品质家园

　　香港传统港岛豪宅地段难得供应的地皮，仍然令发展商趋之若鹜。地政总署2月15日公布，该地皮最终中标者为爪哇控股。其以出价最高中标，地皮价位直接问鼎香港新地王。

　　该幅位于浅水湾南湾道的豪宅地皮为乡郊建屋地段第1203号用地，以11.88亿港元批予Success Energy Limited，母公司为爪哇控股，批租期为五十年。

　　实际上在定标前，市场对地皮估值便相当乐观，估值介乎9.5亿至13.7亿港元，相当于每呎地价高达5万至7.5万港元，或会打破山顶文辉道项目在2021年2月创下的5万港元最贵官地呎价纪录。

　　而本次售价也符合市场预期。地皮占地约2.12万平方呎，可建楼面约1.9万平方呎，以此计算，楼面呎价约62,353港元，创全港官地呎价新高纪录，相比较上个纪录即去年的山顶文辉道第9及11号地皮50,010港元/平方呎，则高出近25%。

　　据悉，地皮位处传统港岛豪宅地段兼望到海景，邻近同系商场The Pulse及沙滩，设备齐全，项目规模小并且是南区难得的供应，具有较好的发展潜力。

　　有测量师认为，地皮可兴建低密度住宅，每呎售价可以高达10万港元，而项目落成可能需时4至5年，基本不受当前内地与香港未通关等客观因素影响;亦有分析指出，由于项目投资金额不算高，可兴建三至四幢洋房，预料落成后呎价可达12万港元或以上。

　　发展商亦积极看好，该地皮于2月11日截标，共收到9份标书。入标发展商包括新地、信和置业、建灏地产、鹰君、爪哇、嘉华国际，英皇国际及资本策略则合组财团入标，这些大部分都具有超级豪宅发展经验。

　　英皇国际(国际)物业经理蔡宏基入标时则表示，地皮发展时间需时5至7年，长线看好项目发展前景。

　　不过值得一提的是，英皇国际、建灏地产等出价均考虑地皮位处在斜坡、地基较贵、需处理的杂项等因素。

　　而本次以最高出价夺地的爪哇实际上并不是中标“热门”，其在近几年的香港土地招投标市场中，确实是“稀客”。

　　有分析师指出，爪哇本次竞标势头较为“凶猛”，也应是考虑地皮珍稀，毕竟该区内上一幅售出地皮已是2012年。而随着本次夺地，区内的每呎底价纪录已经推高57%。

　　据媒体援引爪哇控股总经理陈恺鑫指，公司对本港楼市有信心，预计项目总投资额约16亿元，拟建2至4幢洋房。

　　而关于未来的入市预期，可参考的是，该地盘背后为长实新建的浅水湾道90号连排式洋房(90 REPULSE BAY ROAD)，每幢成交价近5亿港元，实用呎价约9万港元，可见该区域楼房售价不菲。

　　至于“稀客”爪哇控股， 根据该公司财报披露，2020年其全年收益6.03亿港元下跌26%;公司股东应占溢利1.51亿港元下跌13%;截至2021年6月30日止六个月，该公司收益同比减少12%至2.76亿港元;股东应占溢利同比增长17%至6562.7万港元。

　　溢利增加则主要由于投资物业租金增加、投资物业公平值增值增加、融资成本减少所致，惟大部分被按公平值列账及计入其他全面收益的上市债务工具减值亏损所抵销。

　　于2021年6月30日，该集团已抵押银行存款、银行结存及现金之总额为港币35.18亿元，2020年12月31日为港币33.8亿元。

　　其在超级豪宅发展方面，目前有发展中物业维港汇项目(香港西南九龙荔盈街6号及荔盈街8号)，以及投资物业--位于港岛南深水湾的寿臣山道东1号。

　　本次高价投资超级豪宅地皮亦表明对市场的超级看好。可以发现，香港超级豪宅市场供应奇缺，优质地段的豪宅项目在富豪们的追捧下也极易“水涨船高”;此外，超级豪宅常以招标模式售卖，开发商可以善价而沽，整体销售周期也可达到数年至十年以上。

　　值得注意的是，去年底世茂在香港以总代价20.86亿港元出售维港汇项目22.5%股权和对应的销售贷款，爪哇控股便为主要买方之一。

　　根据世茂公告显示，买方为启怡、GAL及绍祥，三者分别为爪哇控股、会德丰、信和置业旗下公司，分别承担此次销售项目股份及销售贷款的20%、50%及30%。在此之前，爪哇控股持有项目10%权益。

　　亦即该项目原便是2014年世茂联合信和置业、会德丰、嘉华国际及爪哇控股以173亿港元揽下的香港西九龙长沙湾地王项目。

　　爪哇控股对此表示，收购事项为公司进一步增持合营公司的股权以发展“维港汇”住宅项目提供绝佳机会。

　　项目位于香港西南九龙，物业地盘面积约为15,748平方米。2014年上述联合体竞得时，便被认为有很高的投资价值--因地块属罕有市区临海地，拥有维港景色，同时接通西九龙文化区及即将落成的西九龙高铁总站，尽享地利。

　　据悉到世茂出售股权时，项目已推出第三期，从目前成交信息看，项目最新于1月3日成交了一套维港汇3期 1座 (1B) 21楼房源，成交总价为906万港元，折算呎价28770港元。