品质家园

5月27日，绿地控股对外公告，发行人Greenland Global Investment Limited和担保人绿地控股集团正在征求GRNLGR 6.75 06/25/22持有人对拟定契约修订和豁免的同意，包括延长票据的到期日、加入发行人在到期前赎回全部或部分票据的赎回权、先行支付原到期日未偿还本金的10%。

据悉，绿地控股于2019年6月25日发行了该笔5亿美元、息票率6.75%的票据，票据到期日为2022年6月25日。此次展期的同意征求需超66%的存续债余额参与，超50%参会比例同意则通过。

在行业寒冬，对美元债展期并不是一件稀奇事，但此次主角绿地控股并非民企，而是一家国资控股的混合所有制上市公司。

截至2021年末，上海地产持有绿地控股25.82%股份，上海城投持股20.55%，国资合计持股46.37%，而上海格林兰投资企业(有限合伙)持股29.13%。

观点新媒体获悉，或许是有国资背景加持，绿地美元债价格长期保持稳定，但5月26日下午突然暴跌，市场传言绿地拟寻求境外美元债展期。

在对外宣布展期之后，绿地控股召开固收投资人电话会议，对美元债展期、海外资产出售等做出回应。

又一场投资者会

电话会议中，绿地管理层对2022年6月25日到期5亿美元、票息6.75%的债券展期表示遗憾和抱歉。

根据管理层的说法，绿地目前主要是流动性出现问题，内地销售回款主要取决于疫情和销售情况，3月中下旬上海爆发疫情后对销售产生较大影响：全国50%售楼处关闭；合同销售额4月同比跌幅57%，5月跌幅也会较大。

从呈现的状况来看，房企前四月销售确实不乐观，根据观点指数发布的前四月房地产企业销售表现，1-4月前100房企实现权益总销售金额14814亿元，同比减少52.8%，降幅扩大4.3个百分点。

受到疫情影响较大的房企，则面临更大挑战。

根据绿地控股管理层预计，6月能恢复到之前水平，因此仅针对6月份这笔债券进行征询，展期一年，且加入了一个认购期权，并表示只要公司恢复偿付能力，就能全部赎回。

销售不佳是影响绿地控股今年流动性的最大因素，这符合标普等评级机构的判断：绿地控股的合同销售将在未来一段时间保持低迷，原因是由于资金条件紧张、购房者信心减弱，这将削弱其信用指标、营运现金流，以及流动性。

评级机构分析，2022年前四个月，绿地控股集团合同销售额同比下降了57%，预计该公司的合同销售额可能会从2021年的2900亿元下降到2022年的2100亿-2200亿元。这意味着在今年剩下的八个月里，销售额将同比下降10%-15%。

就在刚刚过去的5月23日，标普将绿地控股长期发行人信用评级从“B+”下调至“B-”，并将公司担保的高级无抵押票据长期发行评级从“B”下调至“CCC+”。同时，将绿地香港控股有限公司的评级从“B”下调至“B-”，所有评级都被列入负面影响信用观察名单。

“由于公司融资结构中74%是银行贷，境外贷款占比3%，境外评级下调不会造成挤兑。”据披露，在绿地控股有息负债中，主要以银行融资为主，债券融资占比17%，信托等非标融资占比3%。

标普认为，绿地控股流动性在未来12个月内仍将面临压力。由于该公司将现金资源用于偿还债务，可用现金将被大量消耗。尽管在过去12-16个月里该公司致力于去杠杆，但情况依然如此。绿地控股集团无限制现金/短期债务的比率从2020年的0.8倍下降至2021年的0.6倍，并进一步降至2022年3月底的0.5倍。因此，标普修改了对该公司流动性的评估，将其从稍有不足调整为疲软。

由于绿地控股集团融资渠道有限，该公司将需要依赖房地产销售、资产处置和在岸银行贷款再融资所产生的现金流，以满足到期短期债务。标普预计，绿地控股集团的销售额在未来12个月内将保持低迷，资产处置和境内再融资发生任何延迟都可能进一步影响流动性。

标普分析，绿地控股集团的经营现金流（付息后）将在2022年达到400-450亿元，较2021年的620亿元同比下降27%-35%。也就是说，标普预计2022年和2023年的土地收购支出也将保持在每年30-40亿元水平，而2021年为412亿元。

标普认为，支持绿地控股集团偿付即将到期离岸债券的可用现金有限。在今年3月和4月该公司偿还了总计6亿美元（折合40亿元人民币）票据后，该公司在未来12个月仍有24亿美元（折合164亿元人民币）离岸债务到期。截至2022年3月底，该部分金额占该公司短期债务的18%。

观点新媒体获悉，数据显示，截至去年末，绿地存续12笔存量美元债，共计近40亿美金。

“下半年6、9、11、12四个月份都有境外债到期，明年后年也有债券到期，公司有能力兑付后面的债券，现在是流动性问题。”绿地管理层如此表示。

3年出售2000亿资产

管理层亦没有避讳资产出售的问题，这一方式也已经成为销售受阻下解决现金流难题的重要途径。

绿地管理层表示，2020年8月到现在，绿地控股有息负债下降1600多亿，目前公司计划足够优质资产安排来偿债，计划3年出售2000亿资产，每年500亿-700亿，包含自持商业、办公楼和酒店等。

据透露，一季度绿地控股已经推出55个大宗项目，合计132亿元。

“一季度谈的交易本来预计将在4月份交割，但目前因为疫情因素，无法确认交割时间。”

疫情防控期间，资产处置面临执行风险。显然，2022年3月以来的上海疫情，对绿地控股出售计划产生一定不利影响，而资产处置发生任何延迟都可能削弱偿还即将到期债务的能力。

就在5月，绿地集团发布消息称，绿地纽约太平洋公园项目中两栋公租公寓楼顺利出售，合同总金额为3.15亿美元，该资金用于偿还项目海外开发贷及自身运营。

绿地控股称，因开发贷1.8亿美元，且公司仅拥有70%股权，再加上扣除佣金款项，回到香港的资金剩下5000万美金，不足以覆盖偿还金额。

同时，绿地纽约太平洋公园项目另一金额为1.5亿美元的物业大单近期已完成签约，而绿地洛杉矶大都会项目等相关物业也正在推进销售、强化运营。

观点新媒体获悉，绿地控股仍在加快海外业务轻资产转型，包括“去化、减量、处置、变现”等核心工作的推进，已推动多个海外项目竣工交付并回款，2021年累计回笼资金超过37亿元。

2021年，绿地降负债其实已有一定成效。年报显示，2021年压降有息负债812亿元，自“三条红线”政策出台以来累计压降有息负债1476亿元。

数据显示，截至2021年末，绿地有息负债余额下降至约2406亿元，较年初下降了812亿元。其中，房地产业有息负债余额降至1567亿元，占比65%。

与此同时，2021年绿地实现了“三道红线”中的现金短债比、净负债率两项指标转绿，成功降为“黄档”房企。

不过，受行业下行及疫情影响，绿地控股去年及今年一季度业绩出现较大幅度下滑。年报显示，绿地控股去年实现营业收入5443亿元，同比增长19%；归母净利润约61.79亿元，同比减少58.8%；扣非净利润56.55亿元，同比减少60.62%。

去年，绿地将自己所处的行业从房地产开发改成了基建。分行业来看，绿地控股去年来自房地产及相关产业营收为2049.54亿元，增幅为5.2%，占总营收比例进一步降至37.7%；建筑及相关产业贡献的营收同比增加33.4%至3114.24亿元，占总营收比重则提升至57.2%。