品质家园

　　本以为超过800亿货值的交易标的，会成为2021年行业的最大收购案，不料经过近百日的竞调后，交易按下终止键。

　　4月14日傍晚，旭辉集团发布解除合作框架协议公告，宣布解除1月7日时与彰泰集团订立的合作框架协议及其项下拟进行的交易。

　　地产壹线就尽调中出现的具体情况询问了旭辉集团人士，对方表示，旭辉向来严守投资纪律，对于投资理性投资，谨慎出价。尽职调查完成后，双方进一步合作所需的条件不能在短时间内达成。

　　旭辉更愿意冷静衡量，以公允价格获得与战略需求匹配的资源。旭辉董事会也认为，终止交易符合本公司及股东的长期和整体利益。

　　另有接近旭辉人士告诉地产壹线，合作告吹的最主要原因还是在于价格没谈拢，“旭辉团队在尽调之后发现，彰泰集团所拥有的货值并没有对外披露的那么高。且有些资产有问题”。

　　地产与物业合作同时终止 资产藏猫腻?

　　今年1月7日时，旭辉集团发布公告，宣布拟与彰泰集团按65：35比例成立合营公司——旭辉彰泰。此外，旭辉中国将向彰泰集团股东彰泰香港及桂林合创收购彰泰集团65%的股权(“潜在收购事项”)。

　　按照约定，新成立的合营公司总部将设在广西南宁，由彰泰集团董事长黄海涛出任平台公司董事长，旭辉集团江苏区域集团副总裁胡翔出任平台公司总裁。

　　而新成立的合营公司将整合彰泰及旭辉在广西原有项目和团队，聚焦南宁、桂林、柳州等广西重点城市的深耕。同时，旭辉将整合彰泰在广西以外全国其他区域的项目和团队，实现协同发展，合作共赢。

　　据彰泰集团官网介绍，彰泰目前已开发全国16城9县100多盘，开发面积近2000万平方米;销售金额和销售面积广西第1名、广西房企新增土储货值第2名。

　　在2020年上半年时，有媒体预估彰泰集团的货值约为800亿，这意味着，如果收购完成，旭辉在广西区域，甚至整个集团的货值都将得到大幅提升。

　　在1月8日上午召开的投资者电话会议中，旭辉也证实：2021年彰泰集团可售在700亿元左右，该公司的货地比约3倍，2021年估计贡献销售额不低于200亿元。

　　且在1月7日当天，旭辉旗下物业上市公司永升生活服务集团，也发布公告，将以4.34亿元收购彰泰集团旗下彰泰服务集团有限公司65%已发行股本。

　　但昨天解除合作的公告发布之后，双方立即互相解除各自抵押给对方的并退还相应定金。其中彰泰将返还旭辉支付的定金8亿元。

　　而永升生活服务也同时发布公告表示，终止收购彰泰服务事宜，且彰泰服务须向上海永升退还根据框架协议支付的按金1亿元。理由与旭辉集团公告披露一致，同样与尽职调查有关。

　　事实上，在上个月的旭辉集团2020年度业绩会上，林中针对旭辉彰泰的战略合作，就有过一番铺垫。

　　他当时就谨慎表示：现在还在做财务、审计、法务的工作，后续会根据多轮核算的结果对框架合同进行一些磋商。

　　而据接近旭辉的可靠人士透露，双方合作告吹的一个重要原因是：旭辉团队在尽调之后发现，彰泰集团所拥有的货值并没有对外披露的那么高。且有些资产有问题，旭辉觉得并不值得这个价。

　　尽管与彰泰集团层面的合作折戟，但旭辉在公告中仍留了话口，表示惟将进一步探索其他可能的合作方式。

　　而在采访中，旭辉方面也对地产壹线表达了对广西市场的看好，且为实现集团总体战略目标，持续进行区域深耕，旭辉集团决定成立独立的广西事业部，负责广西区域的业务经营与管理。同时，原广桂区域事业部更名为广州事业部。

　　融创中国将介入?

　　就在旭辉宣布终止与彰泰集团合作的同时，有市场消息传出，前不久，融创中国董事会主席孙宏斌前往广西与彰泰集团董事长黄海涛会面，洽谈合作事宜。

　　包括旭辉集团的内部人士，也表示在此前就听到了这层消息。

　　融创将接盘彰泰的猜测，不胫而走。

　　(图片来源网络)

　　甚至有消息称，正是因为融创给出了更好的价格，导致彰泰黄老板的心理预期抬高，与旭辉谈崩了。

　　地产壹线与融创集团、融创西南方面分别确认后，两方均表示目前还未收到相关消息，不方便回答，但并未对接洽一事做出否认。

　　据悉，融创于2016年初进入广西市场，目前已经在南宁、柳州、桂林、北海、钦州、贵港等城市开发近20个项目。

　　其中包括计划于今年五一期间开城的融创桂林旅游度假区，还有柳州螺蛳粉小镇、“三月三”文旅产业园、桂林会仙湿地国际旅游度假项目、北海海映长滩、南宁云图之城等6个文旅项目。

　　在克而瑞的《2020年广西房企销售金额TOP50》榜上，2020年里，融创广西公司全口径销售金额108.52亿元，位居区域第八、权益销售金额75.8亿元，位居区域第十。而彰泰集团实现全口径销售金额224.5亿元、权益销售金额161.4亿元，两个指标均位居区域第一。

　　彰泰集团走出广西半年即失速

　　被称为“广西王”的彰泰集团，并非没有居安思危之心。

　　早在2017年时，彰泰集团董事长黄海涛就曾说过：如果不扩张就没法好好活，地产“寡头时代”你不做大，就会被大的吃掉。

　　2019年，彰泰集团定下300亿元销售目标，同比增幅39%，试图进入快车道。并于当年在广西省内拿下不少高价地，其中包括5.11亿元斩获广西桂林灵川县91亩商住地，溢价率达250%。

　　而最终，当年，彰泰的全口径销售金额仅为226.3亿元。

　　2020年5月31日，原蓝光集团总裁张巧龙正式入职彰泰集团，担任集团董事长兼总裁，彰泰再次加速，并把目光延向了省外——

　　在张巧龙加入之后，彰泰集团提出了“现代化、全国化、规模化和资本化”和“1+3+N”的战略。其中，1指广西大本营，3指华东、华中、粤港澳大湾区，N指潜力城市点状聚集。

　　之后，6月时，彰泰首先斥资13.9亿元竞得无锡市锡东新城地块，楼面价16507元/平方米，刷新锡东新城的最高楼面价纪录，迈出彰泰全国化的省外第一站。而后又进入南京、武汉、南昌等热点省会城市，还在成都、昆明、镇江、绵阳等地设立了公司。

　　其中，武汉获取的武汉光谷中心城的P(2020)073号地块，为彰泰与成都房企德商联合拿下——总价16.47亿元，楼面地价14370元/平方米，溢价105.39%，为光谷中心城新单价地王。

　　但好景不长，彰泰的这些高价地，因为地处限价城市，利润空间有限，开始成为彰泰的累赘，甚至引发无证施工的焦急。拿地不过半年，即传出彰泰华东区域疑似被撤销，仅剩南京公司和无锡公司，区域内一些员工已经离职。

　　且原本以为能带领彰泰集团启动全国性扩张的职业经理人张巧龙，也于入职半年后，即12月底离职彰泰。

　　而2020年当年，彰泰实现操盘口径销售金额224.5亿元，同样未达到300亿目标。

　　(图片来源：彰泰集团官网)