品质家园

　　1月23日，北京召开了经济学家圈经济大会，这次会议的主题名为“繁荣的种子”。会议上，十一届全国人大财经委副主任贺铿表示：“世界上的金融危机都是房地产引起的，美国日本等都是如此。中国盖了这么多高楼大厦，其空置率可想而知，这些房子真的能够做到房住不炒，放些年就过时了，等到未来大家生活水平都提高了，没人愿意住40层以上的房子，和美国、日本一样都属于产能过剩，因此未来如果爆发金融危机，那么一定也是房地产引发的”。

　　事实上，日本与美国爆发的两次金融危机确实与房地产有关。1985年，日本与其他4个经济强国签订了“广场协议”，随着外来资本流入，日本楼市迎来了飞速发展期，房价几乎一年翻一倍，据统计仅东京的土地市值就与整个美国土地价格相当。随着外来资本撤离以及日本调控硬着陆，房地产泡沫迅速破裂，无数企业破产倒闭，整体经济倒退20年。

　　2008年美国爆发了次贷危机，也被称为次房贷危机。2000年起，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。但随着2006年房贷市场降温，短期贷款利率提升，购房者的还贷负担大大加重。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。

　　那么问题来了，我国楼市同样存在一定泡沫，未来是否会引发经济危机呢?笔者认为可能性不大。首先，与日本强行刺破泡沫的方式不同，我国采取比较温和的调控手段，随着近些年的不断调控，房价涨幅不断收缩，说明整体房价正逐渐回归理性。其次，我国房地产经济体量庞大，即使有外资注入，也不会受到多大影响。最后，如今的资金流动已经受到限制，对于房企而言，有“三条红线”对于房企的负债率进行约束。对于银行而言，今年正式生效的“限贷令”能够收紧楼市的注水口。

　　因此，整体上我国房地产正逐渐回归理性，随着楼市不断调控，泡沫最终会消除，整体实现“软着陆”，对于刚需来说未来不必过于担心房价会大涨的问题。但相比房价上涨，更为“棘手”的问题已经出现，就是住房供给已经远大于需求的问题。

　　如何确定住房供给数量呢?从两个方面来考虑，其一是开发商手里的商品库存面积，其二是已经卖出去，但是处于空置状态下的住房数量。首先来看看开发商手里的商品库存面积，3月15日，中泰证券宏观分析师陈兴发布了这样一个报告：截至2020年底，全国商品房广义库存已经超过70亿平方米。

　　什么叫广义库存呢?比如某家房企建造了3000套房子，卖出去了1000套，而剩下的2000套就属于待售库存。或者某家房企已经规划好建造了住房，已经开工但未竣工的期房同样属于待售面积。简单来说，广义库存就是开发商手里还没有卖出去的房子。按照每套房100平米来计算，相当于7000万套。

　　再来看看空置的住房有多少。目前来看，唯一比较准确的数字是2017年西南财经大学测算出的数据。当时整体住房空置率为22%，空置数量为6500万套。按照这个空置率来计算的话，官方发布的数据是2018年、2019年、2020年三年平均年销售面积为17亿平米，相当于又增加了800万套空置房。此外，如果算上安置房、小产权房、回迁房，按照30%的占比来计算，全国城镇房屋空置数量可能达到了上亿套。

　　如何验证这个数据呢?2020年4月央行发布了城镇家庭居民负债统计报告，结果显示截至2019年12月，城镇居民家庭住宅普及率已经达到96%，且户均持有1.5套房。按照14亿人口、60%的城镇化率来计算，相当于城镇人口为8.4亿，按照每家三口人来计算，为2.8亿个家庭。也就是2.8亿个家庭平均持有1.5套房，结合96%的住房普及率来计算，计算出的空置房同样超过了1亿套。

　　如此多的空置房，未来有足够的需求消化吗?答案是否定的，上文已经提到过，当前整体城镇化率已经超过60%，而发达国家平均值为70%，说明差距已经不大，未来城镇化速度将放缓。另一方面，如今农村的各项福利政策同样很好，很多城市的家庭都在计划未来回归农村或者小县城养老。

　　从人口总数来看，当前人口正面临严峻考验。清华大学第40届“中国与世界经济论坛”上，中国社科院财经院综合经济研究员冯煦明表示，中国存在着“人口世代断崖”的问题：如果按照30年划分人口世代，“90-10后”比“60-80后”减少1.5亿人，已经超过了很多国家人口总和。此外，根据公安部门发布的数据来看：2020年户口新生人数仅为1003.5万人，为近十年来最低点，比2016年锐减70%。

　　由此可见，当前住房供给是远远大于住房需求的，特别是近些年一直都致力于高层住宅的建设，除了大城市以外，连很多小县城都开始建造高层住宅。未来相当一部分房子可能面临“无人接盘”的问题，特别是人们生活水平提升后，这些高层住宅将更不受欢迎。因此最近几年住建部一直发布新规限制高层住宅建设，前不久发布的新规也限制了小县城建设高层住宅。

　　对于刚需来说，未来不必担心房价大涨，在一系列的调控下未来房价会朝着更为理性的方向发展。但对于投资者来说，随着需求不断减少，多套房持有者房子将越来越难卖，甚至套牢在里面。