品质家园

8月4日，深圳2022年第二次集中供地落下帷幕，14宗宅地成功出让其中8宗触顶，5宗进入摇号，总收金339.32亿元；另外有2宗宅地流拍。

此次16宗住宅用地总土地面积约33.29公顷，总建筑面积约179.85万平方米。

土拍共吸引了华润、金地、招商、保利发展、保利置业、中海、华发、建发、联发、金茂、越秀、深振业、特发、深铁+万科、深业+深铁、深国际等约20家房企参与。

无论从报名热情还是成交结果来看，“国家队”都是此次深圳土拍的主导力量。

“国家队”

本轮土拍的最大赢家华润置地，在报名阶段就对14宗地块抱有兴趣，最终如愿斩获4宗宅地（包含1宗与深铁联合体竞得地）。

仅在上午，华润就独资斩获3宗地块，耗资94.48亿元，分别位于龙华民治、龙岗龙城以及坪山石井，下午再联合深铁以24.29亿元的总价斩获光明凤凰街道地块，最终以118.77亿元总价囊括4宗地，占出让总成交额约35%。

本轮土拍价格最高的龙华民治街道A806-0401宗地，因仅有华润一家报名，最终以底价79.69亿元成交。

出让文件显示，该地块为商业用地与二类居住用地的混合用地，地块面积约5.70万平方米，建筑面积45.83万平方米。普通商品住房平均销售价格不高于7.24万元/平方米。

紧随其后，同为深圳本土房企的招商蛇口拿下前海、宝安沙井2宗地，共耗资82.31亿元。

包括上午经过8轮竞价、32轮竞配面积，以31.02亿元+19000平方米配建摘得的宝安沙井地块；以及下午经过13轮竞价、18轮竞面积，以51.29亿元摘得的南山前海街道地块。

“ 前海最大地主 “ 招商蛇口补仓的南山前海前湾片区九单元06街坊地块，也是本轮土拍中房地价差最大的1宗地，起始价44.6亿元，起始单价4.17万元/平方米，销售限价107100元/平方米，房地价差单价达6.54万元/平方米。

此外，越秀拿下宝安新安、西乡2宗地，深铁深业联合体拿下1宗龙岗龙城宅地，振业拿下1宗龙岗宝龙宅地，特发成交光明公明1宗地，保利拿下龙岗1宗地，联发拿下龙华民治1宗地，中海拿下龙华民治1宗地。 

针对本轮土拍的结果，戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端向观点新媒体表示，并没有超出预期，但也不差。总体来说，开发商还是比较冷静谨慎，优质地块依然有企业积极竞拍，但稍微条件不好的，不会像以往那样盲目。

广东住房政策研究首席分析师李宇嘉则表示结果略超预期。他认为，受到激烈争夺的南山、宝安、龙华等区域地块在位置、配套、交通方面条件较好，平均楼面价比前几轮楼面价都要高，但溢价率低于去年深圳前两批集中供地，性价比高。

此外，李宇嘉认为地方政府在土地底价确定上相对合理，新房限价亦有所提高，给开发商和市场传达让利信号。

值得一提的是，深圳二手房市场正呈现量价齐跌趋势。

据深圳房地产信息平台数据显示，2022年上半年，深圳二手房仅成交9965套，同比大跌近65%。深圳贝壳研究院数据显示，2022上半年深圳二手房新增挂牌均价同比下跌0.8%，环比下跌1.5%。

“面包”与“面粉”价格相互挂靠，二级市场所折射出的观望情绪，亟需一级土地市场补充维稳信心。

一二线攻势

结合此次深圳集中供地，楼市持续疲软的背景下，以华润置地和招商蛇口为代表的部分龙头国企仍保持扩张势头，抢攻一二线城市。

据观点指数研究院发布的1-6月房地产企业新增土地储备报告显示，华润置地上半年新增土储257.08万平方米（全口径），招商蛇口上半年新增土储429.29万平方米（全口径），分别位列第七及第二。拿地权益金额方面，华润置地与招商蛇口上半年分别斥资396.3亿元及401.2亿元，位列第四及第三。

2021年，华润置地新获取项目61个，新增权益土地储备1107万平方米，截至当年底，可售货源增至5278亿元，90%以上位于一二线城市。

今年以来，华润置地在核心城市土拍市场攻势不减，在大连、宁波、长沙、合肥、北京、成都、西安等地开启扫货模式。

如北京第二批次集中供地推出的17宗地块，华润置地报名9宗，最终斥资118.86亿元斩获两宗，成为此轮拿地最多、金额最大的房企。成都第二批次集中供地，华润豪掷87亿元一举拿下6宗地。

招商蛇口的投资力度同样向核心城市针对性倾斜，2021年在其划定的“强心30城”中权益地价投入占总投资额比重达90%，年内来自大本营深圳市场的营收356.8亿元，同比增长27.9%，营收占比提升至22.2%。

对于今年的公开拿地市场，招商蛇口董事总经理蒋铁峰3月21日在业绩会上表示：“对土地要量入为出，对城市要有进有退，招拍挂和收并购我们是平等看待的。”

就在此次集中供地前夕，8月2日，招商蛇口与深圳半岛城邦房地产签署战略合作协议，双方有意向通过债务重组、股权重组、管理重组、代建代销售等方式，推动深圳豪宅项目半岛城邦第五期顺利进行。

张晓端认为，接下来央国企在核心城市是否继续加快布局，还是要结合企业自身情况以及具体土地素质。

“央国企除了市场化的考量外，还有稳定市场的责任在，包括与一些出险房企项目达成合作协议等，也反映了央国企稳定市场信心，谨防市场风险进一步扩大的责任。”

她认为，即使一线房企不一定会在新房市场加大扩张步伐，但对优质项目、优质地块的投资机会还是会非常关注。

“还是取决于项目本身质素，不管是收并购还是去拿新地，它都是不同的渠道而已，最终利润空间发展上还是要看地块和项目的素质。”

另一方面，部分出险企业优质项目的收并购进展在下半年同样值得关注，“我们知道有一些已经谈得差不多，快尘埃落定了。”张晓端补充道。