品质家园

距离首批集中供地结束不足两个月，上海又迎来了第二批次土地入市，竞拍结果未如天气那样全面火热，只是局部高温。

7月25日-28日，上海2022年第二批集中供地进行现场竞价，本批次共计出让32宗地，总出让面积1640亩，总起价682亿元。

32宗地块分布于浦东新区3宗、长宁区1宗、普陀区3宗、杨浦区3宗、闵行区4宗、嘉定区5宗、青浦区5宗、奉贤区3宗等。

首日共6宗地块，均成功出让，4宗地块达中止价，总成交价201.42亿元；另有9宗地块因仅有一名竞买人成功报名，可以率先确认底价成交。

按此计算，15宗地块总成交价将达到355.44亿元。

优质与降热

相较于首批受疫情影响准备时间较短，上海2022年第二批集中供地准备时间更加充足，继续沿用直接挂牌方式出让。

除了国企、央企，还看到了龙湖和新城这两家拥有信用凭证的民企，而新城已大概有两年时间没有在上海土拍市场出手。此外，也有一些规模不算大的民企，比如华丽家族、中柏、大豪等。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，招商、华发、龙湖、新城等这些企业都很厉害，但是从市场竞争来看的话，可能还需要有一点点运气，否则还是有点难度。

透过市场披露的参拍房企名单获悉，第二批集中供地竞争热度相较于首批并没有明显升高，在数量上均为30余家，两批次都有参加的房企数量大概为14家，香港置地、大名城、华侨城等此次则不见身影。

意向房企超过10家的地块有8宗，最热门的是闵行古美地块，有16家房企参拍；但随着民企参与数量增加，一些位于郊区、属性一般、总价不高的地块竞争热度也较预期有所提高。

虽然第二批集中供地“含金量”高，有9宗地块位于外环内，占比达28%，因此给予房企可选择空间较大，但这也造成部分优质地块热度低于预期。

9宗仅一名竞买人地块中，3宗奉贤区住宅用地将归属奉贤发展和奉贤交通，保利发展&越秀以联合体形式47.75亿元拿下杨浦区大桥街道115街坊宅地，陆家嘴集团31.66亿元摘得浦东新区航头镇住宅用地。

陆家嘴集团摘得地块成交楼面价37452元/平方米，溢价率9.44%，如果加上底价成交的浦东新区航头镇住宅用地，陆家嘴已斥资逾79亿元。

而保利发展以联合体形式再下一城，携手招商蛇口、新世界以34.2亿元摘得普陀区中山北社区宅地，成交楼面价65957元/平方米，溢价率1.18%。

三家共同拿下一宗地块的情况并不多见，该地块位于武宁板块，处于上海内环之中、苏州河畔，出让面积20740.8平方米，容积率2.5，建筑面积51852平方米；起价33.8亿元，起始楼面价65186元/平方米。

另据观点新媒体了解，保利发展在首批集中供地中参拍7宗地块但颗粒无收，本批次集中供地报名地块达双位数，保利发展与招商蛇口位列前二。

卢文曦指出，上海现在拿地规则也比较高深，除了资金之外，还有需要技术及运气。

金茂、华发扩储

长宁住宅用地吸引了6家房企竞拍，新房供应稀缺区域加上地块容积率仅1.2双重属性，最终由上海城投以27.63亿元竞得，成交楼面价99884元/平方米，溢价率9.67%，未来或将会是洋房+别墅的产品。

该地块的最大竞争力，是位处虹桥15分钟生活圈内，同时是集中供地以来最高的房地联动价，达到16.3万元/平方米。

资料显示，该宗长宁区新泾镇232街坊17/1丘77-01地块，出让面积23047.8平方米，建筑面积27657.36平方米；起价25.19亿元，起始楼面价91075元/平方米，中止价格27.53亿元，中止楼面价99532元/平方米，一次书面最高报价27.71亿元。

而宝华11.72亿元拿下普陀区桃浦科技智慧城商住用地，成交楼面价39435元/平方米，溢价率1.03%。

另一宗普陀区桃浦科技智慧城地块由金茂通过一次性报价竞得，成交价35.29亿元，成交楼面价47321元/平方米，溢价率8.91%。

该地块出让面积29828.3平方米，容积率2.5，建筑面积74570.75平方米；起价32.4亿元，起始楼面价43449元/平方米，中止价格35亿元，中止楼面价46935元/平方米，房地联动价83000元/平方米。

上述两宗地块位于桃浦科技智慧城，是普陀区重点打造的上海西北中心现代化城区、上海科技创新中心的重要承载区。卢文曦表示，地块位于桃浦中央公园附近，而且产业升级之后，也将对地块本身区域身带来更好地发展。

另外，华发斩获浦东新区唐镇中心镇区商住地，成交价44.89亿元，成交楼面价40739元/平方米，溢价率9.36%。

该地块出让面积55089.5平方米，容积率2，建筑面积110179平方米；地块起价41.05亿元，起始楼面价37253元/平方米，中止价格44.65亿元，中止楼面价40525元/平方米，一次书面最高报价45.15亿元，房地联动价70620元/平方米。

而且唐镇位于环张江板块之中，区位属性较好，虽然该地块需自持商业建面6000平方米，但占比较小，预期利润空间甚为可观。

华发本次集中供地报名6宗，在首批土拍中已拿下2宗地，但均为联合体形式，即与建发联合拿下2宗闵行地块。而今年华发已在上海土拍市场收获3宗地块，相较以往缓慢拿地节奏有了很大的提速。