品质家园

　　就在上周五，海淀区发布了2021年义务教育阶段入学工作的实施意见。

　　随着新政策的出台，海淀区的家长一时炸开了锅!

　　正在观望学区房的，买了学区房还未到入学年龄的，家长们所处情况不同，但焦灼的心情却分外雷同。

　　新政策对今后学区房市场有何影响？海淀学区房又要变天了？今儿个叔就来跟大家唠唠，欢迎一起探讨。

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　　新政都有哪些变化？

　　首先，入学新政策的总原则还是坚持免试就近入学，稳妥推进以多校划片为主，单校划片和多校划片相结合的入学方式。

　　并且今年提到，要推动优质学校建设分校或小学部，进一步扩大义务教育资源规模。

　　下面叔直接拉到最引为关注的入学条件部分来划一下重点。

　　变化一

　　在学位占用年限方面，用于九年一贯制学校登记入学的住房规定“从2022年起，九年内只提供一个入学学位”。

　　▲2021年新政

　　▲2020年政策

　　显而易见，“九年一学位”是今年新增的政策，随着这一政策出台，影响最大的将是曾经作为香饽饽的直升学校，例如八一和育英等。

　　六年变九年，长远来看，叔猜测这一部分直升校对应学区房的流通价值将会有一定幅度的影响。

　　但因为这部分在海淀学区房中只占了较小的比例，所以对全区学区房市场应该影响不大。

　　变化二

　　关于2019年1月1日之后买学区房的“将不再对应一所学校，实施多校划片”，而今年则明确出“通过电脑派位的方式多校划片入学”。

　　▲2021年政策

　　▲2020年政策

　　虽然今年给出是通过电脑派位的方式实施多校划片，而具体是通过怎样的算法规则进行派位，这里就不得而知了，所以光在这一点上未知数就很大。

　　但根据去年的入学情况了解到，绝大多数1911政策后购房的学生还是进入了指定单校。

　　所以这里叔猜想，如果学位是充足的情况，这一条的政策还是不存在太大变数。而今年是否会“真多校”，具体可以等今年六月的入学情况再做揭晓。

　　变化三

　　除了以上两个变化，今年的入学条件中，还增加了对非海淀户籍学生入学的相关规定。(以下简称2211政策)

　　▲2021年新增政策

　　而这一条新增规定也是十分重磅，且听叔细细道来。这里所提到的“不再对应划片学校，在区内协调解决”，首先区域内指的是全海淀区内。

　　不再对应划片学校，意味着没有就近原则，那么简而言之也就是，全海淀区内，哪里有空学位就往哪里安排。

　　这样一来，从前花钱就能解决的学区房问题，将不再那么简单。叔由此猜测，从现在开始到2022年1月1日即将迎来一波“落户潮”。

　　不管是1911之前购买海淀房子的还是1911之后购买的，只要是没迁入户口的，都会赶在2211政策之前在海淀落户。

　　变化四

　　▲2021年政策

　　这条新增的政策，将很大程度上增加了跨区小升初的难度。

　　外区牛娃想要通过点招方式进入海淀优质学校的机会可以说是微乎其微，将会面临着全海淀区调剂的风险。

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　　新政对学区房市场的影响

　　根据以上政策变化，也让网络上对今后海淀学区房市场的走势众说纷纭。

　　叔在这里，也和大家分享一些自己的猜想，欢迎大家一起探讨指正。

　　首先，在以上四个变化中，影响最大的无疑是2211政策。

　　那么，从现在起至2022年1月1日。因为考虑到会受2211政策影响，必然会有一批家长要赶在2211之前落户海淀，占个“坑位”。

　　因为一旦过了2022年1月1日，即便在海淀区买了房落了户，也要接受被全区调剂的规定。

　　这里只针对孩子已出生的情况，如果孩子未出生，那么即出生落户海淀，不存在后续迁入被全区调剂问题。

　　那么根据以上情况，叔推测从接下来到2022年1月1日，海淀学区房很可能会迎来一些波动。

　　但如果基于买卖双方都怕受到2211的影响，卖家可能是着急卖，买家那边是着急买。那么买卖双方这样的心态，房价因此有可能并不会有明显变化，但成交量势必会迎来一波高峰。

　　而“通过电脑派位多校划片”的政策一旦开始执行，即单价高的小区和相对单价较低的小区，只要被划在同一片区内，学生就都有可能进入同一所小学。

　　那么这样的举措，无疑是会从一定程度上抑制住曾经指定单校入学的小区被无限炒高的混乱现象。

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　　东西海学区政策对比

　　总之，针对此次海淀入学政策的突变，我们还需要时间去静待相关变化政策的实际执行力度。

　　而上周东城和西城区也发布了2021年的入学政策文件，在这里叔来做个简单对比。同时也给面对海淀政策变天，犹豫是否要上车东西城的家长做个参考。

　　西城区

　　严格执行多校划片政策，2020年7月31日后购房或迁入西城区户籍的，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在本学区或相邻学区内入学。

　　同时，学位被占用的情况也要被多校划片。

　　东城区

　　东城区重申原则上六年内只提供一个单校划片入学学位(符合国家生育政策的除外)。

　　入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年12月31日后取得的家庭，通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学。

　　并且租房上学不占用房东的学位。

　　总体来看，西城区和东城区的入学政策相比去年变化不大。

　　但还是需要重点关注多校划片的具体实施细则，这要等到各区今年六月开启招生后才能见分晓。

　　×××

　　面对此次海淀区入学政策的变化，我们也不得不去思考一下背后切实存在的入学压力问题。

　　2020年海淀区小学入学需求约3.4万人，毕业生约2.6万人，学位缺口持续扩大。

　　而据有关数据预测，随着80后生育高峰的到来及2016年二胎放开，各学区小学入学人数将在2023年达到近年来得最高峰。

　　如今各区的政策变化，也是提前为将来入学人数暴涨时期的到来做好积极准备。

　　与此同时，也在一定程度上开始降低大家对学区房的期待，从而渐渐起到稳定学区房房价的重要作用。