家对市场信心亟待加强。

上述广州房产中介也透露，近期前来看房的客户比去年上半年有所增加，但没有成交的，观望情绪浓厚。